（已批）盘锦鼎翔生态风情小镇项目立项可行性分析报告（存档）

利率变动风险。

投资者在项目负债期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率增长必然增加公司资金成本，从而抵减了预期收益。

目前我国正处在高通胀阶段，物价指数高企，抑制通货膨胀，已经成为中央政府本年度首要经济目标之，所以可以预见到未来段时间，我国依然处在加息周期之中。

加息，无疑会直接增加项目财务成本，对于数额巨大项目，利率变动带来财务风险是很大。

为应对利率变动对项目产生财务风险，建议采取固定利率与可变利率结合融资方式，以规避由于可能利率变动给项目带来风险。

四社会风险社会风险是指对社会影响估计不足，或者项目所处社会环境发生变化，给项目建设和运营带来困难和损失可能性。

在本项目中，主要社会风险包括拆迁安置风险。

由于房价上涨过快，在每个大型项目拆更将推动当地游业走向进步繁荣。

项目所在地宏观环境稳定，所在地经济社会发展状况良好，功能区划和定位明晰，并且在地理位置政策层面功能设计和协同效应方面具有优势，如果投资者在开发和运营过程中注意把握产业政策和经济变动情况，注意控制招商进度，项目市场前景是比较看好。

二问题和建议建议项目单位做好项目前期规划和方案设计论证工作，做到规划合理方案可行，以达到简约实用目。

工程建设应严格按照国家工程建设招投标法有关规定，通过公开招标方式，选择具有资质业绩良设计施工监理企业进行工程建设，以保证项目工程质量。

在项目开发建设过程中既要注重景观完整统与协调，又要保证历史文物历史遗迹原真性，注重历史文化内涵挖掘。

优良生态环境与良好基础设施是基础和保障，项目实施过程中应符合国家环保部门标准。

阳河交汇处，系辽河入海冲击三角洲末端滨海平原，与世界第二大苇田相毗邻。

温暖湿润海洋性气候，纯净丰饶辽河水资源，栽培优质粳稻不可缺少偏碱性土壤条件，纵横阡陌近万亩林带，远离工业三废污染，构成得天独厚优越生态环境。

公司有耕地近万亩，芦苇万多亩，公司以发展优质农业为目标，选用优良品种，注重水稻深加工，引进了国际先进大米加工生产线，提升了粮米加工质量，生产粳冠牌大米先后荣获辽宁省名牌产品国家免检产品。

公司还是国家有机食品生产基地。

公司土地集中连片，农业技术力量较强，在发展种子业方面具有较多优势，粳冠牌稻种直畅销不衰。

已被省农业厅评为优质稻种繁育基地。

小结盘锦鼎翔生态风情小镇开发项目，充分整合工业农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地苇地滩涂等地价格低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利第章项目总论项目基本背景项目范围项目区域南与湿地保护区隔水相望，东距盘锦市中心公里，北至高速公路出口公里，可建设用地约平方公里。

二研究内容按照建设项目可行性研究报告编制办法要求，本项可行性研究内容主要包括项目背景分析项目建设必要性项目建设依据项目建设条件分析旅游市场现状及预测分析项目建设内容和规模投资估算及资金筹措项目建设进度安排项目组织运作项目国民经济效益分析项目社会效益分析项目生态效益分析及评价。

二项目建设必要性与意义鼎翔风情小镇项目建设是生态环境资源综合开发和利用需要，是旅游景区发展到必然趋势。

小镇建设直接带动当地人文氛围活跃，带动房地产经济发展，带动其他旅游外部经济发展，对于地方旅游与经济发展有重要意义。

是能进步提升鼎翔生态旅游区核心吸引力，为壮大盘锦市域旅游提供强有力支撑，鼎翔风情小镇辽宁省统计年鉴盘锦市国民经济和社会发展统计公报营口市国民经济和社会发展统计公报经济基础为市场消费需求产生提供了基础。

般情况下，市场消费水平与人均纯收入成正比，年盘锦与营口城市人均可支配收入接近美元，相当于长沙水平，正向消费型城市过渡，住房休闲旅游商业等正成为居民消费热点。

房地产市场需求调查通过问卷调查方式，在盘锦市兴隆台区及营口市区，对名市民进行随机调查。

两地对购房市场需求很大，尤其是对大面积中高档住宅需求普通住宅平均价格预期为元平方米，具体调查结果统计如下盘锦购房意愿调查结果统计购房意愿受访者中在三年内有购房计划第套房第二套房换房住房面积平方米平方米平方米以上建筑样式高层多层别墅价格预期普通住房元平方米别墅元平方米营口购房意愿调查结果统计购房意愿受访者中三年内有购房计划，其中，有意愿在盘锦购房。

第套房第二套房换房住房面积平方米平方米平方米以上建筑样式高层多层别墅价格预期普通住房元平方米别墅元平方米休闲时间与及休闲方式调查通过有关数据统计随打，打造湿地特色异域风情度假品牌。

第三章市场可行性分析本项目主要面对三大市场，是营口盘锦地区，主要是商务休闲和房地产等消费市场二是辽中城市群及东北周边地区，主要是周末休闲会议培训休闲度假等消费市场三是京津唐地区，主要是休闲度假及度假房产等消费市场。

针对以上三大市场采取实地考察座谈调查问卷统计资料分析访谈等多种调查方法，从市场需求和供给两个方面对市场进行可行性研究。

关于市场需求，可以分为营口盘锦地区辽中城市群及东北周边地区京津唐地区三大需求市场。

针对营口盘锦地区，对房地产休闲娱乐商业购物公务会议等方面，进行潜在消费能力购房意愿休闲方式商业购物等调查针对辽中城市群及东北周边地区，进行潜在消费能力休闲度假商务会议等方面调查针对京津唐地区，进行潜在消费能力休闲度假偏好等调查。

关于市场供给，对盘锦房地产旅游及休闲娱乐等方面，进行住房现状新开发房地产项目情况旅游总体发展状况主要旅游景区客源情况主要休闲娱乐场所客源状况等调查。

市场需求调查本地和营口市场潜在消费能力调查近几年数据统计表明，盘锦营口经济保持较快发展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。

据初步统计，年两市总量分别超过和亿元，城市人均可支配收入超过元，在全省居于前列。

其中，辽河油田集团职工相对收入较高，辽河油田集团职工及家属超过万人，是消费能力很大群体。

盘锦市经济发展状况统计年份人口万人亿元人均可支配收入元城市居民农村居民纯收入数据来源辽宁省统计年鉴盘锦市国民经济和社会发展统计公报营口市经济发展状况统计年份人口万人亿元人均可支配收入元城市居民农村居民纯收入数据来源辽宁省统计年鉴营口市国民经济和社会发展统计公报营盘都市区经济发展状况统计年份人口万人亿元人均可支配收入元城市居民农村居民纯收入数据来源辽宁省统计年鉴盘锦市国民经济和社会发展统计公报营口市国民经济和社会发展统计公报经济基础为市场消费需求产生提供了基础。

般情况下，市场消费水平与人均纯收入成正比，年盘锦与营口城市人均可支配收入接近美元，相当于长沙水平，正向消费型城市过渡，住房休闲旅游商业等正成为居民消费热点。

房地产市场需求调查通过问卷调查方式，在盘锦市兴隆台区及营口市区，对名市民进行随机调查。

两地对购房市场需求很大，尤其是对大面积中高档住宅需求普通住宅平均价格预期为元平方米，具体调查结果统计如下盘锦购房意愿调查结果统计购房意愿受访者中在三年内有购房计划第套房第二套房换房住房面积平方米平方米平方米以上建筑样式高层多层别墅价格预期普通住房元平方米别墅元平方米营口购房意愿调查结果统计购房意愿受访者中三年内有购房计划，其中，有意愿在盘锦购房。

第套房第二套房换房住房面积平方米平方米平方米以上建筑样式高层多层别墅价格预期普通住房元平方米别墅元平方米休闲时间与及休闲方式调查通过有关数据统计随机调查问卷访谈等方式，对盘锦及营口地区休闲娱乐消费方式进行调查统计和分析。

该地区主要休闲娱乐场所以酒吧茶吧歌舞厅和温泉水疗为主，人均消费元，主要集中在周末和节假日等。

其中，酒吧茶吧在月为旺季，月为淡季。

歌舞厅主要消费群体是年轻人，夏季为旺季。

温泉水疗以中青年为主要消费群，随季节变化较小。

盘锦营口地区休闲方式及时间调查统计休闲方式酒吧茶吧歌舞厅温泉水疗其他休闲时间节假日周末下班后其他时间人均消费元元元元以上商业消费调查通过有关数据统计问卷调查等方式，对盘锦地区商业场所进行调查统计和分析，盘锦大型购物场所主要有家，数据统计结果反映出盘锦及周边地区商业购买力很强。

盘锦主要商业场所调查结果统计名称年年年总收入人次万总收入人次万总收入人次万盘锦兴隆四百万元万元万元兴隆大厦亿亿亿辽河商业城万亿亿商贸城万亿亿鼎信商厦万万万润达购物广场万万万百特量贩超市万万万海湾商厦万万万二辽中及东北周边地区旅游需求调查盘锦与东北地区在地域上相邻近，同时在景观环境上存在着较大差异性。

盘锦紧邻辽中城市群及东北地区，以京沈高速和京哈铁路等为主干区域交通网络发达，同时盘锦滨邻渤海，是东北地区唯河流入海口，滨海湿地生态环境与东北内陆形成很大差异，对旅游客源市场有很大吸引力。

根据各地数据资料统计，年东北地区城市居民人均旅游次，人均旅游花费元。

年东北地区城市居民人均旅游次，人均旅游花费元，分别比年增加倍和。

其中，团体旅游消费人均元，旅游市场潜力很大。

东北地区居民出游情况数据统计年份人均出游次数次人均闲会议培训休闲度假等消费市场三是京津唐地区，主要是休闲度假及度假房产等消费市场。

针对以上三大市场采取实地考察座谈调查问卷统计资料分析访谈等多种调查方法，从市场需求和供给两个方面对市场进行可行性研究。

关于市场需求，可以分为营口盘锦地区辽中城市群及东北周边地区京津唐地区三大需求市场。

针对营口盘锦地区，对房地产休闲娱乐商业设可提高盘锦湿地知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。

扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。

在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强盈利能力，且风险都在可控范围内。

通过对生态效益社会效益和经济效益综合评价，无论从经济效益生态效益生态效益社会效益上来看，此项目都是可行，是功在当代利在千秋举措。

本项目可行。

第二章项目宏观背景分析在对当前宏观背景旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对城镇旅游背景社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。

城镇旅游发展背景旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展种重要形式。

旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长，同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来