（已批）鹅湖旅游度假区项目前期项目立项可行性分析报告（存档）

根据以上分析，我们认为，本项目投资开发和经营面临定潜在风险，但风险度属于中等。

只要开发整体思路正确，采取恰当市场经营策略，完全有可能化解缓解风险，将风险转化为实际成效和收益。

结论和建议结论通过以上对本开发项目作全面定量定性及个案分析，可以得出以下比较切合实际结论展望我国宏观经济发展趋势，在今后年内，国民经济仍将继续以速度持续稳定增长，而房地产开发将继续成为新增长点之，这就为本项目实施提供了良好宏观投资环境国家对房地产市场宏观调控，有利于我国房地产市场健康发展。

虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制政策，但随着，因湖边堤岸较高，低密度高档住宅标高也需相应提高。

另外，当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这必将提高造价和以后管理运行成本，为此在整个项目开发过程中，必须严格控制开发成本，这些都是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须考虑问题。

有适宜于建别墅各地块中，能以亩巨幅面积，并建在湖泊之滨首推鹅湖度假区，而且又位于荡口这历史文化名镇，实不可多得。

只要规划合理定位正确价位适当，随着无锡特大城市建设快速推进，周边地区无锡新区苏州西片常熟市各开发园区建设民营经济和外商投资企业加速发展，该开发项目必将具有明显市场潜力和竞争优势，并取得较高投资回报。

另外，我们还认为，该开发项目成功，对于推进无锡市特大城市建设改善投资环境，特别是对于加快无锡市东片农村城市化以及对于无锡吴文化历史风情旅游片区开发也具有重要意义。

根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出开发规划构想基本切合实际。

为此，可以作进步详细经济技术论证。

但是必须指出，该项目仍然存在中等程度投资风险，主要体现在宏观和地方政策随机突发性多变以及市场供求不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。

在以后进步论证中建议注意由项目名称无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区。

项目建设单位无锡鹅湖度假区开发有限公司以下简称开发公司。

可行性研究承办单位简介无锡市社会经济比较研究所是由无锡市场协会无锡市最大行业协会之主办，无锡市民政局批准并依法登记注册，具有法人地位民办非企业单位，属非营利性研究机构，主管部门为无锡市人民政府经济体制改革办公室。

本所主要业务范围是从事社会经济体制比较经济改革经济管理经济结构调整企业兼并重组重大投资项目咨询等问题实证研究，同时为各类企业特别是为各类市场提供管理重组等咨询服务。

无锡市社会经济比较研究所领导成员是吴敬琏所长兼职国务院发展研究中心研究员，全国政协常委，我国著名经济学家荣敬本所长兼职中共中央编译局研究员，经济社会体制比较杂志主编，著名经济学家赵人伟所长兼职原中国社科院经济研究所所长研究员，著名经济学家浦文昌执行所长经济学高级研究员。

王安岭副所长兼中共无锡市委政策研究室副主任，高级经济师汤可可副所长兼无锡市档案局副局长，高级经济师无锡社会经济比较研究所先后承担大型科临通货紧缩压力全球经济复苏还存在不确定性等。

但这些困难通过采取适当宏观调控政策是可以克服或缓解。

正如著名经济学家胡鞍钢最近指出中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。

以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为住宅建设开发，包括低密度高档住宅市场扩展提供较好机遇。

同时作为扩大内需新增长点，住宅建设也将对国民经济增长作出更多贡献份额。

国家和地方房地产业政策走向近期内，国家和地方对于房地产业政策动向可以用两句话概括继续努力保持房地产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在各种突出问题。

继续努力保持房地产业持续健康发展。

虽然从去年以来，些中央高层领导再强调要防止房地产过热，但是并未否定加快住宅开发必要性。

胡锦涛总书记在不久前召开中央经济工作会议上明确指出住房汽车电信旅游环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质继克服亚洲金融危机冲击，排除世界经济增长放慢消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好发展势头。

年，全国达到万亿元，比上年增长。

今年季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。

国民经济快速发展也带动了房地产业发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会固定资产投资亿元，比上年增长，快于全社会固定资产投资增长比例对于我国国民经济发展趋势，根据不久前召开中央经济工作会议精神权威政府部门及许多著名学者专家预测，今后年我国国民经济必将继续将保持较高增长速度，理由是这是党十六大提出全面建设小康社会重要目标之。

十六大报告指出本世纪头二十年经济建设和改革任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。

制度与政策环境将更加有利于经济增长，特别是民私营经济将进步加速发展积极和稳健宏观政策包括积极财政政策稳定货币政策等将保持连续性，这是经济适度快速增长保证入世积极效应将会进步释放。

外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。

跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已占全国出口总额以上些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级推动下，有望进入快速稳定增长轨道。

这些消费热点逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费升级带动产业结构升级，加快我国制造业和相关服务业快速增长。

我国将继续实行稳健货币政策，银行信贷投放增加将继续有力地推动实体经济部门增长。

当然，在国民经济发展中，也存在着些困难，如固定资产投资继续保持高速增长会有定难度今后两年还会继续面临通货紧缩压力全球经济复苏还存在不确定性等。

但这些困难通过采取适当宏观调控政策是可以克服或缓解。

正如著名经济学家胡鞍钢最近指出中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。

以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为住宅建设开发，包括低密度高档住宅市场扩展提供较好机遇。

同时作为扩大内需新增长点，住宅建设也将对国民经济增长作出更多贡献份额。

国家和地方房地产业政策走向近期内，国家和地方对于房地产业政策动向可以用两句话概括继续努力保持房地产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在各种突出问题。

继续努力保持房地产业持续健康发展。

虽然从去年以来，些中央高层领导再强调要防止房地产过热，但是并未否定加快住宅开发必要性。

胡锦涛总书记在不久前召开中央经济工作会议上明确指出住房汽车电信旅游环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。

这些领域市场潜力大产业关联度大，对促进结构调整拉动经济增长有重要作用。

要完善政策，促进其健康发展。

这论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届政府任期内，我国住房开发必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行刀切强劲收缩政策。

加强对房地产开发宏观调控力度。

为了促进房地产市场健康发展。

国家及各级政府将加强对房地产市场有效调控，包括运用税收金融行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大土地供应过量价格上涨过快等不同程度过热虚热和结构性问题，以防止出现较严重风险。

为此将逐步出台些相关调控政策。

当前首先出台就是明令禁止别墅开发系列相关政策。

如国土资源部已通过全国进步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，提出对违规建立各种园区要进行清理，对土地执法中做法坚决纠正。

各级土管部门已经停止对别墅开发用地审批。

上述政策走向对本项目影响我们认为上述政策对本项目影响具有两重性方面，它将制约本项目中别墅型住宅开发另方面，它将在客观上为本项目造成潜在竞争优势。

理由是经济型和高端别墅需求仍然旺盛，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。

国家禁止开发别墅住宅政策主要出发点是保护土地资源，但未充分估计市场对别墅住宅需求。

根据中国房地产指数释放，国家对房地产业政策主导面，正从积极引导放开搞活，转向适度控制度，理由是这是党十六大提出全面建设小康社会重要目标之。

十六大报告指出本世纪头二十年经济建设和改革任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。

制度与政策环境将更加有利于经济增长，特别是民私营经济将进上述项目可行性问题到荡口镇进行了实地考察。

之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济苏锡常地区经济发展趋势苏锡常地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时利用我所近年来作相关问卷调查及无锡市房地产市场作问卷调查数据资料，对开发项目进行定量定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际结论。

现将我们调查情况和意见报告如下总论项目概况根据开发公司提供项目建议书，无锡鹅湖旅游度假区开发项目，位于无锡市锡山区荡口镇总体规划中旅游休闲度假区用地内。

项目规划用地为亩，计划分两期开发第期开发以休闲旅游居住为主，用地约亩。

建筑容积率，建筑密度，绿化率，建筑限高以低层为主，局部公建不超过，属低密度住宅建筑群，建筑风格注意与古镇风貌相协调，预计投资亿元。

第二期开发以旅游度假物业为主，用地约亩。

整个开发项目定位于长江三角洲区域内规模较大环境优美管理先进档次较高配套齐全以面向外商为主，以及国内高收入阶层人士服务高级住宅区。

拟建设由别墅区和公寓区组成高级住宅区，以及生活配套服务区高级会所等完善公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用荡口镇优美自然景观丰富历史人文资源建设健康度假医院四星级酒店等建设项目。

整个项目总投资概算为亿元左右，预计在年动工，年竣工。

对开发项目总评价通过对开发项目实地考察和基于市场调查基础上定量定性分析，我们认为我国宏观经济形势在今后年内，仍将继续以速度持续稳定增长，我国房地产业也将同步稳定增长国家对房地产市场宏观调控，有利于我国房地产市场健康发展。

虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制政策，但随着外商投资企业及民私营经济快速发展，房地产市场对低密度高档住宅需求仍