（已批）水乡佳苑小区项目立项可行性分析报告（存档）

经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。

包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产县水乡佳苑小区建设项目建设单位县全顺房地产开发有限公司单位负责人及电话何美炎联系人及电话建设内容建设内容为栋高层住宅楼以及小区内绿化硬化等附属设施建设。

建设地点和起止年限文峪河县县城段东西两侧年月年月总投资额万元资金来源及构成由建设单位自筹解决合同估算额万元招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料拟选择招标公告发布媒介山西招投标网况说明建设单位盖章年月日地产市场现状分析年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境。

年年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增长，销售额平均增长。

年初，全国商品房交易开始萎缩，至月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌，销售额下跌，十年来首次出现年度房价下跌。

年春节后，中国房地产交易出现反弹，些年推迟了购房计划居民开始入市购房。

这阶段特点是购房者主要是自用首次购房者，投资性购房改善型购房较少，小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌。

中经网数据显示，年月商品房累计销售面积同比增长，但全国个大中型城市房屋销售价格同比下降，实际下跌幅度可能更大。

而作为内地省份山西，有其得天独厚自然资源，依据资源而富裕起来人不在少数，他们完全有能力为各地新建高品质房买单另外，由于山西房地产市场起步较晚，发展虽很迅速，但还远远没有到产生大量泡沫时候，只因全国出现第章总论项目概况项目名称县水乡佳苑小区建设项目项目建设单位县全顺房地产开发有限公司项目负责人建设地址文峪河县县城段河东西两段建设内容县水乡佳苑小区规划占地公顷，由东西两岸三个居住组团组成。

拟建项目为栋住宅楼建设，其中栋为地下层地上层框剪结构，其余栋为地下层地上层框剪结构。

总建筑面积平方米。

建设目标充分利用所具有自然条件区位条件与交通条件，核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，抓住县城段文峪河综合治理良好契机，将本区建设成为具有较大吸引力与品牌效应并达到以下目标住区自然生态环境优秀住区景观优美住区功能完善质量优良住区人居文化上乘住区物质精神可持续发展住区。

项目总投资拟建项目总投资万元。

资金筹措项目资金全部由承办单位自筹工程建设进度计划个月建设单位概况县全顺房地产开发有限公司成立于年月日，注册资金万元人民币，具有四级房地产开发资质。

现有工程部售楼型住房需求较为明显。

住房消费正由居住型向享受型转变。

二次臵业三次臵业消费群体逐步扩大。

从需求关系看在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，每年人口增长拉动住房需求，加之城市外来人口购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔发展空间。

市场分析优势及机会该项目地处文峪河东西两岸，文峪河是汾河级支流，规划将按照河畅水清岸绿要求，把文峪河城区段建成集水利环保生态于体亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是片理想居住用地。

近几年经济发展和市政建设步伐，使得该区域房地产具有较大升值空间。

周边日趋成熟居住配套，为该项目市场价格奠定了定基础。

公司与建设主管部门良好公共关系背景，有利于公司今后在当地发展。

劣势及威胁周边原有房地产开发形成定竞争态势。

新开竞争楼房不断涌现，后市竞争压力大金融政策调整和房地产相关政策调整所带来不可预测因素。

项目市场定位消费目标群体定位项目消费目标群体主要有以下人群周边工矿企业主当地青年结婚成是我省加大经济适用房限价房廉租房等保障性住房投资力度，房地产价格上涨幅度不会太大，局部区域商品住宅价格较快上涨势头将得到有效遏制，全年住宅价格水平将趋向理性回归合理区间。

住房供应结构将会更加趋于合理随着宏观调控措施进步落实，以及国家关于调整住房供应结构各项措施实施，中小户型住房所占比例将会继续上升，住房供应结构会更加合理，房地产市场将会更加健康快速发展，我省已将健全和完善住房保障体系解决城市低收入家庭住房困难列入政府工作重要议事日程。

因此，随着我省对国家宏观调控措施进步落实，廉租住房经济适用房制度逐步健全，我省中小户型房源将会明显增多，住房供应结构将会更加趋向合理。

县房地产市场现状县房地产市场处于初级发展阶段，消费者对住宅需求正从生存型向舒适型转变，房地产业发展正从速度规模型向质量效益型转变。

在过去年里，房地产市场和全国各中小城市样，无论规模和效益都有了长跑进展，住宅商品房平均售价已达到元，上涨了。

在商品房价格快速攀升同时，其建筑面积即单套面积也日趋超大化。

目前县在建和已建商品房平均单套面积已达。

即使这样，商品房销售还是异常火爆。

在未来年内，随着小城镇建设规模扩大化，农业人口入住城区比例增大，对商品房需求越来越大，房地产市场将出现蓬勃发展局面。

近几年来，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产进入有序发展时期。

到目前为止，居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

房地产业主要特征表现在以下几个方面投资增幅大房价平稳上升拉动相关产业效果显著从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多从投资角度看房地产业保值增值功能显著，使得房地产市场成为投资重要领域。

从消费结构看随着房地产市场发展，居民住房消费观念发生了明显变化。

人们已不能满足于够住就行传统观念，改型住房需求较为明显。

住房消费正由居住型向享受型转变。

二次臵业三次臵业消费群体逐步扩大。

从需求关系看在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，每年人口增长拉动住房需求，加之城市外来人口购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔发展空间。

市场分析优势及机会该项目地处文峪河东西两岸，文峪河是汾河级支流，规划将按照河畅水清岸绿要求，把文峪河城区段建成集水利环保生态于体亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是片理想居住用地。

近几年经济发展和市政建设步伐，使得该区域房地产具有较大升值空间。

周边日趋成熟居住配套，为该项目市场价格奠定了定基础。

公司与建设主管部门良好公共关系背景，有利于公司今后在当地发展。

劣势及威胁周边原有房地产开发形成定竞争态势。

新开竞争楼房不断涌现，后市竞争压力大金融政策调整和房地产相关政策调整所带来不可预测因素。

项目市场定位消费目标群体定位项目消费目标群体主要有以下人群周边工矿企业主当地青年结婚成家者农村进城经商务工者以小换大，以次换好二次购房者看好房产增值投资者项目市场价格定位该项目县文峪河东西两岸，地理位臵优越，具有很高商业利用开发价值。

依照目前区域房地产市场已形成价格分布体系，结合本项目规划所设定品质要求特征，并考虑明后几年上述区域内房地产市场预期良好发展前景，在参考目前区域内竞争楼盘市场价格基础上，预测本项目住宅部分销售均价大致在元。

销售业绩预测项目销售目标是至工程全部竣工时，销售率。

第四章项目选址项目选址根据县政府及城市建设局总体规划，县全顺房地产开发有限公司取到了该宗土地使用权，作为县水乡佳苑小区建设用地。

水乡佳苑小区位于文峪河县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程有机组成部分，县城干道大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路文祁路，东西两侧为县城规划滨河路，交通便利。

文峪河是汾河级支流，规划将按照河畅水清岸绿要求，把文峪河城区段建成集水利环保生态于体亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是片理想居住用地。

场址建设条件气象条件县属暖温带大陆性季风气候，冬冷夏暖，四季长短不均，昼夜温差较大。

春季干旱风多雨少，夏季炎热多雨，秋季干爽凉快，冬季寒冷少雪。

有关气象数据如下年平均气压年平均气温历年最高气温历年最低气温历年最大降雨量历年最小降雨量年平均风速历年最大风速瞬时主导风向日照时数最大冻土深度项目地处我目总资金为上升，住房供应结构会更加合理，房地产市场将会更加健康快速发展，我省已将健全和完善住房保障体系解决城市低收入家庭住房困难列入政府工作重要议事日程。

因此，随着我省对国家宏观调控措施进步落实，廉租住房经济适用房制度逐步健全，我省中小户型房源将会明显增多，住房供应结构将会更加趋向合理。

县房地产市场现状县房地产市场处于初级发展阶段，消费者对住，耕地万亩，水浇地万亩全县辖个乡镇，个行政村，万人口境内自然资源丰富，交通发达，有国道夏汾高速公路大运高速公路文祁公路经济基础较强，工业农业交通运输业商业贸易文化教育电力通讯都比较发达。

全县主要种植小麦高粱谷子玉米棉花蔬菜等。

县矿藏丰富，主要有煤铁石灰石钾长石等。

工业主要有煤炭化肥农机水泥机械化工制药针织食品加工等行业。

该县交通方便，国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地区。

县水乡佳苑小区位于文峪河县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程有机组成部分，县城干道大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路文祁路，东西两侧为县城规划滨河路，交通便利。

文峪河是汾河级支流，规划将按照河畅水清岸绿要求，把文峪河城区段建成集水利环保生态于体亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是片理想居住用地。

项目建设必要性项目建设符合当地城建布局整体规划县为了认真贯彻落实国家省关于城建工作安排意见，先后出台了系列城建工作措施，以进步优化城市基础实施配臵，提升城市品味，推进城市全面发展，满足日益增长消费需求。

该项目建设完全符合当地城建布局整体规划。

项目建设有利于增强县城市综合实力城市综合实力是个地区经济发展标志。

县在山西省城市综合