（已批）武汉天立摩根中心商业项目立项可行性分析报告（存档）

企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，公司对本项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目收入因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目销售工作，加强营销宣传力度及相关工作。

以确保预期目标实现。

第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展中部崛起战略实施武汉写字楼市场逐渐升温等等。

以上这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境和机遇。

二项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率三项目具有突出优势与摩根中心相同档次竞争对手较少。

算公共部分装修费用按住宅面积元标准测算电梯购置部国产三菱写字楼工程部分写字楼土建及水电安装费用写字楼按元考虑。

写字楼内部公共装饰元写字楼外立面装饰元写字楼公共部分中央空调元写字楼办公智能化元写字楼消防工程自动喷淋感烟报警元电梯购置部进口三菱裙房工程部分裙房土建费用裙房按元结构转换层考虑在内。

裙房外立面装饰元裙房中央空调元裙房消防工程自动喷淋感烟报警元电梯购置两部客梯，部货梯六开发管理及后期房地费用管理费用按工程总造价估算房地产交易费住宅按建筑面积元非住宅按元计算房屋测丈费按建筑面积元计算七营销费用营销费用按总销售额考虑八财务费用财务费用按项目贷款亿元，年期考虑估算，九成本总合计及分类分析住宅总价及楼面单价写字楼总价及楼面单价商网总价及楼面单价电梯。

典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。

第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。

典型代表为武汉招银大厦武汉广场。

第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。

住商楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良性价比使物业能以旺销，受到投资买家青睐。

典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。

第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流趋势。

城目录第章前言报告编制目二报告编制依据三项目背景第二章项目宏观环境分析武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级二年市场回顾城市综合体引领市场新导向三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道第三章项目周边物业市场调查分析写字楼类二酒店类三小户型类四商业类群商五住宅类六研究结论第四章项目分析优势分析二劣势分析三机会分析四威胁分析第五章项目定位项目定位市场背景二项目整体定位三项目各分部定位及说明第六章项目开发策略及投资估算项目开发策略二项目投资估算三项目实施进度安排四项目投资与资金筹措第七章项目预期收入分析项目销售计划二项目销售收入估算三项目利润估心等多个高级写字楼，而徐东大街中北路及永清街等地商务写字楼有崛起之势，如将于年推出徐东联邦中心期，还有中北路春树里项目和黄武重改造项目及永清街武汉天地，都将会产生大量高端商务楼。

多点指武汉商务写字楼除了中心城区沿线集中外，还形成了多个集中扁平化特色型规模化商务空间。

典型代表是光谷，光谷写字楼供应量超过百万方，但其又不同于传统商务写字楼，如光谷国际企业中心创业街等项目，多为规模化低密度低容积率型企业社区，部分写字楼还设创业基金，主要针对制造业高科技产业和创业型企业销售。

在年，盘龙城第企业社区项目开始启动，产品特色与光谷相似，而汉阳沌口开发区在未来也将规划大片特色型商务空间。

线面结合线主要是指除了内环线外，武汉写字楼相对集中还有建设大道中山大道武珞路珞瑜路沿线，建设大道沿线是武汉最成熟商务区，将与建设中商务区相连，形成线面有机结合。

而江南片区中南路中北路沿线商务楼越来越集中，并开始向积玉桥水果湖等地延伸，开始了由线向面发展，打造中南总部经济区。

第四代商务楼城市综合体成未来供应市场初•月下降到现在•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。

城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。

在年写字楼市场，城市综合体跃成为写字楼市场新主角。

城市综合体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集主要建筑形态，是写字楼市场发展重要方向。

年，武汉出现城市综合体主要有万豪•联邦中心新世界中心时代豪苑光谷世界城以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山角，规划建设中永清商务区武汉新天地王家墩中央商务区以及在光谷广场武汉经济技术开发区，均有规模宏大城市综合体会逐步浮出水面。

无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式升级。

三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道中部崛起对武汉经济发展推动作用开始显现，多项统计数据表明年是湖北经济近十年以来发展最好个年份。

年，正是湖北十五乃至今后更长发展周期个精彩开局，湖北经济发展渐入佳境。

房地产业作为国民经济龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。

年武汉市总量保持稳定快速增长，增幅超过，达到年内最高。

固定资产投资额仍保持高速增长态势。

社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长重要支撑。

继年人均可支配收入突破万元以后，年仍保持了较大增长，与总体经济增长致。

武汉历年变化图国内生产总值亿元涨跌武汉历年固定资产投资变化图固定资产投资亿元涨跌武汉历年社会消费品零售总额变化图社会消费品零售总额亿元涨跌武汉历年人均可支配收入变化图人均可支配收入元涨跌城市经济飞速发展是房地产业发展强有力支撑，国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强商务写字楼需求。

结合武汉市商务写字楼年发展轨迹，我们对年写字楼市场特征及价格趋势进行如下分析写字楼分布出现环多点线面结合新格局，特色化和规模化并举。

环由于内环线交通便利，聚集了多个大型商圈众多高级住宅区和政府部门等，武汉市商务楼供应市场开始围绕内环线集中，解放大道和中南路是早已形成商务区，沿线分布着武汉广场中商广场新时代商务心等多个高级写字楼，而徐东大街中北路及永清街等地商务写字楼有崛起之势，如将于年推出徐东联邦中心期，还有中北路春树里项目和黄武重改造项目及永清街武汉天地，都将会产生大量高端商务楼。

多点指武汉商务写字楼除了中心城区沿线集中外，还形成了多个集中扁平化特色型规模化商务空间。

典型代表是光谷，光谷写字楼供应量超过百万方，但其又不同于传统商务写字楼，如光谷国际企业中心创业街等项目，多为规模化低密度低容积率型企业社区，部分写字楼还设创业基金，主要针对制造业高科技产业和创业型企业销售。

在年，盘龙城第企业社区项目开始启动，产品特色与光谷相似，而汉阳沌口开发区在未来也将规划大片特色型商务空间。

线面结合线主要是指除了内环线外，武汉写字楼相对集中还有建设大道中山大道武珞路珞瑜路沿线，建设大道沿线是武汉最成熟商务区，将与建设中商务区相连，形成线面有机结合。

而江南片区中南路中北路沿线商务楼越来越集中，并开始向积玉桥水果湖等地延伸，开始了由线向面发展，打造中南总部经济区。

第四代商务楼城市综合体成未来供应市场主流。

从年开始，中心城区城市综合体不断推向市场，其组成高端住宅商务写字楼酒店等获得市场青睐，如江南中建•工行广场中南国际公寓光谷中心花园，即将推出还有万豪•联邦中心期，春树里光谷步行街等项目，都是占据城区要道大型城市综合体，均规划有高端商务写字楼而江北片区已经推出有新世界中心时代豪苑等，更是创造了写字楼市场价格新高，而即将推出还有武汉天地项目，汉阳片区钟家村商圈除了闽东•国际城锦绣长江等大型综合物业外，还有万方国际博览中心已经开始动工，其出现必将带动汉阳片区高端写字楼市场飞速发展。

初步估计，在未来几年内，城市综合体中高端商务写字楼供应流不下于百万方，将成为供应市场新主流。

新华路民生银行大厦更是以米高度成为武汉新地标，民生银行大厦共层，其中层以下为证券大厅西餐厅会议室等，层为纯商务写字楼，层为高级宾馆总统套房等，同时创造了米层高写字楼空间，民生银行配合西北湖周边金融商业等配套，可视为综合体，民生银行投入使用将极大提升西北湖片区商务区写字楼价值。

高端写字楼价值杠杆恢复，写字楼价格将持续稳定上涨。

城市综合体发展从年福星商会大厦开始，福星商会大厦定位，临近建设大道金融条街，以元均价推盘个月即实现销售佳绩，而正在热销新世界中心商务写字楼更是以销售均价元租赁价格元•月高价而创造了新生代商务写字楼价格新空间。

江南片区中建•工行广场也以其差异化产品特征创造了元销售均价。

而随着徐东万豪•联邦中心永清街武汉天地锦绣长江等规模化城市综合体商务写字楼出现，必场新主角。

城市综合体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集主要建筑形态，是写字楼市场发展重要方向。

年，武汉出现城市综合体主要有万豪•联邦中心新世界中心时代豪苑光谷世界城以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山角，规划建设中永清商务区武汉新天地王家墩中央商务区以及在光谷广场武汉经济技术开发区，均有规模宏大城市综合体会逐步浮出水面。

无论是产品形式建筑规模还是压之势。

周边环境分析整洁周边环境为中高端物业提供良好基础，但自然景观资源匮乏又使得顶级物业面临先天条件上缺陷两侧高层建筑挤压，要求项目建筑外观上有定突破，方能脱颖而出。

较小建筑间距，对私密性产生定影响，同时设计时在视觉通道应有所考虑。

商业氛围商业氛围描述项目立地所在金融条街基本为商业真空带。

商业氛围分析由于历史原因造成目前商业真空，对商业运作要求有较长市场培育期，规模和产品针对性将是缩短市场培育时间有效手段。

周边规划周边规划描述市政府对建设大道规划为金融条街。

江汉区对区域规划为商务区。

港澳台路段政府规划为港澳台特色风情街。

项目立地周边拟建万商业综合体中华城项目。

周边规划分析商务与商服将是政府大力支持物业发展方向，与之相匹配住宅与商业也会拥有定机会，但很难于近期实现。

路网交通公