（已批）高尔夫项目立项可行性分析报告（存档）

需要着重提出是，对于成都这个城市，房地产市场依然处于补涨阶段，因此宏观调控下所产生风险，将弱于其他省会城市，对于本案而言，即使有不利于市场整体向上发展政策出台，自身风险也将决定于企业与政府之间微观操作层面。

对策积极与政府沟通，与政府达成相关用地协议，获取土地前要求政府明确开发内容。

二市场竞争风险作为个郊区综合性大盘，其市场竞争可能来源于整个大成都各个市场版块，而针对本案不同类型档次休闲物业，可能竞争来源有所不同。

对于中高档物业，可能竞争源自成都东北面新都清白江龙泉，及本案所属区域内部市场。

论综上，本案开发具有定风险，但是各种风险都具有定独特性，表现在政策风险虽然不可预见，但是般集中在前期，后期风险控制起决于与政府关系协调而自身运营风险，主要来源于资本运营手段与开发控制相对而言，本案受市场竞争风险较小，只会作为外部诱因，与前两者同时出现时才会产生较大影响。

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紧靠东山牧马山，毗邻府河副中心高新区，具备定自然资源。

生活配套不足龙泉拥有五纵三横快速交通网络五纵老成渝路成渝高速路成南高速路成洛路成龙路四横则指三环路外环高速路龙泉环城路石胜路拥有成都最大客运站十陵客运站距成都车程分钟目前中端平均房价为元有成都最近山脉，地形起伏较大，在成都较为少见，但是水资源相对匮乏具有定资源，成都市区最大规划风景区十陵历史文化风景区位于龙泉著名花果之乡，休闲胜地。

生活配套般温江成温邛高速，光华大道，交通网络发达进城时间在分钟以内目前中高端平均房价为元处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中丰富贵气较盛，区域认知度高。

空气质量高，有众多森林苗圃。

花博会永久性展馆建设与展示，将对区域环境有较大程度提升。

生活配套正处于逐步完善中，借花博会东风建设大量基础配套牧马山成雅高速成都双流新津大件路前言项目发展目标体系本项目研究背景企业背景华宝集团是家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆主业是化工，同时拥有丰厚资金储备对于这样个跨行业进行投资企业，对投资地产项目基本要求在于资金安全性项目开发，必须保证资金投入安全性，必须实现土地物业保值升值。

项目可投资性未来项目开发投资强度，必须满足企业对存量资金消化需求。

发展可持续性通过项目开发运行，能联动集聚整合多层次政府业界土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目以外新利润点与投资机会。

以上三点，这也是我们判断项目可行性基本准则。

二项目自身条件项目地块总面积亩，位于原成都野生动物园区域。

该区域东北临中河，与未来成都游乐中心隔河相望东南向连新城区，毗邻客运中心三星级酒店东面为青白江地界现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。

根据我方对地块实地勘察，结合对国土部开了休闲市场。

结论对比其他区域，本案如利用先天性自然资源人文历史资源作为特色吸引物，则在发展前景上存在定风险性。

唯可行道路，是自己引入个人造特色吸引物，造就差异化竞争特色。

为找准本案差异化发展特色，确定特色吸引物具体形态，我们必须从成都周边现有休闲产业发展状况进行分析。

二各区域休闲产业发展态势区域休闲类型档次青城山都江堰养生休闲为主中高档次为主温江养生休闲娱乐休闲为主中端为主龙泉体育休闲民俗风情休闲中档为主大邑康体休闲民俗风情休闲中档为主牧马山商务休闲体育休闲高档为主崇州温泉康体休闲中档为主根据对比我们发现商务休闲体育休闲比较稀缺现在成都周边区域，在休闲类型上，汇集了几乎所有休闲大类，但是从比重上分析，以养生休闲康体休闲民俗风情休闲为主，而商务休闲体育休闲娱乐休闲比较稀缺，发展同比中国发达地区也显得滞后。

高档休闲消费较少由于成都周边区域现有大部分休闲产业，几乎都是由旅游产业旅游资源衍生，故大众化倾向严重，消费集中在中档，而针对于高端人群而打造新型休闲产头项目，我们如何选择特色吸引物作为休闲产业核心如何在各个区域竞争中保证自己差异化特色化本案发展休闲产业资源基础发展休闲产业资源基础分类衡量个区域是否适宜发展休闲产业，区域稀缺资源优势是必要条件，应该具备定特性。

资源基础，决定了各个区域发展休闲产业类型与档次。

般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源先天稀缺性资源自然生态资源历史人文资源后天稀缺性资源人造休闲设施本案发展休闲产业资源基础评价整体来看，依托于成都这个西南中心城市，横向比较成都各个区县，在小时交通圈内，适宜发展休闲产业区域主要包括了青城山都江堰龙泉大邑崇州温江牧马山等区域，其资源基础分析如下区域拥有资源评价青城山都江堰极其稀缺自然生态资源浓厚人文历史积淀自然生态资源历史人文资源稀缺性突出，为成都最具发展潜力地域温江生态农业区，水土质量成都最佳国色天乡主题公园先天资源般，但近年通过人造休闲设施成功打开了成都休闲市场。

龙泉独特人文历史风情生态农业自然山体植被大型运动基地先天资源具有定稀缺性，但多样性相当突出，具有很好休闲产业发展基础大邑稀缺自然资源西岭雪山温泉定历史知名度先天资源稀缺性突出，但资源过于单，具有定休闲产业发展基础牧马山高尔夫景观球场森林公园先天资源条件般，但通过具有稀缺性高尔夫建设，已成功启动休闲产业崇州文景江温泉开发区先天资源稀缺性般，过于单赵镇丰富水系资源先天资源具有定稀缺性，但多样性不足对比其他区域，我们认为在现有资源条件下，发展休闲产业存在定难度主要表现在先天性自然资源与人文历史资源稀缺性不足，同时由于野生动物园将关闭，唯可以作为人造景观资源项目也将退出历史舞台。

要想改变现状，必须在人造休闲设施上做文章在人文资源与自然资源单情况下，改变现状最佳途径是利用人造景观资源，这点上可参考温江与牧马山模式温江正是利用花博园国色天乡开了休闲市场。

结论对比其他区域，本案如利用先天性自然资源人文历史资源作为特色吸引物，则在发展前景上存在定风险性。

唯可行道路，是自己引入个人造特色吸引物，造就差异化竞争特色。

为找准本案差异化发展特色，确定特色吸引物具体形态，我们必须从成都周边现有休闲产业发展状况进行分析。

二各区域休闲产业发展态势区域休闲类型档次青城山都江堰养生休闲为主中高档次为主温江养生休闲娱乐休闲为主中端为主龙泉体育休闲民俗风情休闲中档为主大邑康体休闲民俗风情休闲中档为主牧马山商务休闲体育休闲高档为主崇州温泉康体休闲中档为主根据对比我们发现商务休闲体育休闲比较稀缺现在成都周边区域，在休闲类型上，汇集了几乎所有休闲大类，但是从比重上分析，以养生休闲康体休闲民俗风情休闲为主，而商务休闲体育休闲娱乐休闲比较稀缺，发展同比中国发达地区也显得滞后。

高档休闲消费较少由于成都周边区域现有大部分休闲产业，几乎都是由旅游产业旅游资源衍生，故大众化倾向严重，消费集中在中档，而针对于高端人群而打造新型休闲产业比较匮乏。

结论如果本案要想实现突破，则人造特色必须定位于高端，并在体育休闲与娱乐休闲之间进行选择。

三人造特色吸引物确定项目可选择特色吸引物比较根据上述分析，区域适宜建设人造特色吸引物大致为两类，分别为大型娱乐休闲设施大型体育休闲设施。

特色吸引物类别主要类型案例代表娱乐休闲设施大型主题公园等华侨城体育休闲设施体育场馆集群高尔夫等新亚洲•体育城观澜湖以主题公园为代表娱乐休闲设施，对开发主体要求高，对区位条件要求高，由于项目自身条件限制，不适宜发展以主题公园为代表大型娱乐休闲。

如本案开发体育休闲设施，鉴于地块改造难度，结合地块优美生态环境富有动态变化浅丘地势充沛水系资源，本案特色吸引物应确定为高尔夫球场。

同时，为形成差异化竞争，我们应将高尔夫商务休闲功能与体育休闲功能相结合。

结论本案特色吸引物为将商务休闲功能与体育休闲功能相结合特色高尔夫球场。

那么，本案应发展什么样高尔夫球场本案休闲产业发展方向如何二高尔夫球场发展建议中国高尔夫发展概况自从年来中国第座高尔夫球场建成以来，在近年时间内，我国高尔夫球场目前已达上百座，目前正式注册高尔夫球场有座，分布在全国个城市中，并已经拥有着世界上成长最快高尔夫市场。

但是，在年月日，国务院办公厅发布了关于暂停新建高尔夫球场通知，在此之后，现存高尔夫球场则不得不向着合理规范发展过程进行过渡。

近年来，我国高尔夫球场建设有三大趋势规模化我国已经建成注册个球场中，超过标准洞球场有个，占总数。

这比例大各个区域发展休闲产业类型与档次。

般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源先天稀缺性资源自然生态资源历史人文资源后天稀缺性资源人造休闲设施本案发展休闲产业资源基础评价整体来看，依托于成都这个西南中心城市，横向比较成都各个区县，在小时交通圈内，适宜发展休闲产业区域主要包括了青城山都江堰龙泉大邑崇州温江牧马山等区域，其资源发发力力点点在在哪哪里里二大成都总体规划对区域发展影响华阳组团小康居住新城温江柳城组团花园居住新城龙泉组团山地型休闲旅游区新都青白江组团大型制造业基地双流东升组团新型工业基地郫县郫筒组团高新技术产业中心在大成都总体规划影响下，温江华阳龙泉等区域房地产市场得以较快发展，特别是人南延线和光华大道建设，促使温江华阳市场发生了革命性突破而青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是个市场机遇，又是个开拓全新市场挑战。

三规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变政府力图把打造为西部花园水城，成都游乐中心，目前已初具规模，居家生态环境都得到了极大改善，力在创造天府水城，人居优美休闲人居环境区域定位以居住会务休闲旅游为主，区域性质将发生了质改清白江金堂起步阶段龙泉发展中期华阳高速发展期东升发展初期温江高速发展期郫县发展初期变。

同时，围绕打造成都市东北部