（已批）武汉时代花园住宅小区项目立项可行性分析报告（存档）

实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能由高峰期向下降期转折风险。

公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。

要做精品。

产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来标志性有品位产品。

项目成本须合理控制，以保留市场波动时降价应对空间。

注意严格按照既定方案去做每件事，统调配资金，物资和各项工作。

特别要准备好抗风险资金，不可挪用。

十三附图附表附图附图各年销售情况图附图敏感性分析图二附表附表建筑工程费用估算表附表国内设备购置费估算表附表安装工程费用估算表附表项目投入总资金估算汇总表附表流动资金估算表附表销售收入资金附表借款偿还计划表单位万元序号项目合计计算期借款年初本息余额本年借款本年应计利息本年还本付息其中还本付息年末本息余额还本资金来源当年可用于还本折旧和摊销以前年度结余可用于还本资金可用于还款其他资金附表敏感性分析表序号不确定因素变化率内部收益率变化幅度敏感系数基本方案产品价格建设投资势。

今年武汉市房价升幅在左右，其中适用房升幅达，从原因上看，主要有四在政府土地供应政策与方式变化情况下，地价上升。

住宅集中区地段周边开发项目增多，形成扎堆效应，带动地价上升。

需求量大。

从目前我市房地产消费市场来看，有消费者都采用了商业贷款或组合贷款方式进行购房置业，而且更多人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还有居民福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累需求量在短时期内释放出来。

购买力增强，按揭作用。

我市城镇居民人均可支配收入增加，使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

住宅品质提高，也成为了房市升温。

因为随着经济发展，居民对住宅选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔目光审视评判选择住宅，对住宅品质以及物业管理服务要求提高。

最终导致价格上扬。

竞争激烈，由于目录项目概况项目名称项目单位负责人等二项目背景依据及其建设必要性三项目单位基本情况二市场分析三项目选址四项目拟建内容及建设规模项目拟建内容二建设规模五环境保护及消防安全环境保护二消防安全六物业管理七投资估算和资金筹措设想八项目实施进度安排九经济与社会效益估价十结论与建议核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目概况项目名称项目单位负责人等项目名称时代花园项目建设单位氏房地产开发集团公司建设性质新建项目建设地址关东科技工业园内项目总投资规模二项目背景依据及其建设必要性项目背景东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之，是华中人才技术高新技术产业源头，享有中华光谷美誉。

目前开发区产值上亿元企业已达所，并已形成通信电子信息生物技术三大支柱产业和机电体化新材料激光三大优势产业基础。

关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业主要基地。

近两年来，东湖开发区管委会认真总规划布局，达标排放。

生活垃圾经过运转站运往垃圾处理场进行填埋，对周围无任何污染。

卫生用水经化粪池处理后排入污水管网。

二消防安全本项目消防系统包括室内消火栓系统。

本项目依据国家及湖北省有关消防规定，严格按照设计防火规范要求，参照本行业先进经验，本着高度重视，积极稳妥，经济可行预防为主题，设施管理并存原则，密切设防，整体配套，重点建设，确保防火安全。

消防用水量室外，室内火灾延续时间室内外消火栓为，室外消防用水。

六物业管理优良物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主利益得到保障。

本项目聘请知名物业公司进行全程物业指导，挑选从事专业物业管理多年，服务众多高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富公司。

该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理角度及早发现问题解决问题，避免出现入住后管理使用难题。

本项目推行绿色安全环保小区概念，全部采取人车分流，设三十米宽主入口仅供行人出入，在新区道路，路对面是原武汉城建学院马鞍山森林公园。

选址位置三拟建于华中科技大学西门外，北接中国地质大学，西临鲁磨路，南靠华中科技大学紫菘公寓。

三个方案各有千秋，但经过比选优化，最终选择选址位置二。

其理由通过收集资料走访调查查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关信息资料，兹对项目选址科学性可行性作以下评述。

四项目拟建内容及建设规模项目拟建内容小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。

在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本设计理念。

注重环境营造并赋予其浓郁文化内涵，充分体现世纪科技新城高品质住宅区风貌。

规划结构本项目在充分研究规划地块现状用地特征形态基础上，以满足现代居民对居住环境提高需求，合理设计住房结构比例。

根据总量与项目相结合原则，充分考虑城镇居民家庭生活水平，合理安排商品住房区位布局，统筹落实新建住房结构比例，根据当地住房调查实际状况以及土地能源社会需求等综合承载能力，分析住房需求，合理确定商品住房套型结构比例。

道路系统及停车场地道路为小区主干道和组团内部道路两极。

主干道把小区中心四个组团和幼托串在起，形成树枝状道路系统。

新建车库及停车场地配套，方便居民。

绿地规划建设使绿地与社会各主要功能联系在起，中心绿地带形绿地院落绿地有机连接，营造十分舒适人文居住环境。

二建设规模总占地面积万平方米，总建筑面积万平方米其中公建面积约万平方米，总户数户，地下停车场平方米，绿化面积近万平方米，容积率。

小区内部规划中心四组团，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系各具特色。

小区内有托儿所小商场银行„„„„五环境保护及消防安全环境保护本项目属于商住房社区性项目，项目建成后，只有生活用水生活垃圾。

生活污水排放可用管道沿城规划布局，达标排放。

生活垃圾经过运转站运往垃圾处理场进行填埋，对周围无任何污染。

卫生用水经化粪池处理后排入污水管网。

二消防安全本项目消防系统包括室内消火栓系统。

本项目依据国家及湖北省有关消防规定，严格按照设计防火规范要求，参照本行业先进经验，本着高度重视，积极稳妥，经济可行预防为主题，设施管理并存原则，密切设防，整体配套，重点建设，确保防火安全。

消防用水量室外，室内火灾延续时间室内外消火栓为，室外消防用水。

六物业管理优良物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主利益得到保障。

本项目聘请知名物业公司进行全程物业指导，挑选从事专业物业管理多年，服务众多高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富公司。

该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理角度及早发现问题解决问题，避免出现入住后管理使用难题。

本项目推行绿色安全环保小区概念，全部采取人车分流，设三十米宽主入口仅供行人出入，在新区道路设有两个侧门，供车辆出入。

小区入口设保卫室，每栋楼单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时帮助。

此外，本项目物业管理还提供全天候小区保洁园林绿化方面施肥锄草修剪除虫等工作消防设施保护公共部位维修与保养以及代订牛奶书刊报纸等等。

想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在居家生活。

在社区物业管理方面努力打造为深受业主欢迎社区流示范单位。

七投资估算和资金筹措设想本估算根据房地产市场开发行情，参照有关类似房地产建筑工程估算参数，按照本项目建议书中提出相关技术数据进行估算项目投资价值。

本项目总投资匡算为万元，其中包括土地开发费万元土建工程费用相关配套设施投资费用及其他项目费用等项投资。

二其他费用按以下标准计算电增容贴费为元。

勘察设计费按工程费用计。

工程监理费按工程费用。

工程保险费按工程费用计。

开办费建设单位管理前期咨询开工执照质量监督开业广告等费用按总投资计。

招投标费按工程费用计。

三资金筹措设想本项目总投资为万元，建设资金筹措可考虑以下三种途径筹措和利用自有资金申请银行贷款。

利用房屋预售来筹集必要资金八项目实施进度安排本项目分为前期准备阶段项目实施阶段和竣工验收阶段。

为年。

大面积开发贷款多于小面积开发。

根据该地对住宅需格上充分体现以人为本设计理念。

注重环境营造并赋予其浓郁文化内涵，充分体现世纪科技新城高品质住宅区风貌。

规划结构本项目在充分研究规划地块现状用地特征形态基础上，以满足现代居民对居住环境提高需求，合理设计住房结构比例。

根据总量与项目相结合原则，充分考虑城镇居民家庭生活水平，合理安排商品住房区位布局，统筹落实新建住房结构比例，高质量住宅产品和服务，让人们生活更加简便高效丰富多彩为社会创造价值服务社会，创造文明进步生活方式，充分实现氏房地产集团社会价值为员工创造机会创造发展空间，提升员工价值，提高氏集团人工作生活质量为股东创造回报以长远利益回报氏集团股东二市场分析市场调查据年武房指数报告显示房地产综合物业价格为元，住宅平均价格为元写字楼平均价格为元从市场形态来看，全市各区楼盘销售量是上升趋势。

目前武汉市住宅市场供应上，住宅面积在以下占总量，住宅面积在占总量，占总量，占总量，占总量，以上占总量。

从以上统计结果看，住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应主力，市场接受程度最高。

购房者能承受多高房价，是房地产市场上最为关心问题，根据我们这次调查结果，购房者对购房总价格承受能力如下承受总价格在万以下占，承受总价格在万之间占承受总价格在万占承受总价格在万占，承受总价格在万以上占。

以上调查结果显示，武汉市购房者所能承受价格在万之间，比例占到总量以上，可见是主要购买力承受范围。

二供需预测根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，年上半年武汉完成住宅建设投资亿元，比去年同期增长，施工面积达到万平方米。

年总投资额为亿元，同比增长。

其中住宅投资亿元，同比增长，占总投资，经济房开发投资亿元，占总投资从销售投资比率来看，年销售额只占到投资额，年上升到，在年，全市销预售总面积为万其中住宅销售面积万同比增长总销售额为亿元，同比增长。

虹景花园华城花园康居园等批商品住宅良好销量，再结合入住武汉光谷高科技公司不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房需求定会更大，另外国家对居民购买住宅金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高。

据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

三价格预测据调查，