（已批）石台县柏山渡山庄商住综合楼项目立项可行性分析报告（存档）

年月至年月为个月施工工期并于年月底前通过竣工验收。

第八章经营管理模式该项目拟采用目前普遍实行建设工程管理模式，按照国家通用建设施工条款，实行招投标。

该项目建成后将吸收国内外先进管理模式和管理经验，以物业管理公司形式统经营管理，将以现代化设施，完善服务，使其成为石台县具有流管理水平高档住宅小区。

第九章投资估算成本构成土地费用项目规划设计费山渡来历是古栈道和古渡口结合部，李白等古代文人曾涉足于此，充满着人文神韵。

建筑设计柏山渡山庄整体规划设计，本项目投资人已与当地政府建设部门设计单位等几经磨合，拟分二期实施本项目为第期工程，整个设计与地块景观相联体，目标是建设成为石台县城东城区标志性高档商住楼建筑。

户型设计多种户型适宜不同需要，户建筑面积每户在之间，采用大客厅大卫生间，根据不同设计风格配以相应玻璃窗。

专门设有工作房洗衣间，动静分开，功能分明，使用率高。

室内智能设施先进充分引入智能化概念，综合分布入户，预置电话插口，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，密码防盗门。

市场价格优惠商住综合楼和商业用房市场均价格大致在元，让各界人士买得起，住得宽敞舒适清静安全。

第十章效益评价经济效益评价评价方法说明该项目经济效益评价是通过对石台县房地产业销售状况进行调查基础上做出。

该项目建设内容主要为单体和联体高档商住楼和商业用房，建成后全部销售，并由物业管理公司统经营管理，配套设施自营。

该项目销售收入预算该项目可销售面积销售收入总额为元万元该项目总成本固定成本经营成本万元本项目利润销售收入总成本万元万元万元上缴税费约万元营业税万元综合税率万元土地税费约万元二社会效益评价该项目开发建设，不仅有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要体现在为石台县城城东片提供了定数量高档商住楼与旅游度假居所，满足了些中高阶层住居休闲和旅游消费需求，对于繁荣石台经济，提升石台县城形象，起到了积极影响作用。

第十二章结论与建议结论该项目投资周期较短，属于较低风险，较高回报理想项目，同时具有良好社会效益，既加快了县城东扩和新区建设步伐，又满足了人们日益增长物质文化生活需求。

二建议应当说本项目实施提升了当地住居条件档次，作为当地示范工程得到了政府有关部门支持，恳请政府有关部门尽快批复立项，好让项目能够尽快开工建设，提升当地商业价值，当地居民也对该项目抱有很大期望。

项目总论项目背景今年月份国务院召开专题会议，明确指出推进服务废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾处理问题，对环境不利影响较少。

项目建设及建成后使用过程中，将采取严格环境保护措施，严格遵守国家环境保护法规。

其具体措施如下污水生活污水经化粪池，含油污水经隔油池处理后，达到规定排放标准。

污水排水将严格执行国家有关规定标准。

生活垃圾将生活垃圾分类收集中转，专设清洁人员，利用密闭垃圾筒车运出，由环卫部门统清运至垃圾处理厂处理。

噪音噪音污染源主要是过路车辆喇叭发动机上坡声音，拟采取沿路建造商住门面予以间隔消声。

各住户排风机少量噪音拟优先选择低噪音设备。

汽车废气因车辆进出停放造成汽车废气污染问题，将采取合理有效措施如车库容量适中，建筑物周边植树等以减少污染影响。

第七章项目建设周期与日程安排石台县柏山渡山庄建设项目分三期实施，本项目商住综合楼建设项目为第期以下简称该项目，其总建筑面积，预计建设周期为个月，即从年月到年月为建设期，项目建设实施进度为年月至年元月底完成前期扬徽派建筑风格，力求吸收当今国际先进建筑艺术，体现徽派风情和时代特色，与周围环境和其它建筑群浑然体。

规划设计方案既能满足现代化低密度住宅各项使用要求，同时也必须适合石台县城总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。

设施设备材料本项目建设将充分引入国家先进信息网络技术，引进先进设备设施和新型节能环保建筑材料。

绿化本项目力求在项目区周围改造建设大面积生态园林和生态景观设施，为入住山庄客户创造绿色优雅舒适安逸居住氛围。

第四章项目建设条件地理条件柏山渡山庄商住综合楼依托柏山渡后山，面临诗之河美誉长江级干流秋浦河，与在建安徽省建设项目华东第茶市石台茶城以及规划中长途汽车站和农村班车车站仅百米之遥，处于皖南大旅游示范区中心节点，其地理位置十分优越，条件得天独厚。

二市政条件石台县县城建设和秋浦河城区段治理工程正如日中天，如火如荼，本项目建设属县城建设规划区域内，因此该项目所需水电交通通讯等设施将会同步得到确保和改善。

第五章物料消耗与供应建筑材料按照规划设计建筑内容，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构，其所消耗材料主要为钢材水泥木材砌块砖等，将按设计图纸和节能环保要求按质按量采购。

二主要设备根据本项目主题建筑内容及配套设施，设备设施上将力求采用先进实用设备设施，其所需主要设备有消防灭火设备停车场地通讯电话网络系统照明系统卫星电视接收系统计算机集成管理系统等。

三水电气热供应秋浦河水质优良，且与别墅群仅百米之遥，投资建设自来水泵站蓄水池，自供小区用水。

项目区所在地电力供应充足。

液化气供应点能够保障按照户型安装太阳能，以供应热水洗浴。

第六章环境保护按照国家环境保护局建设项目环境保护管理办法，本项目将不折不扣地贯彻实施。

环境保护问题主要是生活污水生活垃圾噪音以及汽废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾处理问题，对环境不利影响较少。

项目建设及建成后使用过程中，将采取严格环境保护措施，严格遵守国家环境保护法规。

其具体措施如下污水生活污水经化粪池，含油污水经隔油池处理后，达到规定排放标准。

污水排水将严格执行国家有关规定标准。

生活垃圾将生活垃圾分类收集中转，专设清洁人员，利用密闭垃圾筒车运出，由环卫部门统清运至垃圾处理厂处理。

噪音噪音污染源主要是过路车辆喇叭发动机上坡声音，拟采取沿路建造商住门面予以间隔消声。

各住户排风机少量噪音拟优先选择低噪音设备。

汽车废气因车辆进出停放造成汽车废气污染问题，将采取合理有效措施如车库容量适中，建筑物周边植树等以减少污染影响。

第七章项目建设周期与日程安排石台县柏山渡山庄建设项目分三期实施，本项目商住综合楼建设项目为第期以下简称该项目，其总建筑面积，预计建设周期为个月，即从年月到年月为建设期，项目建设实施进度为年月至年元月底完成前期准备工作主要包括项目申请，协议签订，规划设计，施工图设计，七通平，工程招投标等。

年月至年月为个月施工工期并于年月底前通过竣工验收。

第八章经营管理模式该项目拟采用目前普遍实行建设工程管理模式，按照国家通用建设施工条款，实行招投标。

该项目建成后将吸收国内外先进管理模式和管理经验，以物业管理公司形式统经营管理，将以现代化设施，完善服务，使其成为石台县具有流管理水平高档住宅小区。

第九章投资估算成本构成土地费用项目规划设计费用勘测监理费用建筑安装费用基础设施费用经营管理费用其它不可预见费二成本测算万元人民币其中固定成本万元，经营成本万元征用山脚地亩需投入万元，包括土地出让金拆迁补偿费小城镇建设费税收等。

项目规划设计费万元包括项目申报规划设计等前期费用等。

勘测监理费用万元包括勘测费监理费质监费可研方案咨询费证照费等。

建安费及基础配套设施万元该项目总建筑面积其中幢别墅，商业用房面积，以及物业管理办公室库房，按元实际造价计算，约万元水电路等基础设施万元环卫设施垃圾箱筒清运车辆以及绿化苗木美化亮化万元电视电话宽带网络建设万元其它费用万元税收及经营管理费用万元不可预见费万元。

经营管理成本中含销售费用管理费和财务费用按销售额或固定成本计算。

第十章项目经营策划本项目楼盘市场需求分析随着居民收入不不断里之遥，紧依新城区距省道仅米，距即将兴建石台县长途汽车站和农村班车客运站仅步之隔距沿江高速合铜黄高速入口处分别为公里公里离长江码头铜九铁路均分别为公里公里距国家级口岸安庆和贵池安庆机场以及在建九华山机场沪宜轻轨均个小时里程。

四是动静自如。

山庄建成后，小区环境集山水林石花草于体，没有噪音，吃住行游年旅游业将处在快速发展上升期。

作为华东地区自然禀赋最好旅游资源最佳生态旅游最热县份，石台县旅游发展空间不可限量。

为此，县委县政府确定了围绕旅游建县城努力将石台县城打造成诗河绕城组团格局环境优美宜游宜居靓丽山城，目前，项县城重点工程项目建设正有序推进，条特色街市基本建成，石台茶城建设和秋浦河城区段治理使城东新区框架已基本拉开。

二是生态旅游不断升温，随着社会经济快速发展，城市化生活和现代化节奏对人压力越来越大，尤其是科学技术发展，城市化水平提高和环境污染加剧，使得人们在现代生活中异化程度越来越高，亚健康人群越来越多，回归自然，返朴归真愿望越来越强，对生态环境绿色旅游产品追求与日俱增，石台县自然生态旅游品牌魅力将会光芒四射，石台旅游县城建设将会引来众多成功人士来此投资兴业休闲度假和居住发展。

三是安徽省重点打造大皖南国际旅游文化示范区，年省政府提出着力打造皖南文化示范区，加快建设吸引力更强世界旅游园地，并将进步加大旅游综合交通等基础设施和宾馆酒店等旅游接待设施建设，这为石台旅游县城发展提供了新机遇。

四是池州市确立了旅游兴市生态立市发展战略目标，并将池州城建设成为全市旅游产业集聚中心，旅游服务中心，游客集散中心，这将为石台县旅游发展提供重要依托和良好外部环境。

五是石台县委县政府高度重视旅游业发展。

先后出台关于进步加快旅游突破决定石台县旅游资源管理暂行办法关于加快推进旅游产业化实施意见等系列文件，目前全县范围内形成人人议旅游，个个做旅游良好氛围，良好政治经济社会环境也为石台旅游县城建设创造了坚实基础。

由于诸多历史原因，石台县旅游开发起点较低产品雷同，基础设施建设滞后。

以旅游吃住行游乐购六要素中住元素为例，石台县近年入境游客量年突破万人次，旅游高峰期，日游客量达到至人次，而全县大小宾馆日容纳量只能在人次，大部分游客只能前往池州安庆住宿，住元素存在着严重脱节