（已批）武汉市汉口西园市场产品项目立项可行性分析报告（存档）

建筑外立面设计外立面应以清新活泼为设计理念，体现本项目绿色生态健康主题。

重视第五立面屋顶设计，使其在功能和景观上成为本区域唯性。

强调色彩变化，要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流。

所以我们建议外立面为颜色以银灰色浅褐色为项目外立面主体色调，整体显得典雅大方，同时与项目周边区域相协调，底层米为深绿色文化石。

材料高级涂料或高级面砖，底层为文化石，尽量采用节能保温建筑材料，适应武汉冬冷夏热气候特征。

屋顶在条件允许情况下，可进行绿化处理，顶层客户送顶层空中花园或者进行艺术化处理，美化外观外窗透明或浅绿色彩铝双层中空玻璃，因为项目紧邻主干道，噪音较大。

三产品户型优化建议应配图进行说明户型建议基础户型丰富以精选目前武汉市市场热销户型住宅中小户型，设计面积在两室厅卫两室两厅卫三室两厅卫三室两厅两卫。

亲景性即重视利用好人造景观资源作为卖点，重视引入景观视野与建筑均好性设计，合理安排客厅和主卧方位。

项目主力户型均居住空间，简单概念化为公园景区。

小区虽有公共花坛草坪等景观，管理有条不紊，但业主却只能远观，不能充分融入到其中。

汉口西园项目园林规划要摒弃这种集中营造大公园作法，将人性化建筑理念贯彻落实到每个角落每个细节，为住户营造成个真正属于他们绿色庭园，让都市人家也可以诗意地栖居。

所以小区园林规划核心理念是庭园体天人合。

在造园构景选择树种等方面处处突出德式园林景观风格。

注重庭和园，现代生活和绿色自然和谐交融。

大环境主题鲜明，小环境讲求精致。

精心布置房前屋后架空层。

操作建议构景要素高低错落形态各异造园植物，水和石休闲椅和亭台雕塑小品和绿化造型等等在楼前主景区建议采用水幕墙形成水主题，旁边设置花坛在楼前主景区采用规则排列不同大小石板砾石庭院形成了石主题利用枯水溪把两个主要景区相连接，溪边可设置休息座椅。

园区划分及命名基本搭配植物高低错落形态各异，从早到晚散发不同香味围墙山石植物之间搭配考虑形式色彩和谐完美水体同充满阳光长满鲜花棚架花钵相间，使人体会到气温变化房前屋后阳光少阴暗角落多，宜种植耐阴性好花期长颜色鲜低矮植物如万年青斑叶林等。

第四部分执行篇本项目初步价格执行预案建议楼盘价格为元之间，主力总价控制在万万之间建议楼盘均价为元付款方式建议次性付款方式签预售合同时，支付总房款含定金交房时，支付总房款。

优惠组合贷款方式签预售合同时，支付总房款或以上含定金余款作组合贷款优惠无场开发潜力较大。

但武汉市作为个内陆城市，与国内沿海城市相比较，目前城市经济社会发展水平还不高，人民可支配收入和消费水平有限。

因此，政府方面要发展房地产业，保证房地产健康平稳发展，带动地方经济发展，促使房地产发展水平与全市经济发展水平和居民收入水平基本适应，体现武汉城市价值另方面必须建立起个满足不同人群多层次住房供应体系，形成商品住房经济适用住房廉租房协调发展局面。

目前武汉市以优化住房供应结构为主导，有序发展房地产业。

注重引导和促进住房消费，重点发展与市民承受能力相适应普通商品住房和经济适用房，适当发展中高档商品房，控制别墅项目建设。

坚持旧城改造与新区开发并举，中心城区与远城区协调，在后湖四新古田等地区建设完善批居住新区，基本完成中心城区旧城改造。

大力发展节能省地型住宅。

大力发展房地产中介服务，不断完善房地产二三级市场，扩大住房消费需求。

规范发展室内装饰物业管理第部分市场篇，项目现状添图片汉口西园项目位于武汉市硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处，该项目首期正康花园始建于年，早期已修建完成栋多层住宅，楼已入住多年。

期间由于出现项目资金周转困难而停止建设。

目前该项目后期居住组团规划已启动。

项目信息特征览表项目名称汉口西园项目地址武汉市硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处占地面积建筑面积其中已建，拟建容积率项目用地性质居住用地物业形态多层小高层建设内容规划建设城市和谐居住小区核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，二项目立地研究售楼盘项目览表项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价元开盘时间销售率客源组成江山如画高层硚口片区企事业单位干部私营业主海山友谊城高层客源范围较广，客户职业呈现多样化，包括教师企事业单位职员及个体营运者美奇青年汇高层客源范围较广，主要为投资型购房者，包括企事业单位干部工程师教师等小结汉正街区域与长江汉江相邻，拥有丰富自然资源区内交通便捷，商贸文教医疗配套设施齐全，能够满足居民日常生活需要。

介于政府对该区域多功能定位规划商品批发中心商贸旅游中心休闲娱乐中心及滨水生态居住区，给区内开发项目提供了多种策划方案进行选择，区域市场开发前景乐观。

古田区域区域环境古田区域过去直是武汉老工业基地，近年来随着区域城市规划建设不断完善，现在古田已经由原来城市老工业区转变为城市新规划居住城区及城市商业服中心。

区域市场概况古田区域由于紧邻汉口中心城区，加上城市轻轨号线二期工程建设，交通生活配套优势将日趋明显。

该区域目前楼盘销售情况良好，城市花园汉口人家汉水熙园等项目都已售罊。

区域在售项目主要有融侨锦城汉口春天天泽方。

目前市场成交价格在元左右。

其中融侨锦城项目在项目规划产品设计以及共建配套方面都具有代表均价元后湖板块武广板块永清板块新华路板块古田板块汉正街板块吴家山板块金银湖板块四板块环境分析武汉市金银湖板块板块自然环境优势明显，古田板块新华路板块汉正街板块生态环境相对较差，根据政府规划进步实施，金银湖板块古田板块后湖板块吴家山板块将成为未来房地产开发热点区域。

五板块市场开发特征武汉市场目前开发中高档楼盘较多，且越来越注重楼盘景观规划和配套设施建设，近年来随着城市发展需要和市中心房价上涨，城郊结合部房地产开发市场逐渐升温，金银湖后湖吴家山板块楼盘市场关注度也有了极大提高。

六板块特征总结汉口各区域板块自身地理位置自然资源各异，功能分区明显。

城市中心区域永清板块武广板块汉正街板块临近长江，各种生活配套设施齐全，区域内楼盘建筑形态以高层为主，楼盘价格高。

古田板块新华路板块属于新规划居住区，自然环境般但楼盘升值空间大，区域内项目开发规模都比较大，建筑形式多层小高层高层均有，楼盘价格比较高。

金银湖板块后湖板块吴家山板块自然环境相对较好，但生活配套设施尚不完善，区域内项目开发规模大，楼盘建筑形态别墅多层小高层高层等均有，楼盘价格较低但涨价速度快。

五所在区域市场在全市市场中地位总体市场格局根据武汉市房地产市场发展现状及我们对市场调研分析，将武汉市总体住宅市场分为汉口武昌汉阳三大区域，其中汉口区域划分为十个板块，分别为汉正街区域古田区域武广商圈区域新华路区域永清区域金银湖区域吴家山区域后湖区域二七区域宝丰区域。

各板块分析汉正街区域区域环境汉正街拥有年悠久历史，是全国著名小商品批发市场。

目前区域范围内居民住宅建设年限久远，是城市传统意义上居住老城区。

随着近几年政府对该区域资源不断整合，目前正把汉正街区域打造成为新商品批发中心同时，还要将其建成商贸旅游中心休闲娱乐中心及滨水生态宜居区。

区域市场概况近几年随着政府对汉正街区域市场功能重新细化及定位，对区域资源进行了重新整合优化。

政府针对汉正街区域基础设施配套建设资金投入正逐年递增，交通及生活配套等各方面得到了有效改善。

同时也有力推进了区域房地产市场繁荣发展。

目前汉正街区域在售楼盘个，物业形态以高层为主，主要包括江山如画海山友谊城美奇青年汇。

市场成交均价在元左右。

汉正街区域房地长市场发展正属于上升阶段。

区域售楼盘项目览表项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价元开盘时间销售率客源组成江山如画高层硚口片区企事业单位干部私营业主海山友谊城高层客源范围较广，客户职业呈现多样化，包括教师企事业单位职员及个体营运者美奇青年汇高层客源范围较广，主要为投资型购房者，包括企事业单位干部工程师教师等小结汉正街区域与长江汉江相邻，拥有丰富自然资源区内交通便捷，商贸文教医疗配套设施齐全，能够满足居民日常生活需要。

介于政府对该区域多功能定位规划商品批发中心商贸旅游中心休闲娱乐中心及滨水生态居住区，给区内开发项目提供了多种策划方案进行选择，区域市场开发前景乐观。

古田区域区域环境古田区域过去直是武汉老工业基地，近年来随着区域城市规划建设不断完善，现在古田已经由原来城市老工业区转变为城市新规划居住城区及城市商业服中心。

区域市场概况古田区域由于紧邻汉口中心城区，加上城市轻轨号线二期工程建设，交通生活配套优势将日趋明显。

该区域目前楼盘销售情况良好，城市花园汉口人家汉水熙园等项目都已售罊。

区域在售项目主要有融侨锦城汉口春天天泽方。

目前市场成交价格在元左右。

其中融侨锦城项目在项目规划产品设计以及共建配套方面都具有代表性。

区域市场在售楼盘基本信息览表项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价元开盘时间销售率客源组成汉口春天多层小高层硚口区域公务员湖北警官学校教师私营业主等，客户年龄主要集中在岁融侨锦城小高层高层古田片区公司职员中学老师国企干部等，年龄结构集中在岁岁天泽方高层古田片区企事业单位干部私营业主香港映象小高层高层预计古田片区企事业单位干部私营业主小结古田区内交通便利，生活配套齐全，未来将成为城市西部地区通向武汉商业中心交通枢纽。

随着区域交通配套系统不断建设完善，今后势必加强古田区域与城市其他区域交通联系，区域市场客户范围将得以扩大。

由于汉正街区域紧邻城市建设中王家墩中央商务区，受其辐射将带有较为浓厚商业氛围，有利于发挥开发项目商业部分市场商业价值。

目前古田区域市场开发环境较好。

武广商圈区域区域环境武广商圈区域是目前武汉市配套最完善档次最高功能最齐全综合性中心商业区。

其中以泰合广场世界贸易大厦和武汉广场为代表，区域内汇聚了万松园国际精品商业街及武广世贸等众多高品质商业广场。

区内公共绿化地不多，中山公园作为区内唯数不多大型公园已成为居民日常健身活动主要场所。

区域市场概况作为城市中心商业区，武广商圈区域土地稀缺性表现得尤为明显，这主要表现在区内市场项目整体档次较高，在售项目不多。

目前区域市场运作项目主要包括新华明珠汉口中心嘉园天下国际公馆，且都处于市场预热阶段，预计未来市场成交均价在元左右。

区域在售楼盘情况览表项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价元开盘时间销售率