（已批）武汉保利圆梦城项目立项可行性分析报告（存档）

环境质量现状评价结论评价结果表明，年度倒水河符合Ⅲ类水质类别，柴泊湖为Ⅳ类水质，已经不能满足Ⅲ类水体功能，主要污染项目是总磷超标倍化学需氧量超标倍，水质轻度污染。

大气环境现状监测结果表明，及浓度均未超过环境空气质量标准及年修改单中二级标准要求。

项目所在地评价区域环境空气质量良好。

拟建项目所在地四周边界昼间和夜间均可达到所执行城市区域环境噪声标准类标准。

项目建成后环境影响评价结论水环境影响评价结论建设项目生活污水经隔油隔渣粪便污水经三级化粪池处理经市政管网达到阳逻污水处理厂纳污范围，经处理达标后排入倒水河，不会对周围水环境造成明显不良影在当地建设是支持，只要项目对其所产生废气废水噪声和垃圾进行有效处理，是可以得到所有公众全面支持。

建设项目环境可行性综合结论综上所述，开发方向将严格贯彻本报告书中提出各项污染防治措施及生态保护措施，按照三同时要求，全面落实各类污染物治理设施及生态保护设施建设工作，确保各类污染物达标排放，不会对周围环境保护目标产生明显影响。

同时，工程建设符合城市发展规划，有利于改善市民居住环境，具有良好社会与经济效益。

因此，本项目符合经济效益社会效益环境效益同步增长原则，可以在拟定位置实施。

楼市供应减缓，刺激房价上升，是今年楼市重回卖方市场重要因素。

主城区土地购置面积大幅提升，规划面积半年高于去年全年水平。

上半年主城区共成交宗土地，累计面积万，累计可建规模万，超过全年指标。

销售面积路创高，比去年同期增长。

年月全市商品房网上备案销售面积达万，与去年同期相比增长全市登记备案销售套，成交量比年同期大幅上升。

住宅均价突破元。

上半年，武汉成交金额累计达亿元成交均价为元。

其中，商品住房均价为元，主力价格区间整体上移元，元元房源占到总成交量约六成，已成为主力房价。

以下小户型交易量占比接近市场份额。

年月，据房地产市场信息网数据显示以下套户型套，分别为新增供应总量。

而从市场销量看，平方米以下户型占总成交量，接近市场份额。

武汉房地产市场现状及发展分析开发企业二十强占领全市近三成市场份额全市现有多家持有建设项目开发公司，目录第部分项目概况地块概况交通状况地形地貌特征市政设施保障项目开发手续项目开发设想第二部分阳逻房地产总体前景分析阳逻房地产市场概况阳逻房地产市场前景分析第三部分项目区域前景分析项目区域市场概况区域优势及前景分析第四部分项目市场定位及价格定位项目优势分析项目市场定位项目价格定位第五部分项目开发建设进度计划第六部分投资估算与资金筹措项目总投资估算资金筹措核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，投资使用计划第七部分收入预测及资金分析销售收入预测项目销售预测及销售回款计划第八部分财务与敏感性分析财务分析依据销售利润分析现金流量分析项目敏感性分析第九部分项目风险分析项目风险项目风险对策第十部分项目配套生活配套水配套电配套第十部分项目可行性结论经济效益分析社会效益分析可行性结论第十二部分环评简析运营期环境影响评价施工期环境影响分析环境质量现状评价结论即将通车，届时，青山阳逻仅桥之隔，但目前，阳逻房价却比青山便宜不少，因此，不少青山市民选择到阳逻购置新房。

目前阳逻有多个楼盘正在开发，其房价也从年均价元平米，涨到目前均价元平米。

不过，这个价格与武汉中心城区相比还是要便宜得多目前青山部分楼盘每平米均价就已上了元。

从年起，开发区先期拿出亩土地用于房地产开发，意预打造个生态宜居生活新城。

目前，该区域内已聚集了城市广场佳阳湖滨花园佳阳国际水映谰湾锦阳花园金色水岸等多个高品质项目。

随着片区开发热度升温，阳逻还吸引了地产集团武汉城乡建设有限公司武汉南湖房产开发有限公司等多个市内大型房企也投身于此。

由以上情况看来，目前项目周边新楼盘还未形成激烈竞争局面，市场发挥空间较大，若项目规划合理将会成为未来区域内热点楼盘之。

由此可见，阳逻未来年上市新盘在目前市场价格下，将会全面突破元平米价格线，未来半年整体价格会趋向元平米高低平均值。

但是继续低于武汉市平均水平随着交通环境和配套改善阳逻将成为武汉新上，成为普及全国异地置业潮中最受关注城市。

武汉价格涨幅平稳，保持正常和理性年上半年，武汉市商品住房均价为元，比年上涨，与此同时，深圳涨幅高达北京涨幅更甚达广州涨幅达。

同时这价格水平仅相当于深圳年，上海年，广州年。

与这些城市相比，武汉房地产市场运行环境更显正常和理性，投资环境和投资回报更为安全可靠。

第三部分阳逻区域房地产前景分析项目区域市场概况阳逻新城作为武汉东部地区目前唯产业集聚区，具有承载武汉新轮制造业尤其是重工制造业转移综合优势。

大企业迁入阳逻经济开发区将会带来巨大潜在优质客户群，具有相当购房需求。

按照规划，阳逻新城将打造成为武汉最具潜力工业新城和宜居生活城，由目前城区面积平方公里，人口万，到年达到城区用地规模达平方公里，人口万，到年，城区达平方公里。

本地块作为阳逻经济技术开发区域中间地带，将有大量高素质高收入人群居住。

片区居住环境逐渐发展成熟，随着各大品牌开发商加入该区域房地产均价被逐步拉高。

商业配套完善新城市中心宜居环境独特优势也为后续价格上升提供了良好空间。

阳逻级土地交易市场价格攀升迅猛详见表类别年度投放土地宗成交土地宗投放面积万成交面积万开发总量万成交价格万元亩区域优势及前景分析以项目所在地为中点，整个阳逻经济技术开发区为圆圈，此范围内所辐射到新楼盘有天琴湾，阳逻城市广场项目，鄂发花园，水映澜湾，五环中央街，潘龙小区，江景花园等。

成熟小区有佳阳湖滨花园佳阳国际水映谰湾锦阳花园金色水岸等。

目前，新楼盘物业形态全部为多层或小高层。

成熟小区，物业形态基本上为小高层，极少数为多层。

从用途来看，新楼盘中除阳逻城市广场项目以商业用途为主外，其他楼盘基本以住宅为主。

后期项目开发中，在所有具有小户型新楼盘中，小户型销售情况较好，价格按楼层朝向差异不等，在元平米范围浮动。

年月，阳逻长江大桥即将通车，届时，青山阳逻仅桥之隔，但目前，阳逻房价却比青山便宜不少，因此，不少青山市民选择到阳逻购置新房。

目前阳逻有多个楼盘正在开发，其房价也从年均价元平米，涨到目前均价元平米。

不过，这个价格与武汉中心城区相比还是要便宜得多目前青山部分楼盘每平米均价就已上了元。

从年起，开发区先期拿出亩土地用于房地产开发，意预打造个生态宜居生活新城。

目前，该区域内已聚集了城市广场佳阳湖滨花园佳阳国际水映谰湾锦阳花园金色水岸等多个高品质项目。

随着片区开发热度升温，阳逻还吸引了地产集团武汉城乡建设有限公司武汉南湖房产开发有限公司等多个市内大型房企也投身于此。

由以上情况看来，目前项目周边新楼盘还未形成激烈竞争局面，市场发挥空间较大，若项目规划合理将会成为未来区域内热点楼盘之。

由此可见，阳逻未来年上市新盘在目前市场价格下，将会全面突破元平米价格线，未来半年整体价格会趋向元平米高低平均值。

但是继续低于武汉市平均水平随着交通环境和配套改善阳逻将成为武汉新轮购房潮焦点地段。

第四部分项目市场定位及价格定位项目优势分析阳逻将是武汉工业发展重要承接地。

天河机场航空港，汉口北铁路编组站，阳逻深水港阳逻长江大桥以及四通八达高速公路网络，使阳逻海陆空三位体交通优势明显，物流枢纽发达，工业园产品可以在这里很方便地运往全国各地。

阳逻新城城区面积平方公里，人口万，规划到年，城区用地规模达平方公里，人口万到年，城区达平方公里，人口万，远景为平方公里，万人。

地理位置好项目所在地位于阳逻新城中心位置。

属于丘陵地势紧靠天然湖泊并与城市环线为邻，使其具备了开发成大型居住新区潜力。

生态环境好项目所在地自然环境良好山水有靠有聚，符合武汉人居住习惯。

地块形状规则项目地块形状比较规则，容易规划，且地势由北向南逐渐向柴泊湖靠拢形成天然景观资源。

未来人口迁入带来利润阳逻未来迁移而入近万人口相当于个中等城市，这样规划发展前景不可小觑。

随着迁入人口数量急剧增加以及相对市区低廉房地产市场价格，未来年时间内阳逻将面临次居住需求极度旺盛契机。

大企业迁入带来潜在客源企事业行业就业人口规模入驻时间武汉钢铁公司钢铁计划新增就业人口万年已有就业人口近万占地面积亩年销售收入亿亚东水泥水泥就业人口人占地亩投资亿北新建材石膏板就业人口人亩期投资亿西门子输电配电就业人口人占地亩投资近亿欧元阳逻国际集装箱转运中心港务物流已就业人口万人，计划就业人口万。

年新增就业人经沉砂后引至项目所在房地产前景分析项目区域市场概况阳逻新城作为武汉东部地区目前唯产业集聚区，具有承载武汉新轮制造业尤其是重工制造业转移综合优势。

大企业迁入阳逻经济开发区将会带来巨大潜在优质客户群，具有相当购房需求。

按照规划，阳逻新城将打造成为武汉最具潜力工业新城和宜居生活城，由目前城区面积平方公里，人口万，到年达到城区用地规模达平方公里，人口万，到年，城短柱状，为极软岩，厚度较大。

其强度及变形指标为。

市政设施保障保利圆梦花园项目市政配套均由阳逻开发区政府统进行施工，在交地时即已经达到三通平。

武汉土地交易中心在交地时，将各项市政配套管线均铺设到地块红线外，并预留足够接口。

根据阳逻新城对本地块规划，本项目所在区域定位为居住综合用地，主要依托于项目所在柴泊湖形成以居住和商业为主各类市政公用设施与综合公共服务设施。

项目开发手续保利圆梦花园项目已与武汉市土地交易中心完成国有土地使用权出让合同保利圆梦花园项目其他相关资格文件将根据政府有关规定陆续办理。

项目开发设想根据项目规划条件和公司开发经验，确定保利圆梦花园项目初步开发方案。

项目占地面积为，拟规划全部建设小高层和高层住宅以及部分低密度住宅，计划总建筑面积为，地上建筑面积为，地下建筑面积为。

住宅总建筑面积为并配套有底商大型商业中心。

主要经济技术指标见表。

技术指标总规划总用地合亩可建设用地合亩建筑容积率绿地率总建筑面积地上建筑面积其中住宅户数户底商商业中心教育及公建配套地下建筑面积置于地下停车位个可售建筑面积绿地面积第二部分武汉房地产总体前景分析武汉房地产市场概况作为华中重镇武汉，中部龙头地位日益彰显，随着经济强势开局，武汉大城经济崛起，无论是中心城区向心力作用进步加强，还是非中心城区开始崛起，武汉已经开始融入全