（已批）棚户区及旧住宅区改造项目立项可行性分析报告（存档）

现金流量分析根据附表财务现金流量表计算，财务内部收益率为，财务净现值为万元，静态投资回收期为年。

动态投资回收期年。

贷款偿还分析通过对附表借款还本付息计算表分析，考察项目计算期内各年偿还能力从表中可看出，本项目采用等额还本利息照付还贷方式还款，计算期内按规定归还贷款本息后尚有万元结余，完全能够满足金融机构还贷要求和期限。

其财务内部收益率为，财务净现值为万元详见全部投资现金流量表。

税土地交易契税房地产交易营业税施工企业营业税二费税费合计项目评价本项目如期建成，将极大改善蚌埠市投资环境，促进蚌埠市规划辖区整体框架规模早日形成，完成蚌埠市扩大城市区域改善交通状况目标，将对蚌埠市招商引资工作和产业结构调整升级造就更多优势企业增加就业岗位提高蚌埠市综合竞争力起到重要推动作用，社会效益巨大。

拉动蚌埠市迅速增长。

带动蚌埠市及周边地域补偿收入就地还原超出补偿收入就地还原超出补偿收入廉租房年收入异地还原补偿收入异地还原靠档补偿收入异地还原超出超出部分就地还原配套商业补偿收入就地还原配套商业销售收入配套菜场销售收入项目总收入项目费用收益分析表附表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年项目总收入总成本费用利润总额累计利润资本金筹集和偿还原有贷款测算附表单位万元序号项目计算年份合计年年年年年年年年年年收入万元出售商住业用地就地还原补偿收入就地还原超出补偿收入就地还原超出补偿收入廉租房年收入异地还原补偿收入异地还原靠档补偿收入二支出万元经营费用土地开发管理费用三各年净收入万元四贷款本息万元还本付息本年还本后贷款余额五当年还本付息后剩余资金六还贷后累计剩余资金项目现金流量表全部投资附表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年现金流入可开发用地出售收入就地还原补偿收入就地还原超出补偿收入就地还原超出补偿收入廉租房年收入异地还原补偿收入异地还原靠档补偿收入异地还原超出超出部分就地还原配套商业补偿收入就地还原配套商业销售收入配套菜场销售收入现金流出经营成本财务费用年净现金流量累计净现金流量折现系数年折现净现金流量累计折现净现金流量静态投资回收期年包括建设期动态投资回收期年包括建设期内部收益率市棚户区及旧住宅区改造实施方案修订了蚌埠市城市房屋拆迁补偿安臵标准。

年月日市政府召开了全市棚户区及旧住宅区改造工作动员大会，时任蚌埠市长陈启涛宣布蚌埠市新轮棚户区及旧住宅区改造正式启动。

蚌埠城市总体规划要求结合市政府提出对城市中心城区退二进三总体思路，利用房地产开发推动老城区大量重污染或效益差工业和仓储用地逐步搬迁臵换，开辟公园绿地，着力改善城市景观环境。

同时建设公共设施与绿化齐备居住片区，创造优美有活力生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施建设，改善整个地区环境。

为城市提供高质量富有人文气息城市空间环境。

改善蚌埠市投资环境生活环境和发展环境，为打造蚌埠生态和谐新型城区奠定坚实基础，是促进蚌埠市经济快速健康发展必然选择。

同时项目建设可根本上改善旧城居民生活环境和条件，提高群众生活质量和水平。

项目建设条件蚌埠市处于中部与东部地区交汇处，又是中国南北分水岭，承东启西，联目录第章总论项目单位基本情况项目名称项目法人及概况可行性研究依据与范围可行性研究依据可行性研究范围项目提出背景和必要性项目提出背景蚌埠城市总体规划要求项目建设条件蚌埠市棚户区及旧住宅区现状棚户区和旧住宅改造方案及计划投资规模棚户区和旧住宅改造方案计划建设和投资规模项目主要经济指标项目组织与管理投资概算及资金来源主要技术经济指标项目财务收益社会效益综合评价第二章项目提出背景和必要性分析项目提出背景项目建设必要性城市总体规划要求国务院对推进城市棚户区改造部署棚户区和旧住宅改造必要性区域经济发展要求第三章项目建设条件蚌埠市经济区位和现状飞猛进，特别是国务院批准了皖江城市带承接产业转移示范区后，将进步加速沿江经济发展。

而皖北发展相对滞后，制约了全省整体发展，作为皖北重要城市蚌埠，发展城市经济，提升城市形象已迫在眉睫。

在新世纪之初，安徽高瞻远瞩，决定实施加快淮北地区经济发展战略。

在中共安徽省委安徽省人民政府关于进步加快淮北地区发展若干意见中明确指出蚌埠市要充分发挥自身优势，发展成为淮北地区重要加工商贸科技中心城市。

进入十五以来，省委省政府再次强调大力发展两淮蚌，振兴皖北发展战略。

为蚌埠实现加快发展，富民强市目标打下了坚实基础。

安徽地处我国中部地区省之，蚌埠市位于安徽北部，处于我国东部沿海经济带向中西部经济带梯度推移过渡带，起着承东启西，连南通北不可替代立交桥作用，促进中部崛起，是中央加大基础设施投资，扩大高新技术和商贸加工产业投入，拉动内需又战略决策，给蚌埠经济发展带来了难得机遇。

蚌埠又是安徽省重要综合性加工业基地区域性中心城市，地处京沪线和淮南线交汇处，是淮北地区商贸中心交通枢纽综合性工业城市。

蚌埠作为安徽省最大老工业基地，曾经拥有全省规模最大产业工人队伍，国有企业数量高居省内各城市之首，曾经在计划经济年代为安徽发展做出了巨区和异地还原区范围内，总共拆迁个棚户区及旧住宅区还原建设项目个，各区建设规模如下表项目规划经济技术分析汇总表表序号分项名称单位龙子湖区蚌山区禹会区淮上区城开公司城建公司总规划面积就地建房还原用土地总建筑面积其中住宅面积配套商业面积配套菜场面积幼儿园小学面积综合服务用房面积容积率绿化率建筑密度机动车位辆自行车位个总户数户其中多层户数户小高层及高层户总人口人项目拟规划建总建筑面积为万平方米。

项目主要经济指标项目主要技术经济指标见表表主要经济技术指标项目组织与管理由蚌埠市市委书记亲自领衔抓该项目实施工作并设臵专门办公室，市财政建设土地审计等有关部门负责人为成员，定期召开汇报会和协调会，及时解决建设中问题，促进建设工作快速进行。

蚌埠市城市投资控股有限公司项目投融资平台，负责项目具体实施工作，公司领导班子高度重视本项目建设，由公司董事长刘东劲挂帅组建项目领导班子，负责项目建设领导组织管理协调和监督。

投资概算及资金来源该项目计划总投资万元详见年度投资计划和资金筹措计划。

资金来源蚌埠市财政和项目公司自筹资金万元，银行贷款万元项目单位指标总用地万平方米总建筑面积万平方米项目建设总投资万元项目经营收入万元利税总额万元财务内部收益率主要技术经济指标项目财务收益本项目建成后，可臵换出城市开发用地多亩，以竞拍方式出让，商业住宅经营性用地土地收益将有万元，项目其他收益万元，计算期内项目总收入可达约万元。

社会效益本项目如期建成，将极大改善蚌埠市投资环境，促进蚌埠市区整体框架规模早日形成，完成蚌埠市扩大城市区域改善交通状况目标，将对蚌埠市招商引资工作和产业结构调整升级造就更多优势企业增加就业岗位提高蚌埠市综合竞争力起到重要推动作用，社会效益巨大。

拉动蚌埠市迅速增长。

带动蚌埠市地域约个百分点。

综合评价蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目建设，将彻底解决蚌埠市发展瓶颈，改善蚌埠市基础设施条件，增强蚌埠市综合竞争力，增加了市区可开发利用土地面积，为蚌埠市可持续科学发展和招商引资提供较大发展空间。

可拉动全市增长个百分点，并创造大量就业机会，对蚌埠市经济发展将起到巨大推动作用，从而加快实现富民强市目标。

第二章项目提出背景和必要性分析项目提出背景近年来安徽省沿江城市经济发展飞猛进，特别是国务院批准了皖江城市带承接产业转移示范区后，将进步加速沿江经济发展。

而皖北发展相对滞后，制约了全省整体发展，作为皖北重要城市蚌埠，发展城市经济，提升城市形象已迫在眉睫。

在新世纪之初，安徽高瞻远瞩，决定实施加快淮北地区经济发展战略。

在中共安徽省委安徽省人民政府关于进步加快淮北地区发展若干意见中明确指出蚌埠市要充分发挥自身优势，发展成为淮北地区重要加工商贸科技中心城市。

进入十五以来，省委省政府再次强调大力发展两淮蚌，振兴皖北发展战略。

为蚌埠实现加快发展，富民强市目标打下了坚实基础。

安徽地处我国中部地区省之，蚌埠市位于安徽北部，处于我国东部沿海经济带向中西部经济带梯度推移过渡带，起着承东启西，连南通北不可替代立交桥作用，促进中部崛起，是中央加大基础设施投资，扩大高新技术和商贸加工产业投入，拉动内需又战略决策，给蚌埠经济发展带来了难得机遇。

蚌埠又是安徽省重要综合性加工业基地区域性中心城市，地处京沪线和淮南线交汇处，是淮北地区商贸中心交通枢纽综合性工业城市。

蚌埠作为安徽省最大老工业基地，曾经拥有全省规模最大产业工人队伍，国有企业数量高居省内各城市之首，曾经在计划经济年代为安徽发展做出了巨大贡献。

早在年时，市区人口达到万人，成为安徽省第大城市，是全省第个省辖市。

解放后国务院把蚌埠作为重点工业发展城市和五二五计划重点发展城市，在五二五时期搬迁来了大量国家级工厂和科研机构。

但是随着市场经济发展，由于多种因素以及经济发展水平相对落后影响，蚌埠这个老工业基地困境逐步显露出来。

在些工业企业集中地区，企业建设简易房屋安排职工居住或职工在企业附近自行搭建房屋居住，由于企业经营不善或改制转轨，无力对房屋进行维修改造，逐步形成了现在棚户区，如三五期间兴建二钢生活区和大庆生活区等还有是随着城市建设发展，些城中村村民转为市民，土地性质转为国有，但居住环境居住条件没有改善，如钓鱼台棚户区淮上区大部分地块等老居住区和城中村，占据了城中大面积土地，城市基础设施无法改善，严重影响着城市环境形象，危害着广大居民身心健康，同时也制约着蚌埠市城市现代化发展进程。

为此，蚌埠市以国家大力发展泛长三角经济圈为契机，在提高市民经济文化生活水平同时，为贯彻省发展改革委省住房城乡建设厅省财政厅省国土资源厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国发号和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见国办发号精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会议精神，市委市政府做出棚户区及旧住宅改造工作部署，为快速启动棚户区改造工作，市政府出台了蚌埠市棚户区及旧住宅区改造实