。只要前期收入超过万元就能避免风险。人力资源紧张，项目部人力资源水平低于置信公司和宏信公司平均水平④社会关系资源网络比较欠缺。经营过程变性分析外围市政工程进度缓慢拆迁进度缓慢，国土使用权证迟迟不办。博物馆及富乐桥迟迟不能竣工。政府及政策风险香港金龙实业音介入，可能在定程度上加大政府谈判筹码。政府在成功引进本公司进入绵阳后，前期若干承诺优惠政策不能兑现。政府职能部门及所谓专家委员会对本项目规划设计方案持反对意见，进而为难干扰本项目方案设计。项目工程进度缓慢由于前期项目报建程序缓慢，进而导致项目工程进展缓慢开发速度和开发节奏过快高端市场需求总量及增长幅度有可能低于本项目开发量增长幅度，不排除出现对市场盲目乐观可能，随意增加开发量。商业用房销售缓慢虽然本项目主要利润来源在商业用房上面，但是风险性比住宅更大，商业用房开发量过大，销售过程中不排除出现滞缓可能。市场竞争阻力过大区现实区域环境并不看好，认为居住在本项目交通不便，距离市中心太远离上班和经商地点太远负面印象，这成为影响购房选择第障碍。价格和物业管理费用高于当地平均水平，有个接受过程。二商业房本项目目前看来地处郊区，离家太远，不方便成为绵阳市民不去该商业场所消费第原因，因此对经营商家而言存在不便于经商区域心理偏差障碍。本项目周边大型社区尚未完全形成，并且档次偏低，社区型商业形态需求量偏小。消费者对本项目概念中提到临街门面，二楼商铺兴趣认同度最低，只有对于商业步行街选择需要慎重，因为选择商业步行街偏好群体实际外出就餐次数和人均花费金额均是最低，他们只图样式好看，并不来消费，使得商业场所缺乏人气。三结论在满足了我公司提出基本条件基础上，本项目运作是可行。住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。文库巴巴是个专注于文档在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。第章项目背景第节项目开发微观环境历史沿革风格确定毗邻东汉汉平阳府君阙和绵阳博物馆，故提出了开发汉城街开发设想。并成立了专门越王楼芙蓉汉城开发建设办公室，制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。早在前任书记冯崇泰就提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不甚理想。介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉古城意境区后，认为我们与他们思路不谋而合，随通过绵阳市经合办邀请我公司应标。政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公会议上，黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门领导对我公司表示了极大信任，希望我公司进入绵阳市场。二项目获取土地获取本项目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让，不与游仙区政府发生直接关系。净地价格含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩报告概述项目背景总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩，有余亩已经拆迁完毕政府承诺年月底完成全部剩余拆迁。土地净地价含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩代征地争取免费，估计目前该地块市场价大概在万元亩之间。周边景观有芙蓉溪富乐山公园李杜祠绵阳市博物馆。紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。本项目由黄学玖市长亲自负责。根据地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计划控制建议。由于目前绵阳市开发区众多，游仙经济实验区招商进展缓慢，事实上房地产业和旅游业正在逐步成为游仙区支柱产业之。二金融环境前期贷款争取中行成都武侯支行为宏信房产提供万元开发贷款。流动资金贷款本项目已经获得中行绵阳分行大力支持，随着开发进展，将为本项目提供万元流动资金贷款，按揭授信中行绵阳分行将为绵阳芙蓉汉城项目住宅消费者提供成年按揭购房信贷，为商业用房消费者提供成年按揭购房信贷。三竞争环境目前绵阳市本土房地产公司中最为有影响力六家公司分别是富临房产长兴房产花园投资汉龙实业樊华集团绵阳中房其中富临房产优势为品牌长兴房产优势为产品创新花园房产优势为物业管理汉龙樊华集团已经在竞争中开始下滑。而外来企业运作都不是很成功，稍微好点是棠湖物业绵阳分公司开发海棠花园，而锦官城房产开发山江花园则是失败典型。五开发企业宏信房产内部环境根据置信实业董事会战略部署，开拓更为广阔市场，宏信房产将代表置信实业走出成都进行开发，巩固置信实业在四川商品房地产市场中领导地位。宏信房产开发置信逸都金沙园虽然还未正式开盘，但是整个运作基本上路，可以抽出适度精力开发其它项目。宏信房产代路，直达仙海风景区和七曲山风景区。在宗地沿街有条公交车线路，连接城区各个区域，分钟既可进入市区。生活配套在富乐山山上还有座四星级宾馆，在宗地西面有开元酒店，规划中越王楼二层设大型超市，通过东方红大桥直接进入市区，享受市区繁华生活配套。教育配套富乐实验小学剑南路小学富乐实验中学科学城中和万博公学安徽在富乐山西南角有个青少年活动中心，实际上是个动物园。医疗配套剑南路东段有市三医院富乐山有座疗养院市七医院市政配套宗地西侧环路东段已经埋设了仙城线高压分支线地块东侧芙蓉溪河滨路内侧已经埋设排污管道政府承诺将给水电气网络等管道铺设到小区围墙。四项目地块开发价值研究判断总看来，绵阳芙蓉汉城处于个得天独厚地段，自然环境和人文气息具有独无二特点，同时该地块周边社区基本成熟，各类基本配套设施齐全，商品住宅开发条件已经完全具备。该地块位于绵阳市重要旅游线连接点，地段知名度高，应该说该地块具有独特地段优势，土地升值潜力巨大，开发社会效应和经济效应都将很大。四项目开发其它外在微观环境政治环境由于本项目是黄学玖市长亲自负责项目，相信本项目运作软环境上将不会受到太多刁难。从媒体暴光率来看，黄市长应该是属于政坛活跃人物，市委书记相对比较低凋，但是我们还会与杨海清市委书记游仙区委书记保持直接接触。经合办张主任应该说工作态度值得敬佩，相信能为我公司起到良好作用。绵阳市主要相关领导已经对置信公司信誉和业绩以及对本项目初步规划表示了极大认可和信任，并承诺本公司该项目开发有优先权。二政策环境规划设计条件根据绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。政府支持力度绵阳市政府已经将本项目列为绵阳市年城市建设号工程，成立由绵阳市经合办牵头专门班子。政策优惠土地报建税费等方面政策，政府同意给予优惠，至于优惠程度正在协商。政府已经同意本项目在芙蓉溪桥头修筑水坝，并将溪水直接引入小区绵阳市政府已经同意本项目关于环路东段西侧考虑对景规划控制建议。由于目前绵阳市开发区众多，游仙经济实验区招商进展缓慢，事实上房地产业和旅游业正在逐步成为游仙区支柱产业之。二金融环境前期贷款争取中行成都武侯支行为宏信房产提供万元开发贷款。流动资金贷款本项目已经获得中行绵阳分行大力支持，随着开发进展，将为本项目提供万元流动资金贷款，按揭授信中行绵阳分行将为绵阳芙蓉汉城项目住宅消费者提供成年按揭购房信贷，为商业用房消费者提供成年按揭购房信贷。三竞争环境目前绵阳市本土房地产公司中最为有影响力六家公司分别是富临房产长兴房产花园投资汉龙实业樊华集团绵阳中房其中富临房产优势为品牌长兴房产优势为产品创新花园房产优势为物业管理汉龙樊华集团已经在竞争中开始下滑。而外来企业运作都不是很成功，稍微好点是棠湖物业绵阳分公司开发海棠花园，而锦官城房产开发山江花园则是失败典型。五开发企业宏信房产内部环境根据置信实业董事会战略部署，开拓更为广阔市场，宏信房产将代表置信实业走出成都进行开发，巩固置信实业在四川商品房地产市场中领导地位。宏信房产开发置信逸都金沙园虽然还未正式开盘，但是整个运作基本上路，可以抽出适度精力开发其它项目。宏信房产代表置信进入二级市场，就必须走品牌经营之路，走高端市场，做当地精品住宅。第二节项目开发宏观环境绵阳市城市经济及城市建设发展方向根据绵阳市科技城发展纲要，绵阳市以发展高科技产业为重点，以工业强市为战略，加快各园区建设，在四个园区高新区科教创业园区经开区农科示范区中，目前市政府发展重点园区是科教创业园区，而游仙经济实验区并没有成为市政府重点，旅游产业也没有列入支柱产业。从绵阳市城市建设发展来看，也是实行全面开花策略，几大园区齐头并进，而科教创业园区将是重中之重。相对而言，游仙区城市建设近年发展迅速，主要还是集中在沈家坝和开元地区商品房地产开发建设。近年来绵阳市政府加大了市政基础设施和城市主干道建设力度。二绵阳市房地产发展状况及市场状况绵阳市房地产发展状况及走势商品地产目前绵阳市地产业最大问题是可以随意购买开发私家宅基地，成为大怪胎。由于开发区之间在招商引资上相互竞争，地产出让竞争同样激烈，倍特富临汉龙等大型企业纷纷通过修建市政配套设施获取物美价廉商业住宅开发用地。其中富临房产还采用腾笼换鸟手法积极参与了当地旧厂搬迁工作。商品住宅开发理念来自成都房地产开发企业进入绵阳市场后，为当地注入了些新鲜开发理念，如注重环境投资先修环境样板区修建会所夹层设计空中花园等。产品概念目前高档住宅市场流行河居概念三新技术运用绵阳只有家楼盘怡馨园提出率先执行国家绿色生态住宅标准，号称运用种新技术新材料，被推荐为国家级示范工程④小区公建配套有少量小区还是引进游泳池网球场会所及智能设施花园小区占地亩，配有自己会所幼儿园等。物业管理花园小区获得国家级物业管理优秀小区称号，宗地紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区向西北可通过科学城大桥进入绵阳市区城北和科学城内，私家车交通便捷向东北接绵梓路，直达仙海风