（已批）武汉阳逻保利圆梦城项目立项可行性分析报告（存档）

大气环境现状监测结果表明，及浓度均未超过环境空气质量标准及年修改单中二级标准要求。

项目所在地评价区域环境空气质量良好。

拟建项目所在地四周边界昼间和夜间均可达到所执行城市区域环境噪声标准类标准。

项目建成后环境影响评价结论水环境影响评价结论建设项目生活污水经隔油隔渣粪便污水经三级化粪池处理经市政管网达到阳逻污水处理厂纳污范围，经处理达标后排入倒水河，不会对周围水环境造成明显不良影响。

环境空气影响评价结论该项目主要大气污染源是居民厨房废气食堂油烟及停车场机动车进出停车场尾气。

居民住宅油烟废气拟经抽油烟机收集后通过内置烟道引上顶楼排放，车库建设项目环境可行性综合结论综上所述，开发方向将严格贯彻本报告书中提出各项污染防治措施及生态保护措施，按照三同时要求，全面落实各类污染物治理设施及生态保护设施建设工作，确保各类污染物达标排放，不会对周围环境保护目标产生明显影响。

同时，工程建设符合城市发展规划，有利于改善市民居住环境，具有良好社会与经济效益。

因此，本项目符合经济效益社会效益环境效益同步增长原则，可以在拟定位置实施。

企业二十强占领全市近三成市场份额全市现有多家持有建设项目开发公司，而二十强企业房地产投资总额竣工总面积销售总额纳税总额都占到全市总额以上，与国内线城市相比，武汉房地产行业集中度偏低，大牌云集时代即将来临。

惜售，推动楼市向上发展，可能促成准现房时代到来。

上半年武汉楼市大热方面是购房者抢购，方面是开发商纷纷大减推盘量，少量加推，惜售成为年度销售旺季中流行语。

对于处于后期仍有定存量楼盘而言，销售上采用惜售策略，以控制推盘速度减少推量，减缓销售速度，将促动准现房时代到来。

万科华润福星惠誉区域霸主诞生，引领楼市新发展年万科武昌汉口中心城区双金色计划光谷魅力之城步武昌城市花园后同期启动，最近更是转战金银湖以公司收购方式揽得高尔夫城市花园后续亩地块，万科西半岛万科高尔夫城市花园双塔领跑金银湖。

同样，华润集团上半年在土地市场竞得中南汉钢杨园宗用地完第部分项目概况地块概况保利圆梦花园项目位于武汉阳逻经济开发区内，属于阳逻经济开发区往大武汉城区过渡区域。

项目东接阳逻大桥，西接武钢生活区规划中新武钢生活园，南临柴泊湖。

北连汉施公路快速干线，属于大武汉市区生态后花园和阳逻经济技术开发区中间地带。

项目所在地绿化率较高，植被多为矮草和普通树木人口密度低交通路网健全，四通八达生活配套齐全，居住条件成熟。

交通状况大区域交通环境从交通来看，保利圆梦花园项目附近有通往市区路公汽，从上车到二七路，仅需分钟，到达终点站武汉客运港也仅分钟。

根据交通规划，今年底将新设公交线路直通阳逻。

与此同时，阳逻长江公路大桥年上半年建成通车，从青山到阳逻仅需分钟。

而全长公里武汉绕城公路将全线贯通，联接阳逻国道改扩建工程及阳逻至黄冈江北级公路竣工，加上迁建阳逻汉口机场及京广京九铁路联络线建成，华中地区少有阳逻水铁公空立体交通格局将快速形成。

项目及所在区域交通环境高速公路武汉外环路，红线宽度米，绿带宽度米，向南过长江至青未形成激烈竞争局面，市场发挥空间较大，若项目规划合理将会成为未来区域内热点楼盘之。

由此可见，阳逻未来年上市新盘在目前市场价格下，将会全面突破元平米价格线，未来半年整体价格会趋向元平米高低平均值。

但是继续低于武汉市平均水平随着交通环境和配套改善阳逻将成为武汉新轮购房潮焦点地段。

第四部分项目市场定位及价格定位项目优势分析阳逻将是武汉工业发展重要承接地。

天河机场航空港，汉口北铁路编组站，阳逻深水港阳逻长江大桥以及四通八达高速公路网络，使阳逻海陆空三位体交通优势明显，物流枢纽发达，工业园产品可以在这里很方便地运往全国各地。

阳逻新城城区面积平方公里，人口万，规划到年，城区用地规模达平方公里，人口万到年，城区达平方公里，人口万，远景为平方公里，万人。

地理位置好项目所在地位于阳逻新城中心位置。

属于丘陵地势紧靠天然湖泊并与城市环线为邻，使其具备了开发成大型居住新区潜力。

生态环境好项目所在地自然环境良好山水有靠有聚，符，人口万，到年，城区达平方公里。

本地块作为阳逻经济技术开发区域中间地带，将有大量高素质高收入人群居住。

片区居住环境逐渐发展成熟，随着各大品牌开发商加入该区域房地产均价被逐步拉高。

商业配套完善新城市中心宜居环境独特优势也为后续价格上升提供了良好空间。

阳逻级土地交易市场价格攀升迅猛详见表类别年度投放土地宗成交土地宗投放面积万成交面积万开发总量万成交价格万元亩区域优势及前景分析以项目所在地为中点，整个阳逻经济技术开发区为圆圈，此范围内所辐射到新楼盘有天琴湾，阳逻城市广场项目，鄂发花园，水映澜湾，五环中央街，潘龙小区，江景花园等。

成熟小区有佳阳湖滨花园佳阳国际水映谰湾锦阳花园金色水岸等。

目前，新楼盘物业形态全部为多层或小高层。

成熟小区，物业形态基本上为小高层，极少数为多层。

从用途来看，新楼盘中除阳逻城市广场项目以商业用途为主外，其他楼盘基本以住宅为主。

后期项目开发中，在所有具有小户型新楼盘中，小户型销售情况较好，价格按楼层朝向差异不等，在元平米范围浮动。

年月，阳逻长江大桥即将通车，届时，青山阳逻仅桥之隔，但目前，阳逻房价却比青山便宜不少，因此，不少青山市民选择到阳逻购置新房。

目前阳逻有多个楼盘正在开发，其房价也从年均价元平米，涨到目前均价元平米。

不过，这个价格与武汉中心城区相比还是要便宜得多目前青山部分楼盘每平米均价就已上了元。

从年起，开发区先期拿出亩土地用于房地产开发，意预打造个生态宜居生活新城。

目前，该区域内已聚集了城市广场佳阳湖滨花园佳阳国际水映谰湾锦阳花园金色水岸等多个高品质项目。

随着片区开发热度升温，阳逻还吸引了地产集团武汉城乡建设有限公司武汉南湖房产开发有限公司等多个市内大型房企也投身于此。

由以上情况看来，目前项目周边新楼盘未形成激烈竞争局面，市场发挥空间较大，若项目规划合理将会成为未来区域内热点楼盘之。

由此可见，阳逻未来年上市新盘在目前市场价格下，将会全面突破元平米价格线，未来半年整体价格会趋向元平米高低平均值。

但是继续低于武汉市平均水平随着交通环境和配套改善阳逻将成为武汉新轮购房潮焦点地段。

第四部分项目市场定位及价格定位项目优势分析阳逻将是武汉工业发展重要承接地。

天河机场航空港，汉口北铁路编组站，阳逻深水港阳逻长江大桥以及四通八达高速公路网络，使阳逻海陆空三位体交通优势明显，物流枢纽发达，工业园产品可以在这里很方便地运往全国各地。

阳逻新城城区面积平方公里，人口万，规划到年，城区用地规模达平方公里，人口万到年，城区达平方公里，人口万，远景为平方公里，万人。

地理位置好项目所在地位于阳逻新城中心位置。

属于丘陵地势紧靠天然湖泊并与城市环线为邻，使其具备了开发成大型居住新区潜力。

生态环境好项目所在地自然环境良好山水有靠有聚，符合武汉人居住习惯。

地块形状规则项目地块形状比较规则，容易规划，且地势由北向南逐渐向柴泊湖靠拢形成天然景观资源。

未来人口迁入带来利润阳逻未来迁移而入近万人口相当于个中等城市，这样规划发展前景不可小觑。

随着迁入人口数量急剧增加以及相对市区低廉房地产市场价格，未来年时间内阳逻将面临次居住需求极度旺盛契机。

大企业迁入带来潜在客源企事业行业就业人口规模入驻时间武汉钢铁公司钢铁计划新增就业人口万年已有就业人口近万占地面积亩年销售收入亿亚东水泥水泥就业人口人占地亩投资亿北新建材石膏板就业人口人亩期投资亿西门子输电配电就业人口人占地亩投资近亿欧元阳逻国际集装箱转运中心港务物流已就业人口万人，计划就业人口万。

年新增就业人口人年吞吐万标箱年增加至万标箱。

内河航运第大港。

阳逻电厂发电已就业人口人华中最大热能发电厂装机容量万千瓦。

湖北大学阳逻分区教育在校学生人教职员工人亩爱帝纺织工业园纺织服装已就业人口余人总投资亿占地亩随着武船重工冶钢构重冶机械江南纺织等企业在阳逻新城建成投产，特别是武钢材深加工武车等大项目开工建设，加速了阳逻新城经济实力积累也带来大量迁移人口和就业机会阳逻区域人口数量已经从年万人增加到年底近万人含流动人口。

项目市场定位根据未来市场需求参考未来十年内阳逻新城整体规划及政策布局保利博高华认产生泥浆经过沉淀后方可排放，未经处理不得亩区域优势及前景分析以项目所在地为中点，整个阳逻经济技术开发区为圆圈，此范围内所辐射到新楼盘有天琴湾，阳逻城市广场项目，鄂发花园，水映澜湾，五环中央街，潘龙小区，江景花园等。

成熟小区有佳阳湖滨花园佳阳国际水映谰湾锦阳花园金色水岸等。

目前，新楼盘物业形态全部为多层或小高层。

成熟小区，物业形态基本上为小高层，极少数合亩建筑容积率绿地率总建筑面积地上建筑面积其中住宅户数户底商商业中心教育及公建配套地下建筑面积置于地下停车位个可售建筑面积绿地面积第二部分武汉房地产总体前景分析武汉房地产市场概况作为华中重镇武汉，中部龙头地位日益彰显，随着经济强势开局，武汉大城经济崛起，无论是中心城区向心力作用进步加强，还是非中心城区开始崛起，武汉已经开始融入全国甚至国际性视野，即将进入资本融合下转型期，未来发展空间极其广阔。

看好武汉，投资武汉已经成为中国房地产行业之市场共识。

年有望破三千亿。

年季度武汉市为亿元，全年可能实现亿历史突破。

北京上海广州等城市从亿增长到亿，均只用了三年时间，武汉已经进入快速增长阶段。

享受型高档商品消费增长明显。

月份，城镇居民人均可支配收入元，同比增长。

同时，全市限额以上批发零售业销售额实现亿元，同比增长增幅较高类别依次为金银珠宝类增长，汽车类增长。

随着收入增加，人们生活水平不断提高生活观念发生改变，进入高档耐用品消费阶段。

房地产开发投资速度适中，低于全国平均水平。

月，全市完成房地产开发投资亿元，比上年同期增长，投资速度适度。

同时，较全国增长速度低。

可见，武汉发展速度低于全国水平，有进步投资空间。

全市新增供应量减少，楼市重回卖方市场。

与投资额放缓对应，市场新增供应量减缓。

月，武汉开发办核准个新楼盘入市，累计核准建筑面积约为万，约为去年同期。

楼市供应减缓，刺激房价上升，是今年楼市重回卖方市场重要因素。

主城区土地购置面积大幅提升，规划面积半年高于去年全年水平。

上半年主城