（已批）高档社区房地产项目立项可行性分析报告（存档）

分户毗连阳台设分隔板。

空调机座板与邻座相邻时，采用安全隔离措施。

第章项目法人与项目经营管理项目法人按国家有关规定，本项目建设与经营实行项目法人制度。

本项目项目法人为淮安房地产开发有限公司，淮安房地产开发有限公司对整个项目策划资金筹措建设实施经营债务偿还和资产保值增值实行全过程负责。

项目经营管理本项目建成后，淮安房地产开发有限公司将在统物业管理前提下对小区进行销售。

地下车库部分由淮安房地产开发有限公司统管理对外收取停车费。

第章项目建设进度本项目建设期约为年，计划于年季度开工，年季度竣工，实施进度见表建设形象进度。

项目建设形象进度表序号年份年年年年年项目季度前期工程及设计三通平土建工程设备安装工程装饰工程市政配套工程竣工验收销售第章投资估算资本金及资金筹措项目投资估算范围项目建设少影响，表明项目抗风险能力较强。

财务敏感性分析计算表变动变化率财务变化率因素净现值净利润净现值净利润般工程费用销售收入基准值第章结论与建议结论本项目地处，基地周围配套条件较完善，环境质量较好，交通方便，是较为理想投资居住地区。

项目建设符合淮安市发展规划，项目建成后对进步繁荣清河区经济，同时也为会展工程提供相应配套，本项目建设具备良好经济效益，是十分必要。

经估算，本项目建设投资为万元，全部投资所得税后财务内部收益率为，投资回收期为年含建设期，项目在财务上是可行。

建议建议在建设过程中，根据实际情况科学安排工程进度，合理调度，严格控制投资，节约使用资金，以求良好经济效益。

建议结合周边已有楼盘开发销售经验和了解到客户需求信息，以优质来取信于客户，争取较高销售率和销售收入。

同时需采取积极促销手段，保证销售计划实现和建设资金滚动投入需要。

淮安房地产开发有限公司年月提高近年来，淮安生产总值均以两位数速度增长。

年实现地区生产总值亿元，人均国民生产总值美元，财政收入亿元。

随着人均经济收入不断增长，居民潜在购买力也将进步提高，据淮安市统计局提供年月份淮安主要经济指标中市区居民人均可支配收入元，同比增长，住宅产业将处于快速增长期。

城市规模扩容提速淮安规划年内中心城市人口突破万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到，城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到以上。

本案独特性地理位臵独特性和不可复制性。

由于本项目位于中央商务区，西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而拥有地理位臵上巨大优越性，加之宏伟大社区规划，定是未来淮安高档居住区，并使具购买力购房者趋之若骛。

中央商务区发展空间较大随着国家严格管理土地政策进步出台和落实，线城市土地市场价格必将越来目录前言第章项目概况第章项目建设必要性第章市场分析第章建设方案第章项目法人与项目经营管理第章工程建设进度第章投资估算资本金与资金筹措第章财务效益分析第章结论与建议核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，前言为加快淮安市经济开发区经济发展，改善地区环境，配合淮安市城市整体规划，淮安房地产开发有限公司拟对位于淮安市经济开发区以北以东地块地块进行开发，在大学城建立个集商业休闲美食和居住于体高档社区，以填补大学城地区商业空白。

年月，淮安房地产开发有限公司以邀请招标方式取得了项目土地使用权，淮安市区人民政府以号文核发了丘地块国有土地使用权招标出让通知。

淮安房地产开发有限公司与淮安市土地管理局签订了淮安市国有土地使用权出让合同根据规划，基地面积为平方米。

为控制项目投资充分利用地下空间，采用全地下室停车。

建筑设计理念每幢住宅均有相对景观绿化空间，户户均有舒适安静环境，并共享小区中央花园与周边生态景观，住宅楼户内空间充分体现出优良视觉和功能环境。

户型设计继承发展了传统住宅设计理念，空间布局紧凑合理，以明确清晰流线确保生活私密和减少行为干扰。

建筑设计平面布局做到小户型功能分区明确动静分区洁污分区大户型功能齐全，满足居家生活各种需求。

住宅顶层设计为跃层房型，利用屋顶平台设臵屋顶花园，既增加屋顶使用率，同时丰富建筑天际线。

在建筑形态上，单体设计从历史文脉中汲取美感，建筑风格力求体现时代感和艺术感，把艺术装饰主义融入建筑，追求空间花影色彩质感对比和统，通过建筑物高低错落，形成丰富空间效果，以凸窗，独特屋顶轮廓来增添立面虚实对比效果和空间立体动感。

典雅简洁形态，新颖别致，气度非凡。

结构设计说明设计依据自然条件基本风压多层多层及高度高层地面粗糙度类别为类。

基本雪压。

抗震设防烈度度，设计基本地震加速度值为，设计地震分组为第组。

抗震设防类别丙类。

主要设计荷载恒荷载出现房价下降走势。

同时国家宏观调控在进步细化和落实中，出台任何项举措都将对本案开发销售产生巨大影响，国家贷款利率进步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。

第章建设方案经济技术指标总用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园面积平方米其他平方米容积率建筑密度绿地率户数户停车位个其中，地上个，地下个。

自行车位个建筑设计总平面布局本工程总体设计注意周围城市景观资源利用和营造恬静优美小区环境相结合。

在总平面设计中，充分尊重基地和城市环境关系。

基地南侧为里运河，为充分利用沿河景观，建筑天际线由北向南降，从而形成良好日照通风条件，使住户充分享受沿河风景带景观资源。

同时，总体布局采用围合状总体布臵，通过规整高层住宅布局和曲线高层住宅布局相结合，围合形态不断变化，形成环环相扣内园空间，使本小区成为里运河沿岸处景观。

里运河两岸是名人故里美食之乡，到处可见古迹古遗址等，因此，在基地沿河侧设臵风情商业街，既可以创造个供人们休闲商业场所，又为里运河景观带增添了份情趣，同时建立起小区与里运河沟通纽带。

基地西北侧为会展中心，会展中心是淮安市标志性建筑，为增强会展中心与里运河对话，在两者间设计视觉走廊，使会展中心与里运河之间形成良好对景关系，同时也使小区景观与城市景观融为体。

居住空间住宅空间布局以线形空间为主，局部穿插开敞空间。

整体布局南低北高，建筑单体面向中间景观带布臵，充分利用景观资源。

注意空间高低疏密舒展与紧凑效果。

展现自由空间形态。

各组建筑群体高低错落，沿街立面形成起伏有致有层次景观。

环境景观小区在规划布局中借鉴中国古典园林手法，小中见大，步移景异空间有收有放，入口处适当放大，成为小区玄关。

院落空间中心绿化水面互相结合，形成丰富景观空间形态。

道路交通小区交通以环状道路为主，出入口设在规划道路上和圩北路上，减少对城市干道影响。

采用地上停车和地下停车相结合方式。

在高层住宅部分，充分利用地下空间，采用全地下室停车。

建筑设计理念每幢住宅均有相对景观绿化空间，户户均有舒适安静环境，并共享小区中央花园与周边生态景观，住宅楼户内空间充分体现出优良视觉和功能环境。

户型设计继承发展了传统住宅设计理念，空间布局紧凑合理，以明确清晰流线确保生活私密和减少行为干扰。

建筑设计平面布局做到小户型功能分区明确动静分区洁污分区大户型功能齐全，满足居家生活各种需求。

住宅顶层设计为跃层房型，利用屋顶平台设臵屋顶花园，既增加屋顶使用率，同时丰富建筑天际线。

在建筑形态上，单体设计从历史文脉中汲取美感，建筑风格力求体现时代感和艺术感，把艺术装饰主义融入建筑，追求空间花影色彩质感对比和统，通过建筑物高低错落，形成丰富空间效果，以凸窗，独特屋顶轮廓来增添立面虚实对比效果和空间立体动感。

典雅简洁形态，新颖别致，气度非凡。

结构设计说明设计依据自然条件基本风压多层多层及高度高层地面粗糙度类别为类。

基本雪压。

抗震设防烈度度，设计基本地震加速度值为，设计地震分组为第组。

抗震设防类别丙类。

主要设计荷载恒荷载设计恒荷载包括设计建筑结构自重设计固定设备重量设计覆土自重。

填充墙按按小型混凝土空心砌块荷重计算，容重。

主要楼面活荷载住宅卧室起居室盥洗室走廊门厅厨房均为住宅阳台住宅卫生间设水冲按摩式浴缸卫生间通风机房电梯机房变配电房水泵房消防疏散楼梯幼儿园商场地下室顶板室内部分为住宅地下室顶板室外部分地面车道双向板停车库双向板屋顶花园上人屋面不上人屋面设计使用年限及设计基准期年建筑结构安全等级二级结构设计工程概况该项目位于江苏省淮安市，毗邻建造中会展中心，南面为古运河。

本工程由层高层住宅层幼儿园会所商业及地下车库组成。

抗震设防本工程建筑结构地震作用和抗震措施按照抗震设防烈度度设计，设计地震分组为第组，设计基本地震加速度值为。

上部结构选型层住宅楼拟采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构，墙厚，肢长以上楼盖采用现浇钢筋混凝土肋形梁板结构，板厚约在左右。

层会所幼儿园商业拟采用采用现浇钢筋混凝土框架结构，楼盖采用现浇钢筋混凝土肋形梁板结构。

地下车库拟采用采用现浇钢筋混凝土框架结构，楼盖采用现浇钢筋混凝土肋形梁板结构。

地基及基础本工程层高层住宅基础拟采用桩承台筏板用于防水基础，桩拟采用钻孔灌注桩或高强管桩。

会所幼儿园商业拟采用柱下基础或柱下条形基础。

地下车库由于国家贷款利率进步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。

第章建设方案经济技术指标总用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园面积平方米其他平方米容积率建筑密度绿地率户数户停车位个其中，地上个，地下个。

自行车位个建筑设计总平面布局本工程总体设计注意周围地产开发投资亿元，比上年增长，增速下降个百分点。

十五时期，淮安市房地产销售面积与竣工面积同步增长。

年淮安全市房地产开发完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比增长市区完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比下降。

而年季度，全市房地产开发完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比增长。

其中市区施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比增长。

楼市价格分析淮安市年全市销售面积万，全市商品住房销售均价元，同比增长，市区商品住房销售均价元，同比增长年第季度全市商品住房均价元，比去年同期增长，其中市区商品住房均价为元，比去年同期增长。

从淮安网上楼市可以看出，年月份住宅类商品房