（已批）棚户区改造回迁安置住宅项目立项可行性分析报告（存档）

招标范围建筑工程安装工程装饰工程市政工程等。

质量标准优良。

工期见项目实施计划安排。

评标办法采用合理低标价法。

评标原则公开公平公正和诚实信用原则，竞争优选，以合理低标投标报价为评标主要依据原则。

工程设备重要材料采购招标由业主提供设备重要材料单项合同估算价在万人民币含以上采用公开招标方式进行。

由业主提供设备重要材料单项合同估算价在万人民币以下由业主自行确定采购办法。

第十章投资估算及资金筹措项目投资估算及依据投资估算依据市城市房屋拆迁管理暂行办法市棚户区改造实施方案黑龙江省建设厅文件黑建造价号，关于颁发黑龙江省建设工程计价依据建筑装饰装修水暖电气市政园林绿化工程计价定额施工机械台班费用定额建设工程费用定额通知算总收益为万元本项目收益小于成本，为负万元。

因为本项目属于棚户区改造项目，属于公益类项目，所以项目收益为负值。

本项目可以由地铁集团有限公司与其它项目起整体运作，实现集团公司整体盈利。

第十三章社会效益分析本项目建设不但有利于从整体上改善街区景观效果，实现提升街区形象美化市容作用，而且将会改善当地居民生活水平和质量，在棚户区改造过程中，本着以人为本，民生优先原则，以棚户区广大群众利益为重，充分考虑并妥善解决棚户区低收入住房困难被拆迁家庭住房问题，在拆迁政策上给予倾斜和合理照顾。

严格落实房屋拆迁最低保障政策和建设部建住房号文件精神，实行拆还平方米最低保障户型等政策，确保被拆迁群众不因拆迁而失居，切实为百姓解决了住房问题，从而提高人民群众生活居住水平，使区域内居民生活状态向着良性循环方向发展。

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元，增长办公楼投资亿元，增长商业营业用房投资亿元，增长。

住宅是人们基本消费资料，个国家经济发展水平从温饱型转变到小康型阶段，住宅将成为人们消费热点。

住宅建设投资般占国民生产总值，占固定资产总值。

房地产业在世界各国都是本国优势产业，对国民经济发展有举足轻重作用。

但是要发展成为国民经济支柱产业，其增加值应占国民生产总值以上，根据国家统计局年月发布数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值比重首次超过，在国民经济发展中发挥了支柱作用，但是和发达国家数据相比，我国房地产业发展不是太多。

年两会结束后，尽管房地产行业落选十大振兴规划，但房地产快速发展方向不会变，因为房地产行业国民支柱产业地位是不容否认。

在当今全球经济低迷情况下，中国过分依赖外需受到抑制时候，房地产行业有责任也有义务率先成为拉动内需刺激消费刺激投资产业。

年国家出台了系列政策个人首购平米以下住房，契税税率下第章总论项目概述项目名称棚户区改造回迁安臵住宅建设项目项目承办单位地铁集团有限公司项目建设地址项目东临化工路，西临东棵街，南临道外区化工路东棵街路围合局部地块，北临哈药仓库北侧围墙。

建设规模本项目总用地面积平方米，规划建筑面积平方米。

建设周期本项目建设期年。

二项目编制依据城市居住区规划设计规范年版市城市房屋拆迁管理暂行办法年市人核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，民政府令第号市人民政府关于印发市棚户区改造强制拆迁规定通知哈政发„‟号市棚户区改造实施方案市城市总体规划市路打市场总来说是基本健康，四个细分市场中，住宅市场和商业房地产市场比较健康。

在土地市场中，土地市场化程度不够，实际土地价格大大低于经验价格，土地开发率也比较低，容易造成土地利用效率低下。

市是黑龙江省省会，是全省政治经济文化科技和交通中心，也是全国省会城市中面积最大城市。

黑龙江邻接俄罗斯，是中俄贸易中心城市，其住宅商业地产投资潜力较大。

受金融危机影响，市与南方经济发达城市相比，房地产市场开发投资，商品住房价格比较稳定，基本面呈现良好，直以来没有出现大起大落现象。

特别是从目前房价统计来看，市房价仍处在稳中有升状态中。

年，包括阿城呼兰在内全市住房平均销售价格达到了每平方米元，同比增长，江南江北商品房成交量均价更是达到了每平方米元，比年增长了，超平均涨幅个百分点。

年市存量二手住房平均销售价格为每平方米元，同比增长，价格上涨较大。

近年商品房价格走势表单位元平方米年度平均价格平均价格从上表和图可以看到，地区商品房销售平均价格逐年上涨，其中，在年到年四年间，价格增长趋势比较平稳，这和房地产市场从年复苏，经历了年调整期相互适应。

从年年末开始，房价有了大幅度增长，房地产行在个副省级城市排位中居第位，与年同期位次相同。

最近八年住宅供给情况见下表市房地产行业住宅供给情况览表单位万平方米年份项目完成投资额亿元开工面积竣工面积销售面积市生产总值亿元人均元人均可支配收入元资料来源历年统计年鉴从上表可以看到，市房地产竣工面积年为万平方米，年有所回落，从年开始缓慢增加。

而销售面积则逐年增加，到了年出现了销售面积大于竣工面积，年销售面积和竣工面积基本持平。

因为年以来市平均涨幅在左右，增长迅速，经济增长同时人民收入得到了提高，购买力得到了加强。

从年开始，销售面积大于竣工面积。

这种趋势见下图完成投资额亿元增长比例年市房地产完成投资趋势图从上图可以看到，最近年，市房地产完成投资额呈逐年增长趋势，增幅大致在区间范围内。

年投资增幅略有回落，这也和整个全国年宏观经济发展趋势紧密相关。

年增幅较大，是因为年投资额基数较低，二是因为随着南越北拓中兴战略实施，年实施了多项新城区开发建设工程，以江北群力哈西三大板块为主房地产市场刺激房地产新轮增长。

竣工面积销售面积年市房地产销售竣工面积统计图从上图可以看到，年房屋竣工面积大于房屋销售面积，在年年竣工面积和销售面积基本持平，从年起，房屋销售面积大于竣工面积，到年，销售面积就远远大于竣工面积，说明房地产市场正在经历复苏到全面发展过程。

近几年，房地产市场开始快速发展，但是同年相比，年年总量出现了回落趋势，增长轨迹与年度之间保持致，说明房地产市场在经历了年快速发展后，已经进入理性发展期。

作为房地产二线城市，市场比较理性。

这是因为城市不受外来冲击，而且购买群体主要是集中在黑龙江省和，所以市场应该是比较理性市场，相对南方来说，外来开发企业相对较少，受外来影响相对比较弱，在理性状态逐渐往上走。

市房地产价格分析从房地产周期波动来看，房地产投资波动比全国房地产投资波动更为剧烈。

第个周期年中，房地产投资波动波峰明显高于全国水平，繁荣期滞后于全国年。

第二个周期年以后中，房地产投资增长先快于后慢于全国水平。

宏观经济波动小于其房地产投资波动。

房地市场总来说是基本健康，四个细分市场中，住宅市场和商业房地产市场比较健康。

在土地市场中，土地市场化程度不够，实际土地价格大大低于经验价格，土地开发率也比较低，容易造成土地利用效率低下。

市是黑龙江省省会，是全省政治经济文化科技和交通中心，也是全国省会城市中面积最大城市。

黑龙江邻接俄罗斯，是中俄贸易中心城市，其住宅商业地产投资潜力较大。

受金融危机影响，市与南方经济发达城市相比，房地产市场开发投资，商品住房价格比较稳定，基本面呈现良好，直以来没有出现大起大落现象。

特别是从目前房价统计来看，市房价仍处在稳中有升状态中。

年，包括阿城呼兰在内全市住房平均销售价格达到了每平方米元，同比增长，江南江北商品房成交量均价更是达到了每平方米元，比年增长了，超平均涨幅个百分点。

年市存量二手住房平均销售价格为每平方米元，同比增长，价格上涨较大。

近年商品房价格走势表单位元平方米年度平均价格平均价格从上表和图可以看到，地区商品房销售平均价格逐年上涨，其中，在年到年四年间，价格增长趋势比较平稳，这和房地产市场从年复苏，经历了年调整期相互适应。

从年年末开始，房价有了大幅度增长，房地产行业开始处于高速发展时期。

从年开始，房地产价格有个飞速发展阶段。

因为当前市场供房不足而需求旺盛，根据前文分析数据，近两年市房地产开发建设总规模和住房总规模在逐渐减少，尤其是住房供求面积连续两年下降，造成了市场住房不足。

年，我市主城区新建商品住宅价格月平均涨幅为。

其中，月商品住宅均价为元，价格基本没有什么波动从月份开始，价格开始上涨，当月环比小幅上涨月份为全年月涨幅最高，单月环比上涨了，其他月份涨幅基本都在左右。

从不同区域价格涨幅来看，上涨最大是群力新区，由年初元，年末涨到元，年内上涨了其次是香坊区上涨价格上涨最慢是松北区，由年初元，年末上涨到元，涨幅为道外区涨幅略高于松北区，年涨幅为。

年各区平均涨幅为。

按区域房屋价格高低排列，道里区平均价格最高，每平方米达到元之后依次是南岗区元，群力新区元，香坊区元，道外区元，哈西新区元，松北区元，利民区元。

此外由于目前市已竣工楼盘都是在前几年或物价高成本运营状态下动工，其建筑成本人工成本相对较高。

因此造成了房价增长。

因此，相对于国内其他人口密集游资集中房地产发展发达城市，楼市将向相对稳定和健康方向发展。

国际上公认，房价与居民收入比应当在范围，以上房地产市场价格就有泡沫了，处于中间以下阶层居民购买住房就非常困难。

而按中国目前城镇人均可支配收入，房价与他们收入之比早已经达到倍以上。

调查数据显示，年月，商品住宅成交均价为每平方米元，到了月，数字已经变成元平方米。

个月时间，冰城房价涨了近元，犹如驶上高速路。

而七八月份，冰城更是迎来了房地产市场量价猛涨时代，其中二级地段和小房型价格涨幅最大。

目前看来，每平方米接近年同期第位跃升至第位商业营业用房销售价格指数排名第位，在个副省级城市排位中居第位，与年同期位次相同。

最近八年住宅供给情况见下表市房地产行业住宅供给情况览表单位万平方米年份项目完成投资额亿元开工面积竣工面积销售面积市生产总值亿元人均元人均可支配收入元资料来源历年统计年鉴从上表可以看到，市房地产竣工面积年为万平方米，年有所回落，从年开始缓慢增加。

而程解决棚户区内符合政策条件被拆迁居民住房困难，又可以极大地拉升城市建设品位，对提升城市承载力提高环境吸引力和竞争力发挥住房