（已批）盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程项目立项可行性分析报告（存档）

财务风险本项目投资较大，而且作为基础设施建设项目，其项目本身没有直接收益，项目还贷资金来源主要来自于大丰港临港产业园区土地出让金收入和各类规费返还收入。

同时，项目建设资金借贷担保也是通过滨海港区内已开发建设用地来进行抵押担保。

因此，各类拟出让土地能否按照预定时间价格出让并实现预期收益，拟进园区企业能否达到预期数量目标，进区企业是否达到相应投资及生产规模，并实现预期步优化投资环境，加大招商引资力度，吸引更多企业来园区投资兴业，以切实扩大税源，增加地方财政收入。

此外，从近几年盐城市区大丰市市区和港区土地拍卖情况来看，不但拍卖成交率达到，而且溢价很高，因此，本项目土地出让预期收益目标是基本可以实现。

同时，为确保本项目贷款金额按期足额偿还，市海兴公司将和中国农业银行盐城中汇支行盐城市财政局盐城市国土资源局签订四方协议，以确保项目借贷资金及时偿还。

因此，本项目存在财务风险不大，还贷资金有保证。

下设办公室，由常务副市长兼任办公室主任，统筹协调沿海发展具体工作，沿海五县市成立了相应组织机构。

整合港口资源，按照三统三不变原则，组建盐城港，并成立盐城港港口局，统筹港四区工作。

加强战略资源管控，市委市政府研究出台了关于加强全市沿海开发战略资源科学开发使用管理实施意见和市政府关于加快推进全市风电和光伏产业发展意见，进步确立资源换产业思路，对沿海岸线风电和光伏滩涂盐田等战略资源实行统规划管理和使用，保证沿海战略资源科学开发高效利用持续发展。

创新投融资机制，组建了盐城市海兴投资有限公司，注册资本亿元，将直接参与东台滩涂综合开发试验区条子泥围垦和大丰港区开发。

目前规划投资平方公里大丰港城和至平方公里临港产业园建设前期工作，已经正式启动。

沿海滩涂围垦整治与综合开发是盐城市为适应江苏沿海地区发展规划要求，加快盐城沿海滩涂综合开发利用，更好地为沿海开发目录目录第章总论项目建设单位概况项目概况项目建设背景及必要性本报告编制依据研究范围及编制原则研究结论与建议第章市场需求分析项目定位盐城市沿海产业发展现状大丰港临港产业发展现状大丰港临港产业发展特色大丰港临港产业园区建设，临港特色产业后劲足大丰港临港特色产业发展重特大项目建设，对园区土地需求是刚性，本项目迎来了空前发展空间市场分析结论第章建设内容与建设规模建设原则与建设内容建设规模第章项目选址与建设条件核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目选址项目建设条件第章工程技术方案设计依据工程设计方案道路建设方案水电配套方案拆迁补偿方案工程概算第章环境保护项目采用标准项目周围环境质量现状项目施工期污染物及其防治措施环境影响分析结论第章劳动安全标准和规范项目施工期劳动安全安全生产管理第章企业组织和劳动定员企业组织机构人力资源配置第章项目实施计划与招标项目进度项目建设期管理项目招标第章投资估算与资金筹措投资估算资金筹措及投资计划第章财务分析与评价项目计算期总量小，产业布局差，产业升级慢，城市化水平低等已成为不争之事实。

然而，经过多年不断探索，沿海兴则盐城兴已成为万盐阜人民共识，抓住机遇，以沿海大开发促进盐城经济大发展已成为全市干群具体行动。

充分利用盐城滩涂资源丰富，发展空间巨大优势，与江苏沿海南通连云港两市实行错位发展，是盐城经济发展准确定位。

因此本项目实施有利于促进沿海经济迅速崛起持续发展，由此形成沿海地区新增长极，实现盐城经济超常规发展。

实施滩涂土地整治，加快综合开发利用，经济效益十分明显。

沿海滩涂围垦与综合利用从项目前期到收益全部实现，周期较长，般为年，前后大致通过以下几个环节见下图从图中不难看出，本项目主要实施是将初步配套后养种植滩涂垦区，经深度配套后，进行综合开发利用，因此本项目具有风险小，收益高，回收快特点。

不仅如此，通过对粗放经营已围滩涂垦区整治和深度配套，使生地变为熟地。

荒芜滩涂过去是无人问津，但经综合开发利用后土地价格明显上扬，据同类地区开发测算，地价平济发展拓展新空间。

盐城市政府决定，将由盐城市海兴投资有限公司组织实施盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程项目。

本项目实施后，可为盐城港大丰港区临港产业园区新增可利用熟地亩。

同时，根据市政府对临港产业园区发展规划，其中不少于亩土地用于建设金融和生活服务集中区，其余均作为工业建设用地。

项目建设必要性实施滩涂土地整治，增加土地后备资源，是盐城沿海经济发展重要战略。

江苏沿海地区发展规划指出，在新形势下，加快江苏沿海发展事关全局，具有重大战略意义，有利于长三角地区产业优化升级和整体实力提升有利于完善全国沿海地区生产力布局有利于促进中西部地区发展有利于强化我国与新亚欧大陆桥沿线及东北亚地区合作。

如果说四个有利于是江苏沿海开发重大意义集中体现，那么沿海滩涂围垦成为其首要位置。

无论是上海苏南产业梯度转移，还是沿海地区自身发展新兴产业，都必须有土地。

沿海地区包括将要新增万亩围垦滩涂，是长三角新发展空间，正如江苏沿海地区发展规划所进步阐述加快江苏沿海地区发展，将有效缓解长三角地区土地资源紧张状况，拓展新发展空间，优化调整区域产业布局，推动产业升级，促进区域协调发展，进步增强长三角地区整体实力和竞争力，更好地应对国际金融危机冲击和影响。

同时在经济全球化背景下，推进沿海地区经济融合，提升沿海地区综合能力，必将进步增强中国经济全球竞争力，确立在未来世界经济格局中新坐标。

实施滩涂土地整治，拓展沿海发展空间，是区域经济发展必然抉择。

学术界从区位角度将广西北部湾经济区福建海西江苏沿海辽宁沿海经济带与珠三角长三角京津冀三大经济圈相间排布，形成了我国东部沿海三大四小开发格局而从经济发展现实水平来看，整个东部沿海基本上呈现为条波浪型曲线，高低相间，规律明显。

不言而喻，江苏沿海地区特别是盐城沿海确实处于全国沿海经济带洼地，这地区人口多，经总量小，产业布局差，产业升级慢，城市化水平低等已成为不争之事实。

然而，经过多年不断探索，沿海兴则盐城兴已成为万盐阜人民共识，抓住机遇，以沿海大开发促进盐城经济大发展已成为全市干群具体行动。

充分利用盐城滩涂资源丰富，发展空间巨大优势，与江苏沿海南通连云港两市实行错位发展，是盐城经济发展准确定位。

因此本项目实施有利于促进沿海经济迅速崛起持续发展，由此形成沿海地区新增长极，实现盐城经济超常规发展。

实施滩涂土地整治，加快综合开发利用，经济效益十分明显。

沿海滩涂围垦与综合利用从项目前期到收益全部实现，周期较长，般为年，前后大致通过以下几个环节见下图从图中不难看出，本项目主要实施是将初步配套后养种植滩涂垦区，经深度配套后，进行综合开发利用，因此本项目具有风险小，收益高，回收快特点。

不仅如此，通过对粗放经营已围滩涂垦区整治和深度配套，使生地变为熟地。

荒芜滩涂过去是无人问津，但经综合开发利用后土地价格明显上扬，据同类地区开发测算，地价平均上涨万元亩以上。

本项目实施土地整治区域，按规划至少可形成经营性用地亩，就此项收益即达亿多元，因此经济效益是十分明显。

实施滩涂土地整治，举多得，具有较好社会生态效益。

通过滩涂土地整治，拓展了沿海经济发展空间，为国家类口岸项目报批规划论证匡围方案筑堤匡围初步配套深度配套综合利用实现收益产业用海养种植本项目实施环节生态旅游高效农业产业城镇项目前期粗放经营高效利用大丰港提供了强力产业支撑和服务支撑与此同时，项目建设过程中取土驳岸，就地用工用料，促进了当地居民致富和就业，对于建设平安盐城也有较好现实意义通过工程建设及其它产业拉动，也为当地财政培植可观新增财源。

通过生态改善，河道清理为上游地区农业排涝引水等发挥了积极作用。

通过水系改造，脱碱冲盐，使土壤得到改良通过防护绿化，进步净化当地环境通过景观道路绿化，使水土得到保持，环境大为改善等等。

本报告编制依据研究范围及编制原则编制依据国家发改委产业结构调整目录年本江苏沿海地区发展规划年月日，国务院常务会议通过国家发改委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第三版关于贯彻落实江苏沿海地区发展规划实施意见苏政发号关于促进沿海开发若干政策意见年月，省政府发文江苏省人民政府专题会议纪要第号年月日盐城市人民政府专题会议纪要第号年月办公水电费等，按管理费用沿海地区发展规划指出，在新形势下，加快江苏沿海发展事关全局，具有重大战略意义，有利于长三角地区产业优化升级和整体实力提升有利于完善全国沿海地区生产力布局有利于促进中西部地区发展有利于强化我国与新亚欧大陆桥沿线及东北亚地区合作。

如果说四个有利于是江苏沿海开发重大意义集中体现，那么沿海滩涂围垦成为其首要位置。

无论是上海苏南产业梯用水现场勘探和初步方案设计已经完成。

本项目已经盐城市发展和改革委员会立项文号盐发改审号，立项批复详见附件。

项目建设背景及必要性项目建设背景盐城，地处江苏省沿海中部，东临黄海，总人口万，总面积万平方公里，是江苏国土面积第人口第二省辖市。

盐城有着多年历史。

年盐城撤地建市，现下辖个县市区。

经历改革开放多年发展，盐城已经成为江苏沿海地区新兴工商业城市长三角经济协调会成员城市。

江苏沿海开发上升为国家战略后，盐城在更高起点更大空间更高平台上，以更广视野谋划盐城新轮发展，确立了东向出海总体战略，明确了三港联动，海河并举，滩涂造地，产业兴市基本思路，倾力打造中国沿海地区新型工业基地国家沿海滩涂资源综合开发试验区和重要土地后备资源开发区长三角地区重要农副产品和能源供应储备基地国家级湿地生态旅游基地。

沿海基础设施日渐完善。

盐城坚持把沿海基础设施建设作为现阶段实施沿海发展战略突破口，持续加大路港航建设力度，形成与港口相配套集疏运综合交通体系，个临港经济区建设框架基本拉开，综合配套能力明显增强，对外交通条件有了较大改善。

按照港口功能定位，盐城坚持港四区错位发展。

初步构建陆海空立体交通体系，大丰港区盐城南洋机场