（已批）盛和东方名邸房地产开发工程项目立项可行性分析报告（存档）

盛和东方名邸项目开发建设自西向东，分期实施次规划，两期开发。

期建设范围以天然防汛河道为界，车行出入口从西侧东方名门建成区域进入，南侧结合会所设置临时出入口，会所兼作售楼展示之用。

这样既可以充分利用现状道路条件，又可以迅速完成与西侧建成区域对接，形成规模效应。

开发面积约为平方米。

二期建设范围自河向东至春兰路，该地块设置两个机动车出入口，并于育才路主出入口处设置商业用房，商业用房中设置物业管理用房。

开发面积约为平方米二期工程实施进度安排年月日前办理相关手续。

年月日前施工前期准备。

年月工程开工。

年月年月主体工程施工。

年月年月完成水电门窗安装。

年月年月完成水电道路路灯绿化等后期配套。

年月年月工程扫尾竣工验收。

年月工程交付使用。

第十二章物业管理物业管理物业管理是我国城市社区建设中亟待加强个领域。

首先物业管理好坏，事关每个居民房地产基本权益，已越来越受到广大购房者重借款偿还计划项目计划借款万元，为方便测算建设期借款利息，按等额借款方式计算，利息按月支付。

第十四章财务与社会评价财务评价项目营业销售收入估算详见附表营业税金及附加本项目应缴纳营业税及附加合计为万元。

其中营业税为万元按营业收入计算城市维护建设税为万元按应交营业税计算教育费附加为万元按应交营业税计算土地增值税万元。

企业所得税本项目应缴纳所得税万元。

盈利能力分析本项目盈利能力较强，项目建成后，若按预期价格全部销售，可实现经营收入万元，所得税前利润万元，税后净利润万元。

二社会评价本项目建成后，对提高市民居住条件，加快旧城改造步伐，改变城市面貌，促进中心城市发展，将具有极大社会意义，有利于推动市区经济持续快速发展有利于促进三产经济增长同时也有利于市区房地产业综合开发良性循环。

拟建项目周围有居民住宅区，施工期间将有可能对附近居住居民产生定影响。

施工噪声粉尘飘散，有可能对周边环境产生污染，建设单位应采取切实有效措施，减少扰民现象。

物业管理好坏是目前购房者普遍关心问题，它不仅牵涉到业主切身利益，而且对社会安定有定影响，因此，受委托物管公司必须引起高度重视，切实做好物业接受验收和售后服务管理工作，否则将会影响住宅楼销售。

第十五章结论通过上述研究分析，盛和东方名邸工程项目地处主城区新区，地理位置优越，环境优美，交通便捷，具有定社会效益经济效益和环境效益。

加之江苏盛和房地产开发有限公司有较强技术力量，良好资信，以及丰富项目运作经验，可以保证项目顺利实施。

市化进程加快和人民生活水平不断提高，人均间住房，户均套住宅已成为多数城镇居民生活消费第需求。

房地产行情依然旺盛主要因素归结于广泛意义上消费升级，也就是大量居民从没有住房升级到有住房从小住房升级到大住房，加之城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来住房升级换代需求将城市房地产市场推向纵深发展。

旧城改造带来被动需求。

拆迁目前在全国城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威全国性数据，但从近年来拆迁情况可见斑。

考虑到拆迁面积带来住宅需求乘数般在，那么拆迁因素对各地房地产市场刺激作用是世界其他各国根本无法比拟。

投资性需求日益膨胀。

投资性房地产需求存在根本原因，是由于社会保障体系改革滞后，医疗教育养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在不确定性深存疑虑而医疗教育等价格大幅上涨以及即将进行电煤水气等资源产品价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀担心，因此很多居民第章总论建设单位简介江苏盛和房地产开发有限公司泰州分公司成立于年月，是江苏盛和房地产开发有限公司分公司，江苏盛和具有国家二级房地产开发资质，注册资金万元，为南通交通建设投资公司下属子公司。

江苏盛和房地产开发有限公司全力打造房地产业界盛和品牌，立足泰州，拓展长三角，为城市建设更多温馨秀丽人居胜景，打造精品楼盘。

泰州开发第个项目盛和花园占地亩，总建筑面积万平方米，融别墅多层高层住宅商业于体。

年，泰州开发第二个项目盛和东方名门开发建设，标志着盛和在泰州发展建设达到了个新高度。

本次项西至盛和东方名门地块东方花园地块南至育才路北至鹏欣尚城地块东方花园地块。

二自然条件气象水文拟建区属北亚热带季风气候区，气候温暖湿润，四季分明，雨量充沛，日照充足，雨热同季。

据气象资料统计，多年平均温度，降水量毫米左右，降水量多集中在夏季，约占全年，冬季降水较少，全年无霜期天。

二地形地貌拟建区位于长江下游北岸泰州市主城区，境内地势平坦，自然坡度很小。

地面高程般黄海高程左右，近地表广泛分布全新统粉质粘土和粉砂，地貌类型属地势较高长江三角洲冲积平原。

三地质构造与区域稳定性拟建区在区域大地构造上位于扬子准地台二级构造单元苏北斜坡南部，处于三级构造仪征泰州推覆带内沿江凹陷构造单元区，无较大断裂通过，基底构造主要为残留背斜显示构造断块，但近期无活动迹象，处于相对稳定状态。

即拟建区属区域地质构造活动相对稳定地区。

根据建筑抗震设计规范和中国地震动参数区划图该工程特征周期为区。

根据场地条件判定土类型为中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地，为可进行建设般场地地段。

拟建区设计地震动反应谱特征周期值为地震动峰值加速度为。

四水文地质特征拟建区内含水砂层较发育，补给条件良好，属地下水资源丰富地区，地下水类型松散岩类，套房面积由年套上升至年套以上。

五市区范围内商居消费分析根据房地产有关数据可推测，泰州市今后几年内住宅需求量将持续增加，其原因主要有三方面，是随着市区经济不断发展人们生活水平不断提高，对住宅面积及环境要求也将越来越高二是在外地从业人员成功人士，回乡购房人数预计增幅较大三是由于新轮城市建设启动，旧城改造进程将会加快，拆迁地块将会越来越多，拆迁居民户购置商品房需求也将会不断增大。

从目前泰州市人均住房面积看，还不到全省平均水平，市区居民人均住房建筑面积年约在左右，近几年来，虽然人均居住面积有所上升，但仍低于全省平均水平。

从市区经济发展情况分析，住房将有个快速增长阶段，在年前，预计城区住房面积年需求量约在万，城区住房市场前景较好。

六市区经济状况分析根据有关资料表明市区各项经济指标均高于全国平均水平，制造业在经济规模优势得到了更快发展，社会商品连续几年平均增幅达以上，表现出良好发展势头。

从市民消费水平来看，年城市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出元，增长。

农村居民收入增长较快，生活质量进步提高。

农民人均纯收入元，增长人均生活消费支出元，增长。

城乡居民文教娱乐服务支出占家庭消费支出比重达，恩格尔系数为。

全市城镇在岗职工平均工资元，增长。

由此可见，居民生活质量进步提高，市民消费能力不断增强。

从年房地产开发发展趋势来看。

由于土地资源日渐减少，可开发土地资源竞争激烈，土地价格增长，拆迁成本翻倍增加，加之能源和原材料价格上涨使建安成本加大，旧城改造拆迁户增多，使得本地房价不断攀升，出现了争先恐后购房局面，市区各住宅区存量商品房几乎销售空，房地产市场十分红火。

年全市商品房施工面积万，增长商品房竣工面积万，增长商品房销售面积万，增长商品房销售额亿元，增长空置商品房面积万，下降。

新轮城市建设高潮正在兴起，泰州城区居住环境将明显改善，市区人均居住面积将达到，净增。

城市环境显著改变，开发建设街区个，成片改造街区个，建筑面积达万。

按此规划，拆迁地块将会越来越多，急需安置拆迁户以及急需改善住房条件住户将会大幅度增加。

从该工程项目特殊地理位置来看，该小区位于泰州市主城区高校区，交通十分便捷，地理位置十分优越，优美花园式住宅小区，将会激发市民对该楼盘购买需求。

第三章建设条件项目选址本项目东至春兰路西至盛和东方名门地块东方花园地块南至育才路北至鹏欣尚城地块东方花园地块。

二自然条件气象水文拟建区属北亚热带季风气候区，气候温暖湿润，四季分明，雨量充沛，日照充足，雨热同季。

据气象资料统计，多年平均温度，降水量毫米左右，降水量多集中在夏季，约占全年，冬季降水较少，全年无霜期天。

二地形地貌拟建区位于长江下游北岸泰州市主城区，境内地势平坦，自然坡度很小。

地面高程般黄海高程左右，近地表广泛分布全新统粉质粘土和粉砂，地貌类型属地势较高长江三角洲冲积平原。

三地质构造与区域稳定性拟建区在区域大地构造上位于扬子准地台二级构造单元苏北斜坡南部，处于三级构造仪征泰州推覆带内沿江凹陷构造单元区，无较大断裂通过，基底构造主要为残留背斜显示构造断块，但近期无活动迹象，处于相对稳定状态。

即拟建区属区域地质构造活动相对稳定地区。

根据建筑抗震设计规范和中国地震动参数区划图该工程特征周期为区。

根据场地条件判定土类型为中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地，为可进行建设般场地地段。

拟建区设计地震动反应谱特征周期值为地震动峰值加速度为。

四水文地质特征拟建区内含水砂层较发育，补给条件良好，属地下水资源丰富地区，地下水类型松散岩类孔隙水为主，自上而下可分为孔隙潜水第ⅠⅡⅢⅣ承压水五个含水层组，分别埋藏于以浅，以深五个含水层段，除潜水含水层富水性为外。

承压含水层富水性都很好，单井涌水量均超过。

层间粘性土隔水层多呈透镜体状，分布不连续，层间水力联系非常密切。

五土体工程地质特征拟建区位于广阔长江三角洲沉积平原，堆积了厚度较大粗细迭置松散土体。

根据区域钻孔资料及邻近建筑物岩土工程地质勘察资料分析，区内米以浅土体自上而下大致可划分为五个工程地质层。

第层杂填土，灰褐色粉质粘土为主，稍湿软塑，夹大量砖瓦及砂石碎块，局部见黑色淤泥，厚度不，般米，工程地质条件很差。

第二层粉土，灰黄色夹灰褐色，饱水，中密，局部稍密，含铁锰质氧化物及浸染物，局部夹粉质粘土薄层，水平层理较发育，厚度米，分布稳定，厚度变化大，为中低强度中压缩性土，工程地质条件较好。

第三层粉质粘土，灰黄色灰褐色，软流塑，饱水，含铁锰质氧化物浸染条带，局部夹粉土薄层，层厚米，分布稳定，为低强度中压缩性地基土。

第四层粉质粘土，灰黄色黄褐色，局部夹灰褐色，稍湿，硬塑，局部可塑，含铁锰结核，厚度变化较大，般米，分布稳定，为中高强度中压缩性地基土。

第五层粉质粘土夹粉土，灰黄色黄褐色，软可塑，饱水，含铁锰结核，局部夹粉土薄层透镜体，微层理发育，未揭穿，探明厚度大于米，分布稳定，为中等强度中压缩