（已批）武汉后湖花园项目立项可行性分析报告（存档）

更详细投资计划可能随设计及实施改变而调整。

建设投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路绿化费用项目研究咨询规划设计费用各种税费项目管理费等项目。

三项目实施进度安排整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施进度。

由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期四项目投资与筹资计划按武汉市政府规定，投资项目自有资金应达到项目投资以上，只有完成此比例投资，项目方可依法转让或预售。

由于项目建设期较长，实际运作中，上期项目销售收入中相当部分可用于下期建设资金第八章项目开发经营状况分析本章对后湖花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入成本利润投资利润，并计算项目资金现金流量财务净现值财务内部收益率。

后湖花园项目中包括公寓式属中等档次，在供需圈内具有广泛目标客户。

►项目公司资金优势。

►项目较好周边环境包括自然人文交通等环境。

►项目所处地块发展前景较好。

有在建后湖大道和幸福大道四项目开发经营风险较小本项目属大面积大规模开发无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

五项目实施难点本项目实施难点项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大项目定位主题有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，项目公司需建立支高素质营销队伍，或采取全权委托中介代理销售方式。

六强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。

严格执行设计标准，积极推广标准设计及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。

网合红外监控便民店会所健身房等设施，注重以业主需求为中心，提供全方位配套服务。

从楼盘卖点来看，年房地产销售突出是智能化概念。

其实这个概念进入武汉时间不算短，但直都未广泛推广。

智能化将成为每个楼盘不可缺少功能。

从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化地步，卖方有效引导对买方购买决策会起到很重要作用。

从品牌上看，城开统建富强康居百步亭等企业楼盘以购买安心质量放心居住舒心特点，成为市民购房首选。

年武汉房地产市场总体情况是很好，但是也有些缺憾。

例如在些区域中存在着住宅商品性价比不合理等些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润短期行为，如选材不精建筑质量不合格，乱收物业管理费等。

分类物业特点据武房指数统计，年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，住宅写字楼价格指数情况如下从以上数据可以看出，年住宅增长较快，写字楼增第章前言报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评估。

对项目可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。

结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。

对项目进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施优化提出建议。

二报告编制依据武汉市规划方案亿房网站国家建设部颁布与房地产相关法律与政策武汉市房地产年鉴现场勘察和实地调研所得资料中介代理公司提供资料。

三项目概况该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约亩，属于武汉市确定三大住宅新区之后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。

根据武汉市规划局要求，该地块已经基本平整通水通电境较好，并且有开发大片住宅小区条件，是未来最适合居住地区之。

这带已经有佳海华苑别墅竹叶山花园后湖生态花园等住宅小区。

这地区在未来升值可能性较大。

投资地块地理环境土地是不可再生资源，个项目土地价值是有多种因素综合作用结果。

土地所处地理位置，周边自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘品质等，决定了此地块大部分市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。

土地性质及地理位置综述地块面积净用地面积公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。

该地块位于江岸区后湖乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块延伸四周也大致是望平原，地块周围有叫多村庄，还有成片采地和零星湖面分布在地块周围。

地块自然景观及环境质量自然环境该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。

以下为地块四个方向环境情况南向远望是条长条沿路而建现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近后湖大道平行延展，该方向上因有高压输电线路沿后湖大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远节多提供要件繁杂办件时间过长等问题。

推行个窗口收件，个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极推动作用。

规范物业管理，明确物业管理收费定价原则定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。

同时修订和完善原有政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成个系统完整物业管理政策法规体系。

积极推进武汉市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化网络化建设，扶持批像亿房网样高科技企业，建立完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业电子商务。

三有利投资经济形势成因分析国家宏观经济影响截止月份，我国经济保持高速增长。

是金融危机以来表现最好年。

二武汉市经济发展势头良好今年以来，武汉市直保持以上增长率，因增长带来财政收入增长额约为亿元左右。

三全国整体房地产市场发育发展情况良好。

四积金归集商业银行住房贷款有力支持在充分资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论国家宏观经济形式是可喜，与房地产有关政策和法规有利于房地产市场进步发展和活跃，因此可以说后湖花园项目在投资机会选择决策地段选择决策这两个方面是有充分科学根据。

第三章项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作基础，是在地域选择后进行多项生活指标调查。

本次调查分析主要是针对拟投资地块地理环境，后湖地区区域房地产市场，地区既有生活消费条件，后湖地区住宅消费者等几个方面调查，为项目可行性分析和研究提供充实研讨依据。

该项目位于江岸区后湖乡，现在先对江岸区房地产市场作简要概述。

年第四季度江岸区价格指数走势由上季度下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为江岸区房地产价格水平在武汉市是属于较高，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区住宅价格徘徊不前，江岸区由于自然条件限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路香港路带，是房地产开发投资较集中地带。

后湖竹叶山带也是该区房地产投资热点地区之，这地带是相对较偏地段，根据城市空心化理论，离市中心区有定距离，自然境较好，并且有开发大片住宅小区条件，是未来最适合居住地区之。

这带已经有佳海华苑别墅竹叶山花园后湖生态花园等住宅小区。

这地区在未来升值可能性较大。

投资地块地理环境土地是不可再生资源，个项目土地价值是有多种因素综合作用结果。

土地所处地理位置，周边自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘品质等，决定了此地块大部分市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。

土地性质及地理位置综述地块面积净用地面积公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。

该地块位于江岸区后湖乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块延伸四周也大致是望平原，地块周围有叫多村庄，还有成片采地和零星湖面分布在地块周围。

地块自然景观及环境质量自然环境该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。

以下为地块四个方向环境情况南向远望是条长条沿路而建现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近后湖大道平行延展，该方向上因有高压输电线路沿后湖大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望视线都被干扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。

北向北面遥望张公堤，成片草地，带状防护林区沿堤分布，大片湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星小村落削弱了景色。

东向远方较开阔，中部为建设中东方恒星园，近处竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来异味。

西向西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道施工沿路有灰尘。

项目周边情况我们选择以本地块为中心，南至五干道发展大道，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。

二后湖地区区域分析基础设施状况分析交通状况本地块四周已初步形成了大交通体系，东西向有近年来新建和在建发展大道，后湖大道，幸福大道，张公堤路段，其中，后湖大道正在加紧施工建设，年底前建成通车后将对本地块项目提供良好条件，南北向主要为地块两头姑嫂树路和岱黄公路。

人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构交齐全主要位于发展大道和姑嫂树路沿线，如世华大酒店，中百仓储，农行，建行等，但距离本地块较远，岱黄公路沿线主要为小商业铺面，专业性市场，无酒吧，网吧等娱乐设施。

教育机构不健全，仅有华中高级中学，塔子湖小学和黄浦园丰村小学，田园小区小学等，医疗设施缺乏，主要为小门诊部。

总来说，人文环境几生活配套设施较差，是项目开发大劣势。

市政配套设施水该地块用水有宗关水厂提供，在地块南侧后湖路建有管径为毫米给水管，该地块南侧后湖路建有排入黄孝河雨水箱涵，地块雨水可接入该箱涵，地块周边尚无污水管。

电个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极推动作用。

规范物业管理，明确物业管理收费定价原则定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。

同时修订和完善原有政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成个系统完整物业管理政策法规体系。

积极推进武汉市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化网络化建设，扶持批像亿房网样高科技企业，建立完善和规居民等靠要福利性住房观念已经开始向商