（已批）棚户区整体改造工程项目立项可行性分析报告（存档）

停车位出租收入该项目停车位共，实行收费停车，预计平均出租价格为元年车位，平均出租率按计算，每年车位出租收入为万元。

具体估算详见附表武穴市棚户区改造工程建设项目营业收入和营业税金及附加估算表成本分析建设期成本开发固定成本总投资为亿元，其中工程费用为万元，其他工程费用万元，不可预见费为万元。

营业税及附加包括营业税，城市维护建设税，堤防工程维护费，教育费附加，地方教育发展费等根据财税号文件规定，对棚户区改造项目开发商，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房，依据政府部门出具相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积比例免征城镇土地使用税。

管理费用按按总资产额计算，每年支出为万元固定资产折旧费房屋等建构筑物折旧期限年，设备折旧年限年，残值均为，按直线折旧法折旧，年折旧费万元。

递延资产摊销费摊销年限年，按年等额摊销，年摊销费万元利息支出按照资金滚动计算投学新城区发展进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无第十二章结论和建议结论通过对本项目建设相关情况建设用地与相关规划项目组织与管理环境影响分析经济效益与社会评价等分析后，得出以下结论本项目建设符合国家有关法律法规要求本项目建设符合区域规划和土地利用规划，符合当地政府对出让土地相关特别规定本项目加快了武穴市发展和城市化发展进程项目施工期间及建成后产生污染物经各种处理措施处理后能达到当地环境质量标准，对周边环境影响较小，且有益于推进新城建设。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

本项目建设将商业与住宅相结合，推进了武穴市经济发展，改善了当地居民生活环境，是重点民生工程，具有显著社会效益。

综合上述分析，本项目建设符合国家产业政策和和武穴市城乡总体规划要求其建设内容和规模符合武穴市土地利用规划项目土地供电供水排污等建设条件具备项目规划建筑设计方案成熟可靠。

因此，本项目建设规模适当布局合理，是国家和地方大力支持项目，其建设实施是必要也是可行。

建议项目业主强化项目进程中投资质量进度计划，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。

项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。

实行速度管理，加强项目运作速度，以避免市场可能由高峰期向下降期转折危险。

项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。

加强工程项目管理，严格保证工程质量工程进度，做好成本控制。

强中央补助城市棚户区改造专项资金管理，提高财政资金使用效益，根据国有土地上房屋征收与补偿条例国务院令第号，以及城市棚户区改造工作进展新情况新要求，修订了中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法，以加快推进城市棚户区改造这重点民生工程。

本项目将得到国家专项资金大力支持，从财政上更能保证项目顺利实施。

项目建设必要性改善民生和推进城市化需要国务院关于加快棚户区改造工作意见国发号文件，强调棚户区改造是重大民生工程和发展工程，各省自治区直辖市人民政府，及国务院各部委各直属机构，应依据该文件提出意见，需要进步加大推进棚户区改造力度，让更多困难群众住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续发展和民生不断改善积极效应。

黄冈市人民政府关于加快推进城市棚户区和城中村改造工作意见黄政发号文件，第章总论项目概况项目名称鹏户区改造项目建设单位公司和公司资质等级房地产开发企业三级资质项目性质改建项目总投资及资金筹措项目总投资亿元。

其中工程费万元，占总投资其它工程费用万元，占总投资预备费万元，占总投资，详见附表。

项目总投资为亿元，全部由公司自筹解决，相关银行贷款手续正在办理之中。

建设工期项目建设周期为五年。

由年月年月。

项目建设内容本项目总用地面积，规划总建筑面积，其中商业用房主要经营零售项目，未涉及餐饮桑拿沐足等行业，住宅用房，写字楼及公寓建筑面积为。

项目规划总平图详见附田家镇盘塘，转正东流经武穴龙坪，又东分二支，于徐家窑出境至黄梅，整个河段北岸线长公里。

据长江武穴段水文站资料记载，长江武穴段每年高水位期是月，低水位期是月。

历年平均米，常年最高水位米至米之间，常年最低水位为米至米之间，常年径流水量平均亿立方米，多年平均径流立方米秒，多年平均径流量亿立方米。

枯水期，长江武穴段平均流速为米秒，平均河宽米。

在市辖区域内还有马口湖武山湖和太白湖等三个淡水湖，分布有大金水库仙人坝水库梅川水库和荆竹水库等四大水库。

水库和湖之间都有河道相通，且和长江有闸口连接，其水位低于长江水位。

地下水本地区地下水为潜水型，属第四系孔隙潜水类，埋层浅，水位为，补给来源为大气降水和地表水渗补给，同时其补给水和排泄均受长江水位影响，地下水径流条件良好，流动方向大致由西向东，其水质较好。

社会环境状况行政区划与人口武穴市前身为广济县，年月撤县建市，现由黄冈市代管。

全市行政区划为个办事处，个镇，辖个村民委员会，武穴市版图面积平方公里，年末全市总人口万。

社会经济年，全年全市生产总值亿元，按可比价计算，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

按常住人口计算，人均生产总值元，增长。

三次产业结心城区人口达万人，城镇化水平达。

形成主城四区两特色镇个农村新社区四级城乡体系，全面实现城乡体化发展目标。

努力把武穴要建设成为鄂赣皖边际中心城市现代港口城市宜居宜业园林城市。

本项目处于武穴市县城中心地段，是武穴市棚户区改造规模较大项目，亦是城乡总体规划中主要商业街。

本项目注重对城市基础设施和配套设施建设，改善整个区域环境，为城市提供高质量富有人文气息城市空间环境。

项目建设符合武穴市城乡总体规划，是武穴市实现城市整体发展规划需要。

建设单位发展需要公司和武穴市房地产综合开发有限公司，拟集各界人士优势资源，以高效率管理高水平服务发挥团队力量，按照管理制度化经营多元化服务规范化运作督导化质量标准化先进模式发展，力求创造良好社会效益和显著经济效益。

本着对城市形象高度负责态度，通过棚户区改造，建设优质武穴市商业街及住宅小区，将其打造成具有地标性建筑，提高武穴市城市形象，以达到社会效益和经济效益双赢效果。

综上分析，武穴市棚户区改造项目建设实施是十分必要。

第三章项目选址及建设条件自然环境概况地理位置本项目建设地点位于武穴市北川路南侧，广济大道北侧，地理坐标为东经，北纬。

武穴市是长江航运与新建京九铁路交汇地，陆路水路交通便利，东至江西九江公里，西至武汉公里。

本项目地理位置见附图。

地形地貌武穴市位于鄂东边沿，大别山余脉南麓，居长江中游下段北岸。

境内田镇江段，由于两岸高山陡绝，峡流奔腾，紧扼长江下游咽候，喻为楚江钥匙。

地形是半丘陵半平原，地势北高南低，北部为低山区，西中部为丘陵区，东南部为湖区和长江带形冲积平原。

境内最高点为太平山尖峰，海拔米，最低为太白湖底，海拔米。

厂区周围所在区域处于长江级阶地之中，属典型第四纪冲淤积土层，地貌情况比较单，多数为稻或棉花地，农作物主要有稻麦油菜棉花芝麻等，除了少数沟渠和池塘外，表层均为耕植土和腐殖土覆盖。

气候条件武穴市地处长江中部北岸，属亚热带季风气候区，四季分明，冬冷夏热，春暖秋爽。

多年平均气温为，冬季平均气温为，夏季平均气温为，极端最低气温为，极端最高气温为，多年平均降水量，年平均风速为，常年主导风向为，次主导风向，年静风频率。

水文水系地表水流经武穴市主要水系是长江。

长江自西南部韩家垸上首五里港入境，东南流经马田家镇盘塘，转正东流经武穴龙坪，又东分二支，于徐家窑出境至黄梅，整个河段北岸线长公里。

据长江武穴段水文站资料记载，长江武穴段每年高水位期是月，低水位期是月。

历年平均米，常年最高水位米至米之间，常年最低水位为米至米之间，常年径流水量平均亿立方米，多年平均径流立方米秒，多年平均径流量亿立方米。

枯水期，长江武穴段平均流速为米秒，平均河宽米。

在市辖区域内还有马口湖武山湖和太白湖等三个淡水湖，分布有大金水库仙人坝水库梅川水库和荆竹水库等四大水库。

水库和湖之间都有河道相通，且和长江有闸口连接，其水位低于长江水位。

地下水本地区地下水为潜水型，属第四系孔隙潜水类，埋层浅，水位为，补给来源为大气降水和地表水渗补给，同时其补给水和排泄均受长江水位影响，地下水径流条件良好，流动方向大致由西向东，其水质较好。

社会环境状况行政区划与人口武穴市前身为广济县，年月撤县建市，现由黄冈市代管。

全市行政区划为个办事处，个镇，辖个村民委员会，武穴市版图面积平方公里，年末全市总人口万。

社会经济年，全年全市生产总值亿元，按可比价计算，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

按常住人口计算，人均生产总值元，增长。

三次产业结构由上年调整为，二三产业比重比上年提高个百分点。

居民消费价格总指数上涨，从八大类别看，与上年相比，呈七升降格局。

其中，食品类上涨，衣着类上涨，家庭设备用品及维修服务类上涨，医疗保健和个人用品类上涨，交通和通讯类上涨，娱乐教育文化用品及服务类上涨，居住类上涨，烟酒及用品类下降。

工农业情况年，全年全市规模以上家工业年主营业务收入万元及以上工业法人企业实现产值亿元，比上年增长，其中轻工业产值亿元，增长，重工业产值亿元，增长。

实现增加值亿元，比上年增长。

产品产销率。

全年规模以上工业企业实现利税亿元比上年增长，盈亏两抵后实现利润亿元，比上年增长。

经济效益综合指数大幅攀升，由上年上升到，其中总资产贡献率，资本保值增值率，成本费用利润率，分别比上年增长个百分点个百分点个百分点。

全年全市家资质以上建筑业实现产值亿元，比上年增长。

房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，比上年分别增长。

全市粮食总面积万亩，较上年增加万亩，增长，棉花播种面积万亩，与上年持平，油料面积万亩，较上年减少万亩，下降蔬菜瓜类面积万亩，比上年增加万亩，增长。

粮食总产量达到万吨，比上年增加万吨，增长棉花总产量达到万吨，与上年基本持平，降油料总产量万吨，比上年增长万吨，增长。

科教文卫全年全市学校总数所，在校学生万人，专任教师人，其中普通中等所，在校学生万人