学院生态小镇阳光新城续建工程等项目约万平方米，这几个楼盘 是近两年市区主要投放市场的增量商品房。 由此可见，市这两年商品房供应量并不很大，能形成规模的只 有年开发的学院生态小镇个楼盘，面积约万平方米。 需求 房地产业正处于发展的初步阶段，据不完全统计，近几年， 城区新的住宅基本在当年就全部消化完毕，二手房交易量也逐年呈上升 趋势。去年由于受金融风暴的影响，加之大部分人有买涨不买跌的 思想，因此，大多数有购房意愿的市民基本采取持币观望的态度，随着 经济情况的好转，加之政府出台的多项拉动内需的利好政策，现阶段市 民购房意愿明显增强。 年新推出的楼盘销售形式都非常好，开盘便满场飘红的情况比市改建设工程可行性研究报告 比皆是。 对比同期的供应量，可以看出市民对住宅仍有较大的需求，这种需 求主要产生于以下几个因素 更换新宅城区大量住宅年代已久，且与商业混杂，品质低 城市化进程带来的需求农村居民及铁西居民搬迁到铁东市 中心落户，特别是今年市政府将铁西区划定为仓储物流区，铁西居 民向铁东区搬迁的数量将会越来越大 市改建设工程可行性研究报告 三建设规模与项目开发条件 项目现状和概况 本规划方案位于市铁东旧城区中部，荷斯坦牛路与孺子牛路 牛街与南横街之间。处于商贸经济圈的中心地带，区域位置非常优 越。 建设规模建筑面积使用功能 市棚户区改造工程是旧城区改造的个重要组成部分，也是 棚户区改造的重点地段。将遵循高起点规划高水平设计高质量建设 高标准管理的要求，建设流的居住社区。 市旧城区改造项目棚户区改造工程总建筑面积约万平方 米其中商服及配套公建建筑面积万平方米，住宅建筑面积 万平方米。根据控制性详细规划的要求，居住建筑比重为商 业及公共建筑的比重约为。 住宅及商业的具体产品结构如下表所示 类型层数 总建筑面积 户数户数比面积比 多层住宅 商业配套 合计 项目建设条件市改建设工程可行性研究报告 地形地貌地质水文及气候状况 地质地貌 市地质构造上属松辽盆地的部分，全境处于长期缓慢下降作 用为主的松辽中断陷中央拗陷期东部。主要地质岩层由新到老可分为 第四系全新统淤泥质亚粘土及砂砾石，上更新统黄土状亚粘土，淤泥 质亚粘土细粉砂沙砾石，中下更新统林甸组荒山组亚粘土夹砂 砾石及砂砾石第三系渐新统依安排组泥岩砂质泥岩及砂岩白垩 系上统明水组泥岩泥页岩砂质泥岩砂岩及砂砾岩。 市地貌类型属松花江嫩江冲积级阶地。全市地势平坦开阔， 由东北向西南逐渐低下，海拔由米降至米，相对高差米， 地面坡度。 气候状况 市地处中纬度北温带亚欧大陆季风气候区内，属于北温带大陆性半 干旱季风气候。主要特征是冬季寒冷干燥，时间长达天以上夏季 雨热同期，时间短，约天，年降雨量少，蒸发量大，比值为， 气候干旱，受季风环流和狭管效应影响，春秋季风大，频率高。 市的年平均气温年，下同为。年际间气温差异不 大。历史出现的极端最高气温年月日，极端最低 气温年月日。 日照降水 市年日照总时数为小时，年辐射量千卡平方厘米。市改建设工程可行性研究报告 年内月日照时数小时，占全年的，光能资源比较 充足。受季风影响，平均雨量各季节不均。年降雨量为 毫米，春季月毫米，占夏季月毫米， 占秋季月毫米，占冬季 月毫米，占。 历年平均降雨量为毫米，年降水量最大为毫米 年，最小为毫米年。风向比较稳定。受季风环流和 狭管效应影响，全年风向季节性变化明显。春秋两季西北和西南风交 替出现，出现频率最高，风速最大，夏季西南风，冬季多西北风，是 黑龙江省多风地带。 七通平 根据市城市总体规划市旧城区改造北区 Ⅴ地块控制性详细规划和市旧城区改造南区Ⅷ地块控制性详细 规划，本项目两处用地为商住用地。现状用地周边均被城市道路所围合， 交通方便。现状市政给排水供电通讯等管网已形成，采暖与邻近小区 锅炉房并网，采用分户供暖的方式，为小区供暖。 市改建设工程可行性研究报告 四规划及建筑方案 规划依据 中华人民共和国城乡规划法 城市规划编制办法 黑龙江城市规划管理条例 黑龙江城市规划管理技术规定 市城市总体规划 市旧城区改造南区Ⅷ地块控制性详细规划 城市居住区规划设计规范 规划原则 根据的自然社会历史和国民经济状况，的建筑布局及 居住形态模式，强调环境社会，经济三效益统。 以科学发展观为指导，强调规划理念的先进性和实践性强调 规划设计结合实际的可操作性适度进行有的风貌特色，成为城市历史文脉的延续，又成为联系新的生活方 式和新的居住理念的桥梁。 方案特点 其布局模式是在市旧城区改造南区Ⅷ地块控制性详细规划指 导下，结合市的社会，经济实际情况，以及住区开发的合理性，提出的 种符合居住模型。 由于该用地处于旧城区，其用地周边有保留建筑，用地呈不规则 形状，规划布局顺应其结构进行建筑布置，以取得和用地周边建筑相 同的城市肌理和空间意向同时考虑东北日照要求高，住宅朝向要有 利于居民的采光和节能需要而设计。在用地周边和沿城市道路部分布 置低层商业建筑，而内部布置了多层住宅，布局以最大限度的满足日 照要求的布局模式，并充分考虑和保留建筑及周边街坊建筑物的关系， 在建筑风格上强调古典与现代相结合，古为今用，洋为中用，美观与 实用并存。 功能分区 居住区商业服务区娱乐健身区等，其分区原则按照动静分离 的模式，着力为居民营造个良好的居住环境。市改建设工程可行性研究报告 功能结构 按建筑所处位置不同确定其不同的功能。在周边的商贸区布置商 业建筑综合商场，内部布置多层住宅。小区内部建筑之间设置组团 绿地，体现了居住环境的灵活和变化，从而丰富因为北方寒冷地区特 点造成的单体建筑造型缺少变化而导致的小区内部空间单调感。 道路系统 小区内部规划道路结合周围建筑物布置，确定了主入口次入口 和道路骨架。 绿化和景观系统 绿化和景观系统采取点线面相结合的方式，因地制宜，灵活 布置。 建筑平面选型及形态 住宅建筑 住宅设计要符合居住水平发展多元化多层次要求，户型具有灵 活性多样性前瞻性。单体设计讲究现代气息个性化构成虚实 对比高低错落生动有趣的建筑形式。 商住混合居住区的住宅以多层住宅搭配低层商铺为主，结合地形 和景观品质分别设计不同的住宅类型。 配建的廉租住房面积控制在平方米以内，经济适用房套型面积 控制在平方米左右，普通商品住房套型面积平方米以下的达到 开发面积的。市改建设工程可行性研究报告 建筑形态强调地区性，体现当地的气候特征，即北方地区的建筑特色。 住宅形式以条状变形为主，根据户型面积不同设计，建筑组合采 用以梯两户为主，布置少量梯三户户型的不同组合方式。结构体 系采用混合结构。 为充分体现住宅建筑的特征，整个小区外立面采用较为丰富的色 彩组合。 大体的构成为在小区的周边，建筑的色彩选用比较淡雅的色调， 并与周边原有保留建筑的色彩相协调，中心地段的建筑色彩适当丰富。 各单体建筑的基调以浅色系为主，结合周边环境加以活泼的色彩点缀， 烘托出小区多姿多彩的生活氛围。 外墙面材料低层以面砖为主，高层采用高级外墙涂料，屋面采用 坡屋面的处理手法，其活泼的造型使得建筑形式浪漫多姿。 住宅的剖面设计和群体布置考虑建筑的采光和体形变化，充分利 用坡屋面做文章。 商业及公共建筑 配建居住区级的商服及公共设施，在为小区居民服务的同时，为 周边地区服务。 小区配套工程规划 给排水设计 ◇给水系统设计 初步考虑从北横街市政管线上接入，供小区生活消防用水。小区市改建设工程可行性研究报告 设置供水间处，以改善居民用水质量。生活供水系统分区保证住 宅楼最低卫生器具配水点处的静水压力小于，住宅楼每单元设分 户水表，水表设在公共部位管井内。 ◇排水系统设计 本工程室外雨污水分流。 生活污水系统室内生活污废水分流，生活污水经化粪池处理后 与生活废水起由，加筋管排入牵北横街市政雨水管道。 雨水系统屋面雨水采用外排水系统，空调凝结水通过立管排入 明沟，建筑周围设若干雨水口，汇集地表水，排入附近雨水窖井。 ◇消防系统设计 泵房内设消火栓泵，供室内消火栓用水屋顶设消防贮水各标 准层在每单元楼梯间设置个双阀双栓室内消火栓消火栓系统栓口 动水压力超过设置减压孔板在泵房内设置消防水池，贮存小 时室内消防栓用水量。 室外按规范设置水泵接合器和消火栓。 电气设计 ◇负荷等级及供电电源 工程消防用电设应急照明水泵房为级负荷。小区内拟设 个变电站。 低压配电系统工程均由变配电所引出配电干线，除特别重要负 荷及级负荷采用耐火型电缆供电外，其他用电负荷均采用母线槽或市改建设工程可行性研究报告 阻燃型电力电缆供电。容量大而分散的采用放射式配电，容量小且集 中的采用树干式配电。所有电缆按温升选择并按电压损失校验。 ◇综合布线系统 电信部门提供电话电缆具体容量待业主再确定电话电缆从地 下层进入电缆进线室。各层设有分线箱。 ◇火灾报警与消防联动系统 在小区的物业的管理中心设置火灾报警与消防联动系统，汽车库设 置温感探测器，其余位置均设烟感探测器。火灾发生时，通过烟温探测 器，破玻和消火栓按钮等向消防控制中心报警并联动消防用电设备。消 防控制中心