（已批）高铁新区核心区城市综合体开发项目立项可行性分析报告（存档）

二新经营模式带动德州商业升级，满足市场增长需要改变目前德州商业地产发展相对滞后局面，加强德州在鲁西北冀东南商业枢纽地位。

此项目作为新型复合商业项目，将产生巨大龙头带动作用，促成德州商业业态现代化升级。

三以龙头商业推动德州商业秩序走向规范目前国内消费正从战国时代向品牌时代转变。

本项目开发顺应这消费趋势，发展商按国际惯例管理和操作，为目前相对混乱德州商业竞争带来新局面，为德州商业秩序提供个规范，营造个国际气氛浓郁商业文化中心，让消费者在现代体验气氛中以优惠价格得到优质产品与服务，为和谐社会添砖加瓦。

四招商对象国际或国内知名连锁商业机构全国性或区域性连锁型零售终端商全国性协会或省级行业协会，如全国行业协会中华全国工商联中国工艺美术协会香港商会全国工商联旅游业商会广东省商业联合会等作为本项目指导和参与单位中国驰名品牌或中华名牌企业旅游服务业和零售知名企业，包括国际港澳知名品牌休闲娱乐旅游服务等上下游不同环节配套企业其它零售与商业服务创造商贸旅游强力平台通过对德州现在及未来庞大商业机会进行现代化资源整合，随着本项目建立以及众多国内外商贸企业进驻，本项目必然会引发城市商贸发展热潮。

本项目成为幅射华北商贸集约型管理示范项目本项目将按鲁西北冀东南地区商业贸易发展需要，聘请专业商用物业公司进行经营管理，使项目成为集约经营与管理典范。

形成鲁西北冀东南地区商贸旅游创业航母本项目规模化和集约化管理平台，将引导国内外商贸旅游业人流物流商流资金流向集聚转移，强力政策扶持，将极大发挥企业创新潜力，最终奠定鲁西北冀东南地区商贸旅游中心基地地位，并最终辐射华北华东等地区。

成为中国商贸旅游战略平台本项目创新经营模式现代化资讯服务体验式营销环境，是对国内商贸旅游业发展有效示范，以本项目为中心形成周边经济区动力型商贸旅游产业主题，将形成强大产品贸易和消费能力，产生吸纳新兴财富引导国内外资本市场投资聚宝盆效应。

第六章结论综上所述，德州市高铁新区核心区城市综合体项目立意高远理念先进目标明确意义深远选址得当定位准确规划合理预期效益良好。

加上项目可获得当地政府优惠政策扶持有国内外类似成功经验做借鉴投资商实力强大，具备投资建设大型项目优势资源和操控能力，配合信誉卓著市场背景，规划推广与管理团队经验操作丰富，本项目成功机会极大。

本项目在运营方面能够满足所在行业所在城市发展要求，具备建立新型主题商业中心成功可行性。

本项目将通过引进世界强或者全国知名大型连锁零售企业等主力店，以带动主题商业中心整体运营，提升德州地区商业发展。

因此本项目占天时地利人和，是气势宏伟把握性大，不可多得优良项目。

国家级旅游景区验收，并顺利举办第四届世界太阳城大会。

董子园董子园是为纪念汉代大儒董仲舒汉代思想家哲学家政治家教育家所建，总占地亩，投资亿元。

其中董子读书台三策固本水上牌坊以及公园内西部董子文化街已全部建设完工，对外开放。

减河生态湿地减河生态湿地是国家海委批复首个湿地治理项目。

全长公里，投资亿元，目前期已经建成并对外开放，接待游客达万人次。

减河生态湿地池塘湿地组合型湿地潜流型湿地景观湿地等。

目前，西岸组合型湿地潜流型湿地景观湿地建设完工，原生态水车嫦娥奔月和后羿射日雕塑等大型景观节点安装到位米观光塔成为城市东入口标志性景观。

东岸结合农业产业结构调整，亩经济果林种植完成。

四房地产状况年以来，德州房产开发市场呈现供不应求局面，房价路高升。

按用途划分完成开发投资当中，住宅投资增长幅度与总投资增长幅度基本相同，但商业用房投资同比大幅度增长，表明投资者对商业用房开目录方案概述第章项目背景第二章项目概况第三章项目总体定位第四章可持续发展三步曲项目开发招商与经营第五章市场前景第六章结论核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，方案概述德州市高铁新区城市综合体项目将依托政府政策支持，凭借开发商在商业贸易等行业影响力，调动资金与商业推广资源技术资源，引入专业管理机构，面向京津济南市场，以主题商业为主体进行经营，实现项目开发招商与经营体化，塑造德州城市与经济张亮丽名片。

德州即将进入高铁时代，高铁新区价值显然不是个传统意义，科技对产业发展高度具有决定性影响。

面对国内目前太阳能产业发展相对较多情况，如何突破形成特色，从而在众多产业竞争中取得先机，对于德州非常关键。

人才洼地未来发展最重要吸引人才，高铁开通对于德州吸引人才是柄双刃剑，既能吸引特大城市人才向德州流动，同时也有可能造成德州自身人才流失，如何提升城市品质，提升城市核心竞争力，做到吸引人才，留住人才，对于高铁新区开发建设是个需要研究问题之。

生态保护高铁新区是未来在张白纸上画出美丽图景，然而在新城市拓展过程中，如何利用和保护基地范围内现有生态资源，打造具有独特魅力和特色城市新区，防止生态破坏和环境恶化。

土地价值提升与功能优化新轮城市拓展应本着提升土地价值，实现高铁站区功能优化，避免在新轮城市拓展中造成低效开发，做到远近兼顾，既要满足近期发展需要，同时也能满足未来德州长远发展诉求，做到脚踏实地，适度超前。

第三章项目总体定位德州市高铁新区城市综合体以下简称本项目将建设成个以知名大型企业连锁主力店为主导，集商业贸易休闲购物旅游娱乐办公居住等功能为体城市现代建筑综合体。

领先概念，创新商业模式项目经营将引进多个创新概念，为德州新经济格局作出创新性变革。

第五代主题式专门店展贸中心豪布斯卡区新区与大德州更加紧密联系起来。

土地资源优势德州城市建设用地向东拓展，目前老城区已经基本没有建设空间，开发区经过仅多年发展，工业用地拓展非常迅速，已经逐渐趋于饱和，随着京沪高铁建设，高铁新区将是未来德州城市空间拓展主要方向，目前该区域主要为农田和村镇建设用地，用地储备非常优越，是德州未来发展主要基地。

良好产业基础支撑德州目前产业基础相对较好，以皇明为代表已经形成批大型企业引领产业发展局面，对于未来延伸产业链，形成完善产业结构具有良好基础，基本已经形成新能源生物机械等相关产业齐头并进局面，对未来高铁新区产业发展具有良好发展基础。

生态资源优势高铁新区范围内沟壑众多，植被葱郁，减河两侧果园植被条件良好，对于未来塑造良好城市景观非常有利，尤其是水系利用，结合现状地形和沟壑，构建网络化水网系统，提升城市生态品质。

同时德州产业对于塑造生态城市也具有良好基础，新能源和生物产业均与生态城市相关。

劣势分析经济外向度不高德州经济主要来自国内投资，作为东部沿海内陆地区，德州外向型经济发展落后于全省平均水平。

机会分析新能源与生物产业巨大发展空间德州产业主导为新能源与生物产业，均为世纪国际社会大力发展朝阳产业，尤其是新能源产业，在德州依托皇明太阳能，做大做强，强化产业链延伸，加强研发和展示功能，将德州发展成为我国能源之都。

高铁催生高铁经济效应不可估量京沪高铁是我国第条行将开通高速铁路，连接是我国最大两大城市北京与上海，高速铁路将催生高铁经济效应将不可估量，沿线城市均将享受到这种效应带来发展空间。

后发优势德州目前处于山东经济发展相对落后地区，但目前城市经济增长速度超过全省平均水平，尤其是未来高速铁路开通，更为德州经济发展注入了新活力，可以预见在今后很长段时间，德州经济发展均将超过全省平均水平，后发优势将更加凸显，这为德州未来发展方向提供了多种可能。

新型城市化我国城市化进程日益科学化和理性化，新型城市化政策对于村镇较多高铁新区提供了未来农村人口转移途径，鼓励实施农村土地流转制度创新，保障失地农民就业和安置等问题，为德州新型城市化创造个新路径。

威胁分析周边同级城市产业竞争压力德州周边城市产业发展存在激烈竞争，如何突围成为德州未来城市发展和产业选择重要课题之。

产业发展中科技含量提升未来产业发展比拼是产业科技含量和发展潜力，作为太阳能和生物基，科技对产业发展高度具有决定性影响。

面对国内目前太阳能产业发展相对较多情况，如何突破形成特色，从而在众多产业竞争中取得先机，对于德州非常关键。

人才洼地未来发展最重要吸引人才，高铁开通对于德州吸引人才是柄双刃剑，既能吸引特大城市人才向德州流动，同时也有可能造成德州自身人才流失，如何提升城市品质，提升城市核心竞争力，做到吸引人才，留住人才，对于高铁新区开发建设是个需要研究问题之。

生态保护高铁新区是未来在张白纸上画出美丽图景，然而在新城市拓展过程中，如何利用和保护基地范围内现有生态资源，打造具有独特魅力和特色城市新区，防止生态破坏和环境恶化。

土地价值提升与功能优化新轮城市拓展应本着提升土地价值，实现高铁站区功能优化，避免在新轮城市拓展中造成低效开发，做到远近兼顾，既要满足近期发展需要，同时也能满足未来德州长远发展诉求，做到脚踏实地，适度超前。

第三章项目总体定位德州市高铁新区城市综合体以下简称本项目将建设成个以知名大型企业连锁主力店为主导，集商业贸易休闲购物旅游娱乐办公居住等功能为体城市现代建筑综合体。

领先概念，创新商业模式项目经营将引进多个创新概念，为德州新经济格局作出创新性变革。

第五代主题式专门店展贸中心豪布斯卡区域总部经济站式消费依托大型购物中心，引入知名大型连锁零售企业为主力店，以主题商业主题餐饮购物休闲娱乐为载体，高档住宅区为配套城市现代建筑综合体。

第五代主题专门店与第五代城市商业综合体对应第五代主题专门店，将会在此项目中闪亮登场，突破行业营销方式瓶颈，进行价值渠道创新和变革。

它具有以下特征环境优雅，舒适宽敞，使顾客身心愉悦，有高档品牌形象价值，具备新型品牌旗舰店硬件条件。

交通便利，四通八达，通过现代交通动线规划，形成停车步行皆宜环境。

平台功能强大，具备信息化优势。

网络发达，产业链完整，以基地强大实力作后盾。

营销理念先进，统品牌广告宣传。

强势营销团队，注重服务创新。

价格优势，通过规模经济降低营运成本，创造明显价格优势。

产品优势，以产业集群优势，形成设计品种数量质量多方面领先局面。

展贸中心第五代现代商业模式定义展贸中心是中国新兴行业专业平台，是以主题行业营销为主时尚发布品牌展示中心，通过品牌旗舰店形象店产品陈列品牌文化展示，使经营商和买家从个个具体品牌形象展卖场，把握品牌深层次内涵，感受产品文化巨大魅力。

展贸中心发展源流第代商业