（已批）香蜜湖B303-004宗地项目立项可行性分析报告（存档）

当售价下降时，项目投资利润率也将不能满足预期投资利润率要求。

从上分析可以看出，对财务净现值来说，地价获取价格和售价都是敏感因素，相比之下，售价更为敏感。

原因在于该宗地地价要次性缴清，宗地获取价格变动数值等于全部投资净现值变动值。

对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感。

对于静态投资收益率来说，售价是更为敏感因素。

除了地价和售价对本项目影响较大外，开发周期和销售率对本项目影响也值得注意。

开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入，和也会下降，投资回收期将延长外，还会加重资金使用成本。

而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样将使整个项目陷块投资决策准确性，降低投资风险，建议开发商在开发前期投资论证过程中，尽可能地让公司项目线实施人员参与进来，充分听取各方面意见，集思广益，精益求精。

随着通货膨胀确认，未来银行利率调整已经在所难免，利率调整对于资金密集房地产企业来说，影响是巨大。

本宗地竞买企业很难想象完全依靠自有资金来开发，而竞到土地到开发销售之间将有个月以上时间，建议开发商要密切关注国家信贷政策和利率政策，并做细做好项目融资计划。

其中首层架空绿化，住宅总基底面积计。

别墅总建筑面积，别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积计，规划总栋数为栋。

总计占地面积为公建配套幼儿园，按两层考虑，其占地计，社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。

停车位基于该地块未来将规划建设成深圳豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考虑，车库规划面积位为。

园林绿化及道路为体现高尚住宅区品味感，建议该住宅区绿地覆盖率不低于，可考虑将高层建筑首层架空绿化。

则绿地面积为道路规划占地面积为表用地平衡表项目用地面积所占比重人均面积人备注规划总用地居住用地高层住宅用地首层架空绿化低层住宅用地公建用地道路用地公共绿地二其他用地表项目主要技术经济指标项目数量单位总户数户居住人口人总建筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面目录研究结论宗地基本情况地价范围地块投资价值研究方法剩余法求地价运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地财务评价研究依据宗地最佳利用方式构思宗地总体规划方案设计最佳开发建设方案设计宗地地价测算地价之外成本测算销售收入测算地价成本测算项目财务评价设经营期合计序号项目销售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加防洪工程维护费交易管理费印花税土地增值税表损益表单位万元序号项目合计销售收入总成本费用利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润表宗地现金流量表与动态盈利分析单位万元序号项目建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加净现金流累计净现金流折现现金流累计折现净现金流评价指标财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态表财务效果指标比较项目地价为万时地价为万时内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年项目不确定性分析盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，宗地全部投资利润率为零。

般认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较小。

本宗估算出该宗地开发项目总成本费用为万元。

具体测算详见附表。

销售收入测算参考目前香蜜湖地段住宅市场行情，高层为元，低层为元，停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入为万元。

具体测算详见附表。

地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场竞争程度，取定开发商投资该宗地可承受回报率极限为，正常期望投资回报率为，市场投资回报率上限为。

则该宗地地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。

扣除宗地转让契税，则得该宗地竞投报价范围为万元，正常市场水平竞投报价为万元。

具体测算详见附表。

项目财务评价由于香蜜湖宗地最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块市场期望价作为计算基础，来测算该宗地投资价值。

项目盈利能力分析税金计算见表因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。

而土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得增值额和税法规定级超额累进税率来计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得收入减除税法规定扣除项目金额后余额。

根据房地产行业般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入左右。

损益表见表由损益表可以看出，公司在第年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。

第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年亏算。

直到最后年才发生所得税缴交。

宗地现金流量表与动态盈利分析见表由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后个年度。

但项目内部收益率为，净现值为万元，均处于较高水平。

原因在于地价要在中标后次缴交完毕，造成巨额现金流流出，而项目开发建设销售要滞后段时间，不过该宗地规划建筑面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。

相应地价在万元和万元时投资回报指标如表所示。

表销售税金及附加表单位万元建设经营期合计序号项目销售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加防洪工程维护费交易管理费印花税土地增值税表损益表单位万元序号项目合计销售收入总成本费用利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润表宗地现金流量表与动态盈利分析单位万元序号项目建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加净现金流累计净现金流折现现金流累计折现净现金流评价指标财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态表财务效果指标比较项目地价为万时地价为万时内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年项目不确定性分析盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，宗地全部投资利润率为零。

般认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较小。

本宗地投资盈亏平衡点销售率为，可见其风险较高。

敏感性分析影响本宗地投资财务效益主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成本高低建设经营期长短销售税率等。

根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化是宗地获取价格高低和未来销售价格变化。

因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资评价指标，和投资利润率，分别计算售价上下波动和宗地获取价格上下波动时，对经济指标影响。

计算结果详见敏感性分析表。

表项目敏感性分析表全部投资基准方案地价变动售价变动升降幅度升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得地价售价变动对财务净现值影响当宗地价格上升到时，项目净现值等于零，到达临界点。

此时，如果地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。

售价下降时，财务净现值分别下降。

当售价下降至时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。

地价售价变动对财务内部收益率影响地价上升时，将引起该宗地财务内部收益率分别下降当地价上升至时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。

售价下降时，项目财务内部收益率已下降到，不能满足预期基准收益率。

地价售价变动对投部收益率财务净现值。

则该宗地地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。

扣除宗地转让契税，则得该宗地竞投报价范围为万元，正常市场水平竞投报价为万元。

具体测算详见附表。

项目财务评价由于香蜜湖宗地最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块市场期望价作为计算基础，来测算该宗地投资价值。

项目盈利能力分析税金计算见表因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前宗地基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后房地产价格估计建筑费专业费利息税费租售费用和开发商应得利润求地价运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地财务评价建设项目财务评价般分两个层次，即全部投资财务效果评价和自有权益资金财务效果评价。

全部投资财务效果评价，即排除财务条件影响，将全部资金包括全部借贷资金和权益资金作为计算基础，考察项目盈利能力。

由于它不考虑投资资金来源构成，以及借贷还本付息和所得税问题，所以它实际上是种简化了投资项目息税前盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较共同基础，以便考察项目是否有投资价值，在分析是否可行同时，进行方案选优。

自有权益资金财务效果评价，即从企业角度出发，分析包括财务条件在内两类因素对项目影响，以企业投入权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入权益资金盈利能力，实际上是对项目息税后盈利能力分析。

同时，还考察企业生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投资者盈利能力等。

在本宗地评估报告中，选用全部投资财务效果评价法，分析该地块投资盈利能力通过全部投资现金流量表，得出项目内部收益率投资回收期财务内部净现值以及投资利润率等指标。

由此来判断该宗地投资在财务上可行性。

研究依据香蜜湖宗地规划指标国务院发展研究中心数据库广东省房地产统计年鉴广东省房地产开发各类管理费用标准中国人民银行存贷款利率广东统计年鉴搜房网相关数据中国人民银行号文件广州市建安工程定预决算定额宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段且建筑容积率，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美景观环境和国际性配套设施来赢得市场。

宗地总体规划方案设计总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表和表。

高层住宅总建筑面积，住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户。

计划规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计。

别墅总建筑面积，别墅规划为栋，平均每栋面积为，占万元投资回收期静态年投资回收期动态年项目不确定性分析盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，宗地全部投资利润率为零。

般认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较小。

本宗地投资盈亏平衡点销售率为，可见其风险较高。

敏感性分析影响本宗地投资财务效益主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成本高低建设经营期长短销售税率等。

根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化是宗地获取价格高低和未来销售价格变化。

因而，本宗地敏感性分析主要针对全