（已批）高淳固城湖南路别墅地块项目立项可行性分析报告（存档）

项跃层别墅套套三消费者需求随着高淳各项经济指数提高，高淳藏富于民消费能力得以释放。

而目前现有住宅在品质上和形式都比以往得到了很大提升。

他们需要得到更好消费品和更好服务，同时也能够承担由此而提升价格。

别墅，作为楼市中最顶级奢侈品，已经成为当地人特定阶层享受生活所追逐目标。

四区域未来发展近年来，高淳以县城包括新区总体规划为依据，逐步对县城各专项规划详细规划进行完善，投入规划编制经费多万元，共编制县城绿地消防管道燃气等专业规划部，县城新区平方公里启动区县城产业区中心地块县城行政中心等控制性详规个，高淳老街湖滨大道宝塔公园等修建性详规多个，有效地保障了城市健量套销售量套供销比多层电梯公寓双拼联排叠加独栋江山星园个月套早期价格较低新区波西塔诺个月套品质虽高，但价格高于市场近双湖景苑个月套楼盘品质低双湖明珠个月套湖滨依水佳苑个月套第三章项目区域概况区域概况项目位于属于高淳老城区范围，接近滨湖板块，南临级国家旅游景点高淳紧紧围绕古镇风貌凸现，生态特色鲜明，人居环境最佳湖滨新区城市发展定位，统筹产业布局景观布局历史文化布局，努力将石固河以西老城区规划建成以凸现古镇风貌为主历史街区，石固河以东新区规划建成生态保护与产业发展相协调现代化工业园区，石固河两岸规划成生态控制区，将其建成未来城市框架中轴线和生态走廊。

二区域产品分析高淳房地产市场整体供给量较小，在售楼盘不足个，主要分布在县城四个板块内。

板块楼盘名称占地万总建万容积率开盘时间产品产品类型户型面积现时均价元上市量销售量销售率老城区舜天南郡公寓联排套套双拼套套云锦庄园独栋套套双拼套套联排套套武家嘴万福城二期公寓独栋套套联排套套叠加套套金地康城多层双拼套套双湖景苑叠加套套双拼套套双湖明珠多层联排套套湖滨依水佳苑多层独栋套联排跃层别墅套套三消费者需求随着高淳各项经济指数提高，高淳藏富于民消费能力得以释放。

而目前现有住宅在品质上和形式都比以往得到了很大提升。

他们需要得到更好消费品和更好服务，同时也能够承担由此而提升价格。

别墅，作为楼市中最顶级奢侈品，已经成为当地人特定阶层享受生活所追逐目标。

四区域未来发展近年来，高淳以县城包括新区总体规划为依据，逐步对县城各专项规划详细规划进行完善，投入规划编制经费多万元，共编制县城绿地消防管道燃气等专业规划部，县城新区平方公里启动区县城产业区中心地块县城行政中心等控制性详规个，高淳老街湖滨大道宝塔公园等修建性详规多个，有效地保障了城市健康有序发展。

通过合理规划引导，目前，县城已形成湖滨大道景观区老街历史文化景区苏皖农贸服务区宝塔路商业景观区镇兴路行政办公中心区城中居住花苑区工业新区等七个功能区域，从而进步明确了城区各区域范围功能定位。

高铁轻轨等交通工具在未来几年将显著改善高淳人工作和生活方式，高淳，昔日南京后山人，转眼将成堂前客，指日可待。

五结论高淳未来发展总体趋势稳定，具有长期利好，同时由于边缘递减效应，楼市价格波动受影响较小高淳市场上主力供应产品为多层含电梯洋房，同时这也是市场相对最为热销户型，供销比在之间由于目前县城区域在售楼盘基本售馨，市场中档消费力积聚待发，县城区域地块供求旺盛由于市场购买力强盛，别墅产品供及市场丰富，尤其是独栋别墅，供销比高达，但由于地块性质限制，多数别墅项目都在县城区域外高品质别墅项目，尤其是县城区域别墅数量少，去化率高，同时价格增长速率较大市场能够接受产品类型进步丰富，技术含量高品质产品有属性住宅商业商服总用地面积，已成交县城区域土地位置淳溪镇大桥路南侧苏皖农贸城水产批发市场地块土地属性住宅总用地面积，已成交县城区域土地位置镇兴路北侧北漪路西侧原职教中分析二项目定位分析三项目客群分析四项目价格分析五项目营销推广分析第六章项目投资收益分析第七章合作形式第八章未来合作长远目标前言报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目地块区位环境，完成该项目初步可行性研究报告结合高淳县房地产开发个案特点，基于对本地市场发展趋势分析预测，对项目规划设计建筑方案设计提出初步概略性思路对项目进行初步投资估算分析和风险分析为方案实施前详细可行性研究提供依据。

二报告编制依据国家建设部及南京市颁布相关法律与政策南京市关于房地产开发经营相关规定与税费标准房地产管理部门发布相关数据资料现场勘察和实地调研所得资料第章高淳概况高淳行政区域高淳县地处长江以南南京市郊，东邻苏锡常，西接安徽宣城马鞍山总面积平方公里，。

境内地势西低东高，西部为水网平原区，东部为低山丘陵区。

属北亚热带和中亚热带过度季风气候区，年降水量，年平均气温，四季分明，雨量充沛，光照充足，气候宜人，生态优越，风光秀丽，是国家级生态示范区和全国环保优秀县。

二城市规模高淳隶属南京市，下辖个镇和个街道办事处，总人口万。

东部为茅山天目山余脉结合部，是蜿蜒起伏丘陵山区，西部为碧波荡漾固城湖石臼湖所环抱，是河网稠密圩区，总面积约平方公里。

其中，陆地面积占，水域面积占。

三交通情况陆路直上宁高高速，距南京禄口国际机场公里，宁望级公路芜太公路直达宁杭高速水路西进长江黄金水道，东连太湖苏南水网，区位特点十分鲜明。

四综合经济高淳先后被授予国家级生态示范区全国城市环境综合整治优秀城市县江苏省卫生城市江苏省环境优美城市等多项荣誉。

近年来望将会成为新热点。

第四章地块概况高淳县建设局亩地规划设计要点项目名称固城湖南路以东淳路延伸段以南地跨规划设计要点建设地点高淳县淳溪镇规划概要该地块位于固城湖南路以东，淳南路延伸段以南，用地面积约亩。

地块编号用地性质用地面积容积率建筑高度建筑密度绿地率净地类居住用地公共配建相关配套设施如交配电管理用房垃圾收集点等相对集中设置，次规划到位。

其中物业管理房相应按照总建筑面积千分之比例配置地块基础配套设施应超前，结合地块功能及路网将通讯及宽带燃气管线有限电视。

给水排水雨污分流已入地方式处理停车配件规划建筑应按南京市建筑物配建停车设施标准与推测宁规字号相关规定配建停车泊位机动车与非机动车方式应兼容，停车库应在地下半地下或建筑物底层架空层内解决，地面室外停车位不应超过配建停车数量指标说明指标中用地面积以实际出让土地面积为准指标中建筑高度计算至建筑北口该地块用地面积，其中建筑用地面积代征道路用地交通组织规划设计应合理组织好用地内外交通，防止不同类型交通之地理位置优越临级国家旅游景点中心地段，地块成熟，与高淳原高端别墅区毗邻，周边二手房平米单价突破万元且无换手率项目开发周期短，无同类竞争产品合作方具备地方优势和成熟开发经验具备打造高端产品机遇劣势地块较小，且无地块拓展可能项目较小，不利于打造品牌优势国家贷款政策收紧外来需求稀薄机会县城快速发展，为市场留下心理空间同类产品供给市场空白，为市场留下需求空间再未来怀念过去高淳锦绣坊在哪里第六章项目投资收益分析总体经济技术指标表序号项目单位方案容积率总占地面积平方米建筑用地平方米公共服务设施用地平方米道路用地平方米绿化用地平方米代征道路用地平方米二总建筑面积平方米总住宅面积平方米联体别墅平方米公建配套面积平方米商业服务平方米三建筑密度四容积率五绿化覆盖率六公建比例七居住总户数户八每户平均面积平方米九居住人口总数人十主要建筑类型联体别墅及独栋项目投资开发成本测算序号项目名称单位成本计量单位万元备注土地征用及拆迁补偿费用土地征用费用万元亩土地契税转让成交价为基数小计二前期工程费勘测设计费元占地面积为基数三通平费用元占地面积为基数小计三各项规费城市基础设施配套费元建筑面积消防建审元建筑面积人防异地建设元建筑面积垃圾处理费元建筑面积技术服务元建筑面积测量验线元建筑面积环评元建筑面积发改局元建筑面积白蚁防治费元建筑面积除尘排污元建筑面积建管元建筑面积招投标元建筑面积监理费元建筑面积试验费元建筑面积面积测量费元建筑面积发证及工本费建筑面积小计四建筑安装工程费及税费住宅联体独栋别墅元公建商业服务元小计五基础设施建设费及税费道路及排污排水元总建筑面积为基数供水电气工程费用元总建筑面积为基数通讯有线元总建筑面积为基数安防太阳能元广播监控网络绿化景观费元绿化面积为基数围栏围护元小计六开发间接费二四五为基数七不可预见费二四五为基数八开发成本合计万元序号项目名称单位数值计量单位销售额备注销售收入联体独栋别墅元元商业服务元按可销售经营计算，均价元小计二销售费用以销售收入为基数三广告宣传费以销售收入为基