（已批）榆林紫陌园项目立项可行性分析报告（存档）

各阶段资金投入量以及资金来源根据项目各分期建设工作量具体确定，其中建设工程部分，结合建筑市场资金给付情况确定。

具体各期资金投入数量详见附表附表附表附表附表第五节项目经济评价本次经济分析采用本章前节中所测算基础数据，结合项目投资计划及销售进度计划，确定以季度作为项目计算基本单位，项目计算期根据目前现行建筑工期定额，结合榆林地区施工建设条件，并考虑项目销售周期最终确定为年。

本次经济评价主要对项目财务盈利能力及项目不确定性分析等方面进行测算，以确定项目在财务上是否可行。

财务盈利能力分析通过科学测算，本项目各项经济指标如下表所示其中动态指标年基准收益率按照计算财务经济指标全投资第页共页项目所得税后所得税前财务内部收益率年财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年全投资利润率资本金利润率通过上表可以看出，本项目全投资面，应聘请高水准物业管理公司实行规范化管理，以降低本项目管理风险。

第页共页三金融财务风险分析本项目投资资金以自有资金以及项目销售回款两部分为主，辅以少量银行贷款组成，为了保证项目成功运作，同时从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，应尽量减少占用资金回收风险。

本项目资金供应将随着开发进度不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内资金能持续到位，防止临时性资金短缺而延长整个项目开发周期。

应加快资金回笼，多渠道多方式加快销售进度，如在项目销售过程中可采用多种付款方式，即可有效促销，又可尽量减少占用资金，务求使得开发资金能按期尽快回笼。

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二消费市场发展趋势消费能力随榆林市经济快速发展不断增强，高性价比产品供应有限，使得消费力不断蓄积消费日趋理性，更加注重产品综合品质住房投资意识有了萌芽，改善居住条件，提高居住质量意识日益加强追求高品位生活消费群日益壮大容易接受高质素住宅产品消费引导。

第三节区域房地产市场发展状况分析本项目位于榆林城区西南即在规划中榆林城市第五组团用地范围内。

该开发区设立于年月，是经陕西省人民政府批准设立陕西唯以能源重化工项目建设为主体省级经济开发区。

经济开发区以能源重化工建设项目为主体，以荒沙地综合开发治理生态农业基础设施建设和房地产开发为突破口，产业发展与基础设施生态环境建设并举。

具体实现基础设施超前化生态环境优美化空间形态景观序列化个性化三大目标。

年左右时间，开发区将建成集农业工业商贸科技教育居住娱乐旅游为体，环境优美，基础设施完善，支第章项目总论第节项目背景项目名称紫陌园二建设单位三承担可行性研究工作单位陕西君安房地产咨询有限公司四拟建地址本项目位于榆林城区西南即在规划中榆林城市第五组团用地范围内第二节项目概况场地概述具体用地榆林紫陌园小区位于榆林城区西南即在规划中榆林城市第五组团用地范围内。

小区东侧紧邻片荒地，西邻创二路圣湖路，南邻西区路苏兴路，北邻榆佳路苏榆路。

地理位置前景优越，四面临路，交通状况良好，属于榆林市理想居住处所。

场地周围自然与人文环境场地北边苏榆路沙梁北侧是景色优美尤家峁水库，这里每年夏季都吸引了大量游人前来避暑游玩。

不久将来，这里将成为未来城市生态公园。

占地面积核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，小区用地东西向最窄处为，最宽处为，南北长，总用地为公顷到万吨，煤气盐甲醇产量稳居全省首位。

折合油气当量，榆林依然保持了中国第产能大市地位。

五是三农和社会事业投入增幅全省第。

全市三农和社会事业投入亿元，占地方财政收入，创历年之最。

全市粮食产量万吨，农林牧渔业总产值达到亿元，增长。

六是招商引资规模历史第。

全年实际利用外资万美元引进国内资金实际到位亿元。

在西洽会上，共签订招商引资项目个，总投资亿元。

首次成功举办第四届西部国际煤炭及采矿业博览会中国西部能源化工科技论坛和榆林招商引资及项目推荐会，共签订招商引资项目个，投资总额达亿元人民币。

外贸出口总值万美元，增长生产总值经济增长速度稳居全省第。

全市预计达到亿元，增长，高出全省个百分点，连续五年为全省第。

二财政收入财政收入增速全省第。

财政收入突破百亿元大关，达到亿元，增长，增速全省第其中地方财政收入亿元，增长，高于全省百分点。

三商业贸易固定资产投资再创历史新高。

全市完成固定资产投资亿元，增长。

能源化工基地个重点项目全面推进，其中个在建项目完成投资亿元，增长。

已落实个超百亿元项目。

工业增速实现历史第。

预计全年实现规模以区域位置优势将会逐渐认可，该区域内土地价值必定会得到较大提升，从而有力带动区域内房地产项目大幅升值。

第三章项目所在地概况第节自然条件地理位置榆林市位于陕西省最北部，地处陕甘宁蒙晋五省区交界接壤地带，位于东经，北纬之间，东临黄河与山西相望，西连宁夏甘肃，北邻内蒙，南接本省延安市。

黄河沿东界南下涉境多公里，明长城横贯东西多公里。

地域东西长公里，南北宽约公里，总面积平方公里。

二气象条件榆林气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，日较差大，无霜期短，年平均气温，平均降水毫米左右，无霜期天左右。

三水文条件境内有大小条河流汇入黄河，主要是四河四川无定河秃尾河窟野河佳芦河，皇甫川孤山川清水川石马川。

北部沙区有多个内陆湖泊，红碱淖是陕西最大内陆湖泊，总面积平方公里，总蓄水量亿立方米四地质条件地貌大体以长城为界，北部为风沙草滩区，占总面积，南部为黄土丘陵沟壑区，占总面积。

平均海拔至米。

第二节经济条件近几年来，随着西部大开发战略实施，榆林作为西部重要城市之，经济保持了稳定快速持续地发展，近几年来各项经济指标继续保持了良好增长势头。

榆林年国民经济初现跨越发展态势，六项指标再创历史新高，多项经济指标位居全省前列，实现了十五良好开局，为跨越式发展奠定了坚实基础。

是经济增长速度稳居全省第。

全市预计达到亿元，增长，高出全省个百分点，连续五年为全省第。

二是财政收入增速全省第。

财政收入突破百亿元大关，达到亿元，增长，增速全省第其中地方财政收入亿元，增长，高于全省百分点。

三是固定资产投资再创历史新高。

全市完成固定资产投资亿元，增长。

能源化工基地个重点项目全面推进，其中个在建项目完成投资亿元，增长。

已落实个超百亿元项目。

四是工业增速实现历史第。

预计全年实现规模以上工业总产值亿元，增长，创历史新高，工业对全市经济贡献率达。

煤电油气化工四大工业支柱产业进步发展壮大，煤炭产量达到亿吨，电力装机容量达到万千瓦天然气产量亿立方米原油产量万吨甲醇万吨盐万吨聚氯乙烯生产能力到万吨，煤气盐甲醇产量稳居全省首位。

折合油气当量，榆林依然保持了中国第产能大市地位。

五是三农和社会事业投入增幅全省第。

全市三农和社会事业投入亿元，占地方财政收入，创历年之最。

全市粮食产量万吨，农林牧渔业总产值达到亿元，增长。

六是招商引资规模历史第。

全年实际利用外资万美元引进国内资金实际到位亿元。

在西洽会上，共签订招商引资项目个，总投资亿元。

首次成功举办第四届西部国际煤炭及采矿业博览会中国西部能源化工科技论坛和榆林招商引资及项目推荐会，共签订招商引资项目个，投资总额达亿元人民币。

外贸出口总值万美元，增长生产总值经济增长速度稳居全省第。

全市预计达到亿元，增长，高出全省个百分点，连续五年为全省第。

二财政收入财政收入增速全省第。

财政收入突破百亿元大关，达到亿元，增长，增速全省第其中地方财政收入亿元，增长，高于全省百分点。

三商业贸易固定资产投资再创历史新高。

全市完成固定资产投资亿元，增长。

能源化工基地个重点项目全面推进，其中个在建项目完成投资亿元，增长。

已落实个超百亿元项目。

工业增速实现历史第。

预计全年实现规模以上工业总产值亿元，增长，创历史新高，工业对全市经济贡献率达。

煤电油气化工四大工业支柱产业进步发展壮大，煤炭产量达到亿吨，电力装机容量达到万千瓦天然气产量亿立方米原油产量万吨甲醇万吨盐万吨聚氯乙烯生产能力达到万吨，煤气盐甲醇产量稳居全省首位。

折合油气当量，榆林依然保持了中国第产能大市地位。

三农和社会事业投入增幅全省第。

全市三农和社会事业投入亿元，占地方财政收入，创历年之最。

全市粮食产量万吨，农林牧渔业总产值达到亿元，增长。

招商引资规模历史第。

全年实际利用外资万美元引进国内资金实际到位亿元。

在西洽会上，共签订招商引资项目个，总投资亿元。

首次成功举办第四届西部国际煤炭及采矿业博览会中国西部能源化工科技论坛和榆林招商引资及项目推荐会，共签订招商引资项目个，投资总额达亿元人民币。

外贸出口总值万美元，增长。

四居民收入城乡居民收入稳步提高，年，城镇居民人均可支配收入增加元，达到元农民人均现金收入达到元，同比增加元，增长年我市城镇居民人均可支配收入达到元，比年元增加元，平均每年增加元，平均年增长。

其中，工资性收入人均达到元，比年增长倍，平均年增长年城镇居民人均可支配收入元，农村居民家庭人均纯收入元，分别增长和年上半年我市城市居民可支配收入人均元，同比增加元，增长，扣除价格因素影响，实际增长。

第三节基础设施条件本项目位于榆林城区西南即在规划中榆林城市第五组团用地范围内，区域内道路供电供水燃气供热排水排污邮电通讯有线电视和场地平整等九通平工程已基本完成。

第四章项目开发建设方案第节建筑工程建筑主升值。

第三章项目所在地概况第节自然条件地理位置榆林市位于陕西省最北部，地处陕甘宁蒙晋五省区交界接壤地带，位于东经，北纬之间，东临黄河与山西相望，西连宁夏甘肃，北邻内蒙，南接本省延安市。

黄河沿东界南下涉境多公里，明长城横贯东西多公里。

地域东西长公里，南北宽约公里，总面积平方公里。

二气象条件榆林气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，日较差大，无部收益率达，具有良好经济效益同时由于本项目采用了先进规划设计理念，其开发实施将有力推进榆林市开发区住宅片区发展，对于榆林市房地产业发展具有显著带动作用，因此该项目具有明显社会效益此外，本项目具有定抗风险能力，且从技术方面看也充分具备可行性。

项目综合评价结论本项目可行第二章房地产市场分