（已批）武汉百营广场项目立项可行性分析报告（存档）

基本投资税金产权收益金财务费用总计土地收益金交易费万元利润测算及利润分配从利润测算表中可以看出，本项目计算期内毛利润总额为万元，按四年计算期几年平均毛利润为万元，所得税按计算，预计本项目应纳所得税万元，按四年计算期内年均应纳年所得税万元优美中高等层次商住小区，在汉江北岸滨水地区老汉口成为现代新城，从而也提高了投资开发商知名度和社会效益。

百营广场建设项目基本投资达万元人民币，启动资金万元，时间使用三年利润额达万元，投资利润回报率达，按建设期四年计算其投资年回报率，投资开发商经济实力得到进步加强。

如百营广场为城市基础建设与商品房开发推动旧城区改造相融合建设项目，在建设费用中可享受政府定政策减免待遇，按常规贯例，在规划配套城管等相关费用中减免，预计可节约成本开支万元，小区建成后，自留地下商业平方米，按元平方米计算全年收入万元，地下二层车库平方米，可停车辆，按元天辆计算收入万元，两项合计全年收入万元，此项收入为不加投资稳定长期收益。

本报告对项目进行了较为切全实际可行性研究咨询调查，掌握了有关开发商品房相关优惠政策，有关资料都经反复核实，投资方案启动了资金销售价格充分调查了解，讨论分析，最终确订该项目是可行。

总论项目背景该项目位于汉口江汉区中山大道靠江汉路区域地块上，西临三新横街，东为江汉路，南为民主路，北靠前进五路。

地块约亩，合平方米，该区域为武汉市市中心商区。

观景平台使钟楼虚实兼备配以设在三层环形铝管横格装饰及碟形层顶使整个现代化钟楼建筑带有丝古典味道。

设在钟楼两旁观景电梯玻璃外墙有如镜框般给商场带来份吸引路人注意力活动焦点。

商场裙楼项设空中花园。

地上地下停车总数约辆。

裙楼商场沿中山大道及前进五路均自规划道路红线退米，配合适当绿化，为公众提供开阔恰人步行休闲场所，裙楼屋顶设计为绿化平台以达美化环境效果。

商场内沿轴线布置大空间营造全天候室内步行街，更有利于吸引行人。

公寓住宅楼内空米，为舒适装修提供条件。

本设计有着较不寻常规体形和结合，充分运用虚实效果，立面简洁，兼具实用和丰富细节处理，在符合城市结构轮廓大前提下而表现出高低错落有致线务活泼优美外形，文传真网络等各通讯线路系统。

各项机电设备技术性能可行低噪音现代化设备，符合规范要求，商场及公寓住宅均采用中央空调系统。

裙楼外装修以金属板幕墙配以适量花岗石为主，内装修除般用房外，凡公共及对外部份均采用较高级装修标准。

百营广场建设规模及建筑设计规划总用地面积平方米，合亩，新规划方案按已批方案容积率计算，总建筑面积平方米，其中公寓商住楼平方米，商场平方米，地下商场平方米，地下停车场平方米，可停车辆，容积率，绿化率。

八层商场共有三个主要出入口，面向中山大道和前进五路，小区内条交通道路三新横街贯通永康里至中山大道。

地下商场层与地上八层商场设三块通透中庭，上下以扶梯至直梯，交通疏散。

首层沿外墙商店以街铺型式布置，其余商场则经由中部通廊出入。

其余七层则以米宽环形通廊连接中部大空间使商场四通八达。

地下设三层地下室，负为商场，层高米，负二三层为设备用房及地下停车场人防，层高米设两个车辆出入口。

两坐公寓塔楼入口分别面向永康里而与商场入口分开，本设计使每户具有良好通风和采光，上下水管道全部对齐共用竖管。

商场重点突出东北角圆形钟楼下入口，二两层商场玻璃外墙作圆形内凹式布置为其营造了开阔空间，四五层稍大于三层外墙，既为大钟提供了比例适宜背景，也呼应了裙楼东北二面凸肚窗底部倾斜主题，第八层作为观景平台使钟楼虚实兼备配以设在三层环形铝管横格装饰及碟形层顶使整个现代化钟楼建筑带有丝古典味道。

设在钟楼两旁观景电梯玻璃外墙有如镜框般给商场带来份吸引路人注意力活动焦点。

商场裙楼项设空中花园。

地上地下停车总数约辆。

裙楼商场沿中山大道及前进五路均自规划道路红线退米，配合适当绿化，为公众提供开阔恰人步行休闲场所，裙楼屋顶设计为绿化平台以达美化环境效果。

商场内沿轴线布置大空间营造全天候室内步行街，更有利于吸引行人。

公寓住宅楼内空米，为舒适装修提供条件。

本设计有着较不寻常规体形和结合，充分运用虚实效果，立面简洁，兼具实用和丰富细节处理，在符合城市结构轮廓大前提下而表现出高低错落有致线务活泼优美外形，足以为武汉地区增添份清新感，点时代气息，点惊喜以及个令人想置身期间住宅办公购物娱乐环境，为正在大步发展武汉市建没环境添置份现代化形象。

本项目建设期年武汉百营广场为旧城拆迁改造建设项目，拆除旧房户，其中住宅户，建筑面积平方米，非居宅户，建筑面积平方米，总拆迁建筑面积平方米。

整个拆迁工程已经完成，施工建设按序安排。

四投资估算及资金筹措百营广场年批准建设，年因深基坑开挖前对靠永康里侧危房必须加固处理方案时不能确定，加上亚洲金融风暴影响，工程被迫停工，前期投入到破土施工已完成拆迁地下基础桩土方等，已经投入资金万元。

百营广场项目复工，投资估算含前期费用修改方案土地规费补偿和施工后期费用，总建筑面积平方米，项目基本投入万元，总投资万元。

百营广场项目基本投资测算表序号费用名称测算依据投资额万元前期费用项目转买费用还建房政府垫资所欠工程款预交房款复工补交费用土地增容费补配套费档案保证费墙改费商砼保证金消防配套费抗震审查费垃圾处理本项目设计方案在年月日经武汉市规划局审批开工停工，为符合国际大都市商住需要经过修改后方案，百营广场是组多功能综合性建筑群，集低层商场餐饮娱乐设施高层公寓楼商住楼及商场服务配套设施于体。

部分是由座层高住宅主楼连接层商场由香港百营集团开发，取得土地证，并办理了建设相关手续，年底至年中期施工，建设复工迫在眉睫。

项目建设位置项目用地编号国用字第号，土地座落江汉区永康里，前为中山大道，后为三新横街，左为前进五路，右为永康里，紧靠江汉路，该地块属于老汉口中山商业区域，区位价质高，地段优越。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目处于周边环境项目所处江汉路地块，商业气氛浓厚，周边生活配套十分完善，人口十分集中，有不夜城之美。

公建配套公建配套设施内容学校武汉市红领巾小学武汉市第中学武汉市第中学华中里小学江汉路小学等商业超市万达商业广场沃尔玛超市大洋百货佳丽广场王府井百货武汉中心百货武汉电子电器交易市场武汉中心电脑广场华中电脑城好又多量贩等银行证券汉口银行中国建设银行中国银行中国工商银行中国邮政等医院协和医院武汉亚洲心脏病医院湖北省消防总队医院市中医院市二医院餐饮娱乐华纳万达影城新民众乐园大汉口乐园四季美汤包武汉天安大酒店富都娱乐城大华酒店港澳中心大酒店等休闲江汉路步行街中山公园国际会展中心汉口江滩等项目处于武汉商业核心区域许多世界级大型综合性商业卖场聚集于此，且教育医疗餐饮娱乐和休闲类配套设施也是相当健全。

道路状况中山大道中山大道是本项目乃至整个汉口交通主要干道，东西向，贯穿汉口江汉江岸和桥口三个区域，沥青细石路面，双向六车道。

公交车站设立在地块路边处，出行较方便。

中山大道公交线路等。

轨道交通轻轨号线京汉大道轻轨号线，由宗关至黄浦路，本案至轻轨江汉路站步行分钟可达。

二市场分析项目建设必要性武汉百营广场为城市建设滨水旧城危改建设规划项目。

目前白蚁防治费公共防疫审查费灭鼠费三建设费用堪设费施工费电设施水设施电梯招标服务费供水补偿费水网改造费供电贴费城开管理费人防保证金道路绿化四后期费用物管启动金二次供水设施费房屋测丈费五开发间接管理费计资金筹措方案投资人民币万元，用于前期费用部分复工补交费用可申请减免部分部分施工投入。

前期复工费用人民币万元。

施工预备金人民币万元。

工收入年价元收入总计万元销售面积金额万元销售面积金额万元销售面积金额万元销售面积金额万元商业楼楼层销售面积第年第二年第三年第四年总计万元销售面积金额元销售面积金额元销售面积金额元销售面积金额元二三四五六七八合计各类楼盘销售收入公寓楼四年期均价元商业楼四年期均价元各类楼盘销售收入总表万元年度类别第年第二年第三年第四年小计公寓楼商住商业楼总计销售总收入公寓楼商住销售收入万元商场销售收入万元销售税金及附加本项目按国家规定应纳营业税，税率为城市建设维护税教育费附加堤防费分另为应纳税额，平抑物价基金教育发展基金分别为销售收入。

预计本项目计算期内共应纳营业税万元应纳各种附加税万元，销售税金及附加共计为万元，销售四年计算期内年均销售税金及附加为万元。

总成本费用测算本项目部成本费用万元，其中基本投资费用万元，经营综合费用万元。

基本投资税金产权收益金财务费用总计土地收益金交易费万元利润测算及利润分配从利润测算表中可以看出，本项目计算期内毛利润总额为万元，按四年计算期几年平均毛利润为万元，所得税按计算，预计本项目应纳所得税万元，按四年计算期内年均应纳年所得税万元加大同银行纽带关系，争取较大抗风险能力，在小区建设过程中，力争实现项目年财务流通资金保留帐面余额在开发量总值，使银行货币流通达优良率，以取得较好企业信誉。

施工建设中注重环境建设速度，后期建设工作要按排培养训练出优秀物管队伍。

六结论通过以上研究，测算和分析，项目可行性结论如下百营广场开发项目建成，将为武汉市民提供个崭新以人为本，具有舒适清洁方便安全环境优美中高等层次商住小区，在汉江北岸滨水地区老汉口成为现代新城，从而也提高了投资开发商知名度和社会效益。

百营广场建设项目基本投资达万元人民币，启动资金万元，时间使用三年利润额达万元，投资利润回报率达，按建设期四年计算其投资年回报率，投资开发商经济实力得到进步加强。

如百营广场为城市基础建设与商品房开发推动旧城区改造相融合建设项目，在建设费用中可享受政府定政策减免待遇，按常规贯例，在规划配套城管等相关费用中减免，预计可节约成本开支万元，小区建成后，自留地下商业平方米，按元平方米计算全年收入万元，地下二层车库平方米，可停车辆，按元天辆计算收入万元，两项合计全年收入万元，此项收入为不加投资稳定长期收益。

本报告对项目进行了较为切全实际可行性研究咨询调查，掌握了有关开发商品房相关优惠政策，有关资料都经反复核实，投资方案启动了资金销售价格充分调查了解，讨论分析，最终确订该项目是可行。

总论项目背景该项目位于汉口江汉区中山大道靠江汉路区域地块上，西临三新横街，东为江汉路