（已批）高层住宅、多层的商业、集中办公综合体项目立项可行性分析报告（存档）

任何项工程，其项目立项及各种分析研究设计计划都是基于对未知因素包括政治经济社会自然各方面预测之上，基于正常和理想技术管理组织之上。

而在项目实施及运行过程中，这些因素都有可能发生变化。

这些变化使原定计划方案受到干扰，甚至可能使原定目标不能实现。

对工程项目这些事先不能确定内部和外部干扰因素，我们称之为工程项目风险。

这些风险造成工程项目实施失控现象，如工期延长成本增加计划修改等，最终导致工程经济效益降低，甚至项目失败。

现代工程项目规模大技术新颖持续时间长参加单位多与环境接口复杂等特点，更使得工程项目在实施过程中危机四伏。

第九章项目国民经济评价社会效益影响社会效益评价有助于保证项目社会环境相互协调二社会效益评价有利于促进国家社会发展目标进了别墅产品市场繁荣。

再加上部分金融政策使得消费者心理产生焦虑，对稀缺产品购买欲望增强，非但没有出现别墅消费者持币待购现象，反而需求量扩大。

消费水平提高，郊区置业需求大幅增长，经济型别墅颇受青睐，经济型别墅准别墅等类产品需求量有很大增长。

所以相信项目别墅必然受到市场欢迎。

本项目普通公寓住宅部分市场前瞻普通公寓住宅越来越受到广大中高收入人群青睐。

普通公寓住宅相对于独院独户别墅，更为经济实用。

大城市公寓式住宅，每层内有若干单户独用套房，有部分附设于旅馆酒店之内，这样格局理念越来越被现代人所接受，项目以先进设计理念，打造长春市场高品质公寓住宅。

在周边楼盘以普通居住住宅为主力户型情况下，发展公寓住宅必定独树帜，同时也能弥补净月开发区内公寓住宅稀少缺憾。

所以相信，项目中公寓住宅必将为项目带来可观利润。

并不冲突。

因而，项目得天独厚区位优势更为投资项目注入针强心剂。

同时，项目自身规划有栋级写字间，约套写字间产品，加之项目周边有余个成熟社区，这样为项目商业提供稳定客源。

此外，吉林大路东盛大街作为二道区主干路，也会带来众多流动客群。

劣势力旺东玺台商铺面积区间为平，均价万元平。

由此可知，项目商铺产品面积略大，而面积相对较小产品单价也较高，这样项目商铺投资门槛约为万。

这样，资金实力有限投资客将会受到限制。

但是，这本身也是受到项目高端定位影响。

目前，力旺东玺台项目主体已封顶，为准现房销售阶段，预计年月交房。

这就意味着即使购买商铺也不能马上投入使用，会流失部分急于自营投资群体。

机会伴随着长春市道路整改及修建，立体化交通网实现已然指日可待。

其中，吉林大路二道区主干道东盛大街和东荣大路相继修通，进步拉近了项目与长春市其他城区距离第章项目建设概况项目基本概况项目位于长春市二道区东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北，万，开放式街区，豪华居住区，国际化社区。

项目位于长春东部门户，城市重点打造国际化中心区，二道区东盛大街和吉林大路交汇处，项目包含住宅办公楼商业三种城市高端价值形态。

开发商简介力旺集团是由国家工商总局核准家以房地产开发为主业企业集团，是吉林省著名房地产开发企业之。

其母公司力旺集团有限公司前身为吉林省吴太房地产开发有限公司，于年月在长春市设立，截至目前集团共有员工人，总资产逾亿元人民币，拥有土地储备总量近万平方米。

自年至年末，累计开发面积万，累计竣工面积万。

已为多户业主提供了称心如意住房，为长春城市建设做出了自己贡献。

公司产品及品牌认知度美誉度忠诚度逐年上升，做为本土开发商已在市场中有了定占有率。

近年来企业飞速发展，成绩瞩目，已通平前期工程建安工程土建工程基础工程基坑围护及土方工程地下结构地上结构外立面装饰工程室内装饰工程室外附属工程市政配套销售说明项目前期工作包括项目开发融资项目规划设计方案和施工图设计以及项目实施前各种批文报批工作。

建安工程包括主体工程建设和室内外设备安装。

配套工程建设包括管线铺设公共建筑建设小区内外绿化以及道路建设。

第五章项目投资估算投资估算土地成本起价亿元征收范围和标准城市基础设施配套费内容城市基础设施配套费内容主要包括城市供水设施排水设施环卫设施公交设施消防设施和其他市政公用设施等配套费。

征收范围凡在长春市不含双阳区城市规划区范围内新建各类建设项目及扩建改建新增面积部分或原属于减免配套费建设项目改变用途，均按建筑面积征收城市基础设施配套费。

征收标准长春市城市基础设施配套费按建筑面积征收，住宅每平方米元，非住宅每平方米元，其中供水设施配套费元，消防设施配套费元。

征收办法城市基础设施配套费由长春市政府授权有关部门统征收。

由于长春市近年来需要改造城市供水管网较多，并且随着城外，周边还会有楼盘项目竞相跟进态势，形成开发热潮。

该处房产极具升值潜力。

第三章项目建设规划方案优选项目建设与规划长春商业布局极不均衡，目前南部西部和东部占半城以上区域内都没有大型商业仪轩休闲假日广场项目区位优势明显，周边环境及形成商圈时机均十分优越，商业项目具有良好发展前景，面临空前发展机遇，长期持有具有很高增值潜力。

力旺东玺台项目占地万，规划建筑面积万，总投资亿元。

本项目集住宅写字楼办公楼于体，长春市体量最大商业业态最全新型城市综合体。

长春市政府规划南部新商圈。

力旺东玺台项目将建小高层和高层产品，楼盘状况为层层层层层层层。

项目建筑特色住宅办公特色商业美食休闲娱乐等功能于体，打造长春市商业业态最全城市新型综合体。

建设规模主要经济技术指标单位总用地面积总建筑面积本期总建筑面积地上建筑面积其中住宅商业办公楼容积率地下建筑面积建筑密度绿地率总停车位第四章项目实施进度计划项目施工组织前期工作项目开发融资年月前完成。

签订合同及付款年月前完成。

批文报批工作年月前完成。

规划设计阶段规划设计方案审批修改年月初完成。

委托设计年月初完成。

初步设计和施工图设计年月年月初完成。

工程招标招标及采购工作于年月日前完成包括施工监理招标，以及材料设备采购。

施工阶段施工准备年月年月初。

基础工程年月初年月初。

土方工程年月末年月初。

地下结构工程年月初年月末。

主体工程年月初年月初。

安装与装修工程年月初年月初。

室外总体年月初年月末。

竣工准备及验收备案年月初年月初。

销售年月年月。

开发进度计划项目论证及准备工作在年月前完成。

年月，完成土地三通平并投入施工使用。

项目建设包括多层住宅联体别墅地下室及地下停车场等公共设施。

预计项目开发建设经营期限为年年月至年月。

项目所需大体时间及进度见下表项目开发进度计划表时间项目年份年年年季度项目论证及准备工作拆迁及土地通平前期工程建安工程土建工程基础工程基坑围护及土方工程地下结构地上结构外立面装饰工程室内装饰工程室外附属工程市政配套销售说明项目前期工作包括项目开发融资项目规划设计方案和施工图设计以及项目实施前各种批文报批工作。

建安工程包括主体工程建设和室内外设备安装。

配套工程建设包括管线铺设公共建筑建设小区内外绿化以及道路建设。

第五章项目投资估算投资估算土地成本起价亿元征收范围和标准城市基础设施配套费内容城市基础设施配套费内容主要包括城市供水设施排水设施环卫设施公交设施消防设施和其他市政公用设施等配套费。

征收范围凡在长春市不含双阳区城市规划区范围内新建各类建设项目及扩建改建新增面积部分或原属于减免配套费建设项目改变用途，均按建筑面积征收城市基础设施配套费。

征收标准长春市城市基础设施配套费按建筑面积征收，住宅每平方米元，非住宅每平方米元，其中供水设施配套费元，消防设施配套费元。

征收办法城市基础设施配套费由长春市政府授权有关部门统征收。

由于长春市近年来需要改造城市供水管网较多，并且随着城市规模不断扩大，每年供水设施建设还需要大量资金投入，因此供水设施配套费可由市政府指定负责供水设施建设部门自行收取，专项用于城市供水管网建设和改造。

城市基础设施配套费内容城市基础设施配套费内容主要包括城市供水设施排水设施环卫设施公交设施消防设施和其他市政公用设施等配套费。

管理费为项目总投资销售费为销售收入财务费为总成本不可预见费为建安工程费销售价格平均价格元总投资为万元，具体数据如下项目投资估算项目投资金额万元单位指标元工程量取得土地费用前期工程费勘察费建安工程费设计费建安工程费立项资金审计费建安工程费施工图审图费建安工程费招标费建安工程费施工结算审计费建安工程费工程监理费建安工程费建设费建筑工程费商业住宅写字楼车位基础设施配套建安工程费期间费用管理费用建安工程费销售费用销售收入财务费用总成本税费不可预见费建安工程费总投资合计资金估算与使用计划项目资金筹措集团资本金占总投资，约为万元申请商业银行贷款占投资，约为万元。

具体资金筹措及使用详表资金来源运用表序号项目名称合计年末年年年总投资建设投资借款利息资金筹措自有资金销售收入资本金借贷资金贷款利息第六章项目资金筹集方案及筹资成本估算项目收入计划项目销售情况预测在第年度末，可获得销售款第二年度末，可获得销售款交房后获得销售款。

项目收入计划及估算见下表销售收入估算表序号名称指标年月年月年月单价元工程量销售比例收入万元销售比例轩休闲假日广场项目区位优势明显，周边环境及形成商圈时机均十分优越，商业项目具有良好发展前景，面临空前发展机遇，长期持有具有很高增值潜力。

力旺东玺台项目占地万，规划建筑面积万，总投资亿元。

本项目集住宅写字楼办公楼于体，长春市体量最大商业业态最全新型城市综合体。

长春市政府规划南部新商圈。

力旺东玺台项目将建小高层和高层产品，楼盘状况为层层层层层层楼商业三种城市高端价值形态。

项目期施工建设仍在进行中，目前正在进行小区交付使用前整体绿化工程，销售情况良好。

目前主体结构正在紧张施工过程中，力旺东玺台期计划于年月开始动工，于年月竣工，建设工期年。

根据项目初步设计，由高层住宅多层商业集中办公综合体组成，建筑面积为其中地上部分为。

本项目期设计指标如下楼盘地址二道区东盛大街与吉林大路交会处整盘建面整盘户数套本期占地面积本期总建筑面积其中地上建筑面积住宅商业办公楼地下建筑面积地下车库公建及配套设施停车泊位辆地面停车辆地下停车辆容积率建筑密度绿地率集中绿地率项目周边环境分析河畔华城三期位置二道区东盛大街与吉林大路交会处基地周边情况位于东盛商圈腹地，国贸商都晨宇购物中心晨宇科技城左岸商场万通大市场等丰富生活举步即是，零距离接轨餐饮娱乐购物等顶级城市配套。

此外，吉林大路餐饮