（已批）欧洲风格高档住宅小区房地产项目立项可行性分析报告（存档）

在年四季度威海房交会上反映出价格，在市区内已无元住宅，近郊也已上升到元，由此可见本项目所处区域房价仍在威海低价房范围内。

本项目从规划设计定位，无论从小区环境房屋品质公共配套各方面是个高标准住宅区，可以说目前在龙王塘区范围内首屈指。

鉴于上述各种情况分析，本项目价格策略应遵循低开高走原则，第期开发宜为低价位，以集聚人气，提高知名度，开创市场，然后随着开发进度不断调整提高价格。

开发周期及开发类别开发期销售均价元开发类别第期多层小高层第二期多层小高层第三期高层第三章开发计划年度本区内项目开发概况在本区内年度共开发了两个小区，其中海景家园三期约万，华美园万，其余在产业园尚有零星楼盘大约在万左右开工，海景家园三期销售面积约占开发面积，华美园约占，总计销售面积为万左右，销售额约为亿元。

二年度开发计划根据本项目开发量和本区域年内开发销售量情况定制了五年开发控制性计划。

五年计划考虑了市场容量并效应，但考虑到项目刚刚上市，为形成热销局面，故均价定位元。

预计销售计划和资金回笼情况通过以上对周边市场分析和把握，保守预计第期销售和资金回笼计划如下月份销售面积住宅销售额万元回款额万元合计三投资估算分析开发成本测算单位成本元总成本万元项目单位成本总成本备注地价二前期用费测量勘探费按建筑面积计算规划设计费报批报建费工地临时水电咨询评估费监理费其它三配套及基础设施费政府收费道路景观四建安工程费土方及护坡工程降水等桩基工程土建工程包括外墙砖或涂料入户门地下管网窗给排水电器照明消防自动报警煤气安装供暖智能化电梯水泵发电机高低压配电柜人防工程不可预见费五开发间接费财务费用万平均占用年销售费用按销售收入费管理费用六税金营业税及附加万所得税等预交万合计利润测算按实际销售面积测算项目单位金额总金额备注销售收入按销售率计算住宅销售收入万元商业销售收入元二销售成本三净利润四销售利润率五投资净回报率上述成本及售价预算，在全部出售后，可获税后利润万元。

盈利能力分析财务现金流量表见附表第六章结论通过以上各项分析，本项目是个资产优良资本回收周期短项目自身连续滚动开发难度低风险低回报高启动资金相对较少利益潜力巨大优秀项目。

在威海房地产市场蓬勃发展情况下，本项目定会创造良好销售业绩，及时回收资金。

序号项目合计现金流入销售收入其它收入现金流出成本投资营业税及附加税前利润额项目税前利润率其公认东北地区最具活力最适宜居住对外开放程度最高以及自然环境优美空气清新气候宜人等特点，必将吸引更多外地人士前来威海及龙王塘工作生活，对住宅项目将形成巨大需求，本项目用地优越地理位置及稀缺性必将获得巨大增值空间。

邻近规划羊头洼港区和建设中烟大轮渡本项目临近龙王塘新港，紧邻正在拟建威海市大港区之羊头洼港区，该港区建成后，龙王塘开发区内各大产业园区将得到快速发展，会有越来越多公司企业不断进驻，届时，这些公司企业内部工作人员对住宅商业项目会形成定购买需求。

烟大火车渡轮目前正在加紧建设之中，该项目建成后，将成为东北三省连接国内其他城市往返威海重要口岸，会带来大量旅游者和商务人士，为本项目带来越来越多人流。

这两个项目建成，将大大增加本项目亮点，使本项目未来具有广阔发展前景。

教育产业软件产业面临较大发展空间本项目区域内目前已有威海交通大学科技园交通大学信息工目录第章项目总论项目背景二项目概况第二章市场分析地理位置分析二基地条件及周边环境分析三项目地块优势机会分析四区域市场分析五项目定位分析六客户需求分析七住宅项目面积配比八价格策略第三章开发计划第四章项目投资估算及盈利分析第五章第期项目投资经济分析第六章结论核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第章项目总论项目建设背景二项目概况海景天下项目座落于威海市龙王塘开发区南端，基地为西北东南走向矩形地块，长约米，宽约米，总用地面积为平方米。

基地西北侧毗交界区，由于价格实惠，交通相对便利，吸引了大量当地购房者。

本区域新盘推出销售情况自年秋季房交会上龙王塘区又推出两个新楼盘，新推面积及售价项目名称面积位置性质售价起价元海景山庄白玉山住宅别墅华美园龙河住宅龙王塘开发区在建项目建设与销售情况在开发区本项目周边现有两楼盘对本项目极具参考价值，为海景家园三期计万平方米多层小高层住宅，二为华美园万平方米多层小高层住宅，与本项目仅路之隔。

二个项目开工时间均为年，至年初已有近万平方米主体完工，年新开工万平方米，至年末两个项目有近万平方米已竣工，其余已达到主体完工条件。

两个项目均为普通住宅区，区内配套绿化景观都很简单，配置少量停车场和车库，会所和其他配套不成规模，房型多为中小户型，其中以内占以上。

销售情况至年四季度，海景家园三期已售，华美园已售，共计销售面积为万。

在售项目名称建筑面积销售进度销售均价元客户区域客户类型本地东三省其他自用给老人投资家园万华美园万海景家园项目是国内推出较早老年康居工程。

由于该项目是全国第个集居住休闲保健娱乐旅游商贸为体现代化老年社区，在设计中充分考虑了客户不同需求，推出就受到了居住养老度假投资等类型客户欢迎，许多外省市老人更看中该区域使本项目区域将获得超常规发展，使本项目住宅产品发展前景看好。

威海到龙王塘快轨项目正在规划中威海到龙王塘快轨项目目前正在规划之中，建成后将大大缩短龙王塘至威海市中心距离，对本项目也是大利好。

威海市最适宜居住区域本项目区域临近海边，拥有月亮湾海滨浴场，周边山丘高低起伏，环境优美，空气质量较好，非常适宜居住。

而在城区中心区内，随着各个产业发展，空气污染较严重，环境受到了破坏，本项目区域周边无大型工厂，无污染，月亮湾浴场更是威海市唯无污染海滨浴场，因此，本项目区域成为威海市最适宜居住区域。

旅游观光度假区及旅游商业发达区本项目毗邻旅游景点鸡冠山自然保护区，紧邻樱桃园和月亮湾海滨浴场，旅游产业较发达，随着本项目建设，本项目区域内旅游产业将得到进步发展，相关旅游配套产品如酒店旅游商业项目等将快速发展，鉴于本项目良好旅游资源基础及环境，旅游观光度假区及旅游商业未来发展潜力巨大。

高等学府聚集区如前面提到，除威海交通大学科技园区交通大学信息工程学院及辽宁对外经贸职业学院外，本项目区域内未来几年还将有吉林大学学院等几所院校投入使用，本项目区域内学生人数将越来越多，大学园区将形成。

港口产业发展区本项目毗邻羊头洼港区为威海市拟建大港区之，该港区建成后，相关船舶产业和物流产业也将不断发展，加上威海世东北亚航运中心建设有力支撑，原有龙王塘新港发展，开发区内八大园区建设及投入使用，本项目区域港口产业将得到快速发展。

四区域市场分析龙王塘区项目售价水平及销售分析龙王塘区中心住宅项目销售水平及销售情况随着年威海市住宅价格整体大幅上扬，龙王塘区住宅价格也呈现出上升趋势，但上升幅度相对平缓，现龙王塘区住宅项目销售价格集中在元。

该区域住宅项目售价普遍在元之间。

由于该区域属于龙王塘商业文化中心，生活配套设施完善，因此该小区楼盘除定价过高港湾山庄外，其销售情况都比较理想，其中立新小区已售空，而雅馨苑二期也因其优越地理位置及开发商良好信誉而受到众多当地购房者青睐，其销售已接近尾声，只剩少量尾盘在售。

启新山水开盘较晚，年初开盘到现在也已销售了。

龙王塘旧区周边住宅销售水平及销售情况该区域住宅售价般在元之间。

与龙河军港相邻龙河家园是该区域现在售规模最大项目，该项目购房者以外地人士居多，当地购房者相对较少。

万宝家园及万宝园项目位于龙王塘旧区与水师营交界区，由于价格实惠，交通相对便利，吸引了大量当地购房者。

本区域新盘推出销售情况自年秋季房交会上龙王塘区又推出两个新楼盘，新推面积及售价项目名称面积位置性质售价起价元海景山庄白玉山住宅别墅华美园龙河住宅龙王塘开发区在建项目建设与销售情况在开发区本项目周边现有两楼盘对本项目极具参考价值，为海景家园三期计万平方米多层小高层住宅，二为华美园万平方米多层小高层住宅，与本项目仅路之隔。

二个项目开工时间均为年，至年初已有近万平方米主体完工，年新开工万平方米，至年末两个项目有近万平方米已竣工，其余已达到主体完工条件。

两个项目均为普通住宅区，区内配套绿化景观都很简单，配置少量停车场和车库，会所和其他配套不成规模，房型多为中小户型，其中以内占以上。

销售情况至年四季度，海景家园三期已售，华美园已售，共计销售面积为万。

在售项目名称建筑面积销售进度销售均价元客户区域客户类型本地东三省其他自用给老人投资家园万华美园万海景家园项目是国内推出较早老年康居工程。

由于该项目是全国第个集居住休闲保健娱乐旅游商贸为体现代化老年社区，在设计中充分考虑了客户不同需求，推出就受到了居住养老度假投资等类型客户欢迎，许多外省市老人更看中该区域雅致居住环境，选择在此地购房安享晚年。

在期工程成功推出后，海景家园二期又于年开工建设并已于年交付使用，海景家园三期在年业已大部分竣工。

目前，海景家园三期销售已近尾声，该项目热销表明，老年康居物业具有广阔市场发展前景，需求潜力巨大。

该项目已经成为国内老年康居住宅项目典范和标志之，被众多老年人及其儿海景家园项目已经成为较有知名度品牌，在东北三省乃至全国颇具影响力。

本项目与海景家园项目相毗邻，海景家园在全国购房者心中影响力和号召力将对本项目推广创造有利条件，使本项目更容易得到广大购房者认知和信赖对本项目推广创造有利条件，使本项目更容易得到广大购房者认知和信赖另外，该区域相对低廉价位，也将吸引越来越多购房者。

目前，威海市中档住宅价格直居高不下，每平方米均价已达元，相比之下，该区域现有住宅每平方米单价只有多元元，随着未来威海住宅价格不断攀升，将有越来越多购房者把目光转移到该区域，选择在此购房置业或投资。

项目外销可行性分析政府对本区域房地产在项目外销上采取了宽松政策。

本项目地处龙王塘经济开发区，该区是外商投资相对活跃开放性区域，政府在房地产项目外销上采取了宽松政策，对于新推出楼盘对外销售，政府不加限制。

龙王塘口区直是国内外所关注投资热点地区，随着振兴东北老工业基地和威海建设推进，将有更多海外公司及个人涌入本区域而未来龙王塘经济开发区也将通过自身交通条件逐步改善，商业资金城市配套等设施进步完善，为海外创造更多来自本区域