（已批）百家湖西花园住宅小区项目立项可行性分析报告（存档）

本项目从年月开工之日起开发期为年，于年月竣工。

销售从年开始，计划年完成。

具体实施进度如下编制可研报告前期审批等年月年月方案招标初步设计年月施工图设计年月年月建筑施工及环境建设年月年月竣工交付年月销售年月年月工程投资与财务分析总投资估算南京百家湖西花园居住小区项目总投资万元，由开发建设投资经营费用等两部分组成。

其中开发建设投资万元，由土地费用工程费用其它费用开发期税费管理费用财务费用销售费用和预备费组成。

土地费用按万元亩计。

工程费用万元。

其中普通公寓以元平方米计跃层式公寓以元平方米计公共建筑平均以元平方米计电气按元平方米估算水卫按元平方米估算道路广场按平方米面积，元平方米估算绿化按平方米面积，元平方米估算。

开发期税费万元。

其中勘察设计费按工程费评价可知，本项目在财务上可行，且有定抗风险能力。

结论与建议房地产是南京市第三产业核心产业之，房地产发展直受到市委市政府高度重视。

本项目建设符合地方产业政策及城市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品质中高档住宅需求，将对营造江宁经济技术开发区良好投资环境提高人们生活质量拉动地区经济将起到积极作用。

经初步测算分析，项目经济效益较好，在财务上总体可行。

建议项目单位加快办理有关前期手续，申办市区部分规费减免，争取早日开工建设。

研究采用社会融资等其它方案解决项目资金来源可能性。

周密策划项目营销方案，以准确市场定位成功广告宣传来赢得客户。

同时尽量扩大期房销售量，以减轻项目单位现金占用量，降低现金支付风险，并可减少贷款额，以进步减轻项目财务风险。

在项目营销中要加强广告宣传，注重从生态环保角度策划百家湖西花园宣传，让本项目先进建筑技术丰富人文内涵和以人为本环境生态思想能够融合利源公司良好品牌，为社会广泛认知，形成品牌营销优势。

套型设计优越售价合理商品住宅呈局部热销供不应求局面。

开发商往往把握这些市场需求作为项目开发切入点。

百家湖西花园住宅小区具有以下优势项目优势从项目选址上看，其有下列特定优势自然环境优势。

随着社会发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区自然环境要求日趋苛刻。

而百家湖西花园住宅小区地处江宁开发区百家湖畔，环境优美空气清新，很适合人们居住。

人文环境优势，本项目东侧为已建成百家湖花园，西南侧有江南文枢院，使西花园有独特人文环境优势。

交通及其他配套条件优势。

本项目位于利源中路西侧，而该路东与宁溧公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与利源公司以前开发百家湖花园样具有十分优越条件。

同时项目用地邻近开发区胜太路商业街，商业配套条件较为完善。

此外，临近百家湖西花园还有南航河海大学等教育配套设施。

与竞争对手优势分析项目与南京市区住宅园区比较有两大显著优势环目录第章总论第二章市场分析第三章建设规模和建设内容第四章项目选址及配套建设条件第五章建设方案第六章实施进度第七章工程投资与财务分析第八章结论与建议附表附图和附件核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，总论项目建设背景南京江宁经济技术开发区以下简称江宁开发区是于年月开始创办江苏省首批省级开发区之，年月被批准为国家级高新技术产业开发区。

江宁开发区座落于南京市南郊，总体规划面积平方公里。

北距中华门公里，南离禄口国际机场公里，东与江宁区相连，西依韩府山翠屏山和将军山。

江宁开发区所依托古都南京，为江苏省省会。

是全省政治经济和文化中心，也是我国重要综合性工业科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海大商埠。

近期被评为中国城市综合实力五十强第七名和城市投资硬环境四十优之有数十家国内外大型企业进驻，其二三产业发展已经成为南京市个重要经济增长点，此类企业中有较多高收入阶层，对住宅有着较高要求，百家湖西花园高品味定位将为他们提供较理想选择。

三南京市高收入阶层第二居所。

对于这部分人群，个居所已不能满足他们需求。

其因休闲放松心情或投资等需求而需要第二甚至第三居所，百家湖西花园社区将以较低价位较大增值空间流社区流建筑流环境来吸引这类消费者。

四中老年人休闲养老颐养天年较佳场所。

百家湖西花园特有自然环境和田园风光，无城市污染空气以及完善配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性最佳场所。

五港澳台人士及国外投资者。

江宁开发区吸引了众多外资，投资者也将倾向于就近选择环境优美居所。

百家湖西花园将是他们较佳选择之。

建设规模和建设内容建设规模百家湖西花园居住小区项目总用地面积平方米约亩，总建筑面积平方米，其中住宅平方米，幼托小学商店等公共建筑平方米。

规划居住户数户，居住人口人，设计容积率，绿化率。

二建设内容本项目主要建设内容有普通公寓平方米跃层式公寓平方米小学校平方米获得了国家级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容道亮丽现代都市人居栖区。

中高档公寓深受资本型收入阶层青睐。

随着社会文化发展和市民收入水平提高，加上银行系统对房产销售实行按揭强力支撑，知本型收入白领阶层经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中第二居所。

利源公司早在年代中期就着手按照知本型消费者需求设计了维也纳城和资本型收入阶层知本型收入阶层经理阶层高知阶层中产阶层白领阶层普通收入阶层经济适用型收入阶层百家湖花园知本型业主占位图罗马城，这两座新城和已进入设计阶段威尼斯城米兰城大部为跃层式别墅型公寓。

楼型上有四层六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式错跃层式楼中楼式错错层式之分，房型上有西欧豪华型欧陆典雅型和中欧简雅型之分。

百家湖西花园新型系列跃层式公寓产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主第二居所，价格定位为百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南京三类地区相同面积房价。

在市区政府规划建设和支持下，利源公司已对天然大湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千亩湖面公里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建筑座主题花园个大中型游泳场及大类项休闲项目，百家湖花园成系列别墅式公寓就座落在此景之中。

百家湖花园近万各种楼中楼公寓热销空，使利源公司提前进入了面向更大第二居所消费群新型公寓开盘工作。

同时，利源公司也将在近期为南京市民推出第三居所型住宅，为在闹市水泥森林居所中消费者增加了选择大自然居所服务内容。

根据利源公司自年以来对百家湖花园开发经验，百家湖西花园主要销售对象定位在以下几个方面南京市中高收入阶层。

主要为各企事业单位高级主管人员高校研究院所高级知识分子及自由职业者。

此类人群收入较高，年薪般在万元以上，能方便地解决交通问题，其居住消费观念较为超前，对居住环境生活品味质量要求较高，因此新型园区百家湖西花园将成为他们首选园区，此类人群将成为百家湖西花园最主要消费对象。

二江宁开发区进区企业中高级管理人员。

江宁开发区已有数十家国内外大型企业进驻，其二三产业发展已经成为南京市个重要经济增长点，此类企业中有较多高收入阶层，对住宅有着较高要求，百家湖西花园高品味定位将为他们提供较理想选择。

三南京市高收入阶层第二居所。

对于这部分人群，个居所已不能满足他们需求。

其因休闲放松心情或投资等需求而需要第二甚至第三居所，百家湖西花园社区将以较低价位较大增值空间流社区流建筑流环境来吸引这类消费者。

四中老年人休闲养老颐养天年较佳场所。

百家湖西花园特有自然环境和田园风光，无城市污染空气以及完善配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性最佳场所。

五港澳台人士及国外投资者。

江宁开发区吸引了众多外资，投资者也将倾向于就近选择环境优美居所。

百家湖西花园将是他们较佳选择之。

建设规模和建设内容建设规模百家湖西花园居住小区项目总用地面积平方米约亩，总建筑面积平方米，其中住宅平方米，幼托小学商店等公共建筑平方米。

规划居住户数户，居住人口人，设计容积率，绿化率。

二建设内容本项目主要建设内容有普通公寓平方米跃层式公寓平方米小学校平方米小区幼儿园平方米变配电所煤气调压站平方米商场文化娱乐设施及物业管理等平方米绿地平方米区内道路平方米项目选址及配套建设条件项目选址南京百家湖西花园居住小区位于江宁经济技术开发区，是百家湖畔不可多得块风水宝地。

项目建设用地位于利源中路以西，西止经四路，南临天元路，北靠太三路。

总占地面积公顷。

利源中路北与绕城公路相接，南京机场高速公路则位于利源中路西面约公里处。

本项目用地为集体所有土地，地貌总体平坦。

中西部有高差米小山丘，山地面积约亩，其余近亩基本平整耕地。

地块内现有住宅约户。

南京机场高速公路利源中路将军路跨秦淮河大桥以及共青团路南下工程相继建成极大地改善了该地区交通条件。

项目用地距南京市中心新街口约公里，到南京火车站约公里，到南京禄口国际机场约公里。

自百家湖西花园只须分钟车程就可到达中华门。

外部交通条件便捷。

本项目建设用地外围自然环境优越。

百家湖西花园居住小区处于南京江宁经济技术开发区西南部，百家湖畔环境优美，风景秀丽，林木茂盛，气候怡人。

本项目建设用地人文环境优越，西面有由南京航空航天大学分校河海大学江宁新校区及东南大学科技园。

综上所述，本项目选址符合生活居住区相关要求。

二配套建设条件百家湖西花园居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水排水雨水污水供电供气道路电话有线电视等均已接至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。

具体配套建设条件如下供水项目东面利源中路下有自来水管，区内供水由此接入。

水源由江宁水厂和南京城南水厂提供。

二电信利源中路下电话通信光缆，能满足本项目要求。

三供电市区扩容道亮丽现代都市人居栖区。

中高档公寓深受资本型收入阶层青睐。

随着社会文化发展和市民收入水平提高，加上银行系统对房产销售实行按揭强力支撑，知本型收入白领阶层经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中第二居所。

利源公司早在年代中期就着手按照知本型消费者需求设计了维也纳城和资本型收入阶层知本型收入阶层经理阶层高知阶层中产阶层白领阶层普通收入阶层经济适用型收入阶层百家湖花园知本型业主占位图行评为级信用单位，年连续被南京市外商投资企业评为外商投资先进企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。

公司总部现有员工人，其中教授及具有高级技术职称人员人，中级专业技术人员人，经营管理机构为财务部工程部总经