（已批）黄家湖新农村示范片和谐园项目开项目立项可行性分析报告（存档）

十社会效益分析对加快新农村建设起了示范作用项目建设有利于当地经济发展，提高整体水平。

城乡互动加强经济文化交流城市居民返乡居住，与当地农民共同生活，加强沟通与交流，提升农民素质。

对探索缩小城乡差距提供了新方法。

为食品安全生产和销售提供了新模式人们最关心就是自己健康，可现在危害人类健康行为随处可见，主要表现在食品安全方面为了除虫害，有人大量使用高毒甚至剧毒农药，致使蔬菜果品农药残留严重超标为了提高产量，有人盲目使用违禁激素，食品安全问题令人担忧。

为了使生活质量提高，可以对日常食用食物进行改善，通过自己种菜或认养家禽家畜，方面对其生产起到监督作用，另方面保证农民产品销售。

为房地产开发模式另辟蹊径在新农村开发建设住宅，对房地产运作提供了新思路。

为当地农民提供就业机会当地村民可在项目建成后成为物业管理人员，在绿色有机蔬菜种植过程中，帮助业主对菜地进行适当打理，提供部分农民就业机会。

有利于提升政府形象妥善解决新农村建设资金问题，可以充分展现政府执政能力与亲民政策，能让老百姓切切实实感受政府惠民政策和业绩。

本案建设可以加强官民之间沟通，提高政府形象与威望。

十问题与建议该项目有较好经济效益和社会效益，建议尽快立项并组织实施。

需尽快对项目进行详细可行性研究论证，降低开发风险。

对整个黄家湖新农村建设示范片进行统筹规划分步实施。

加强环境保护，确保可持续发展。

建议项目定位在高品质住宅，确保客户群层次不发生变化，客户群稳定是该项目成功关键。

黄家湖新农村建设示范片应定位在新农村，保持农村特色。

开发建设过程中切勿走样，建成个新城市。

否则，该项目农村休闲优势将逐步消失，不能满足新农村建设城乡互动城乡统筹效果。

建设成本估算见下表名称单价数量单位小计万元征地拆迁费用亩基础设施建设费用项建筑安装工程成本毛坯房管理及销售成本客户装修入住九经济效益初步预测该项目无论采取何种方案实施，均有较好经济效益。

十社会效益分析对加快新农村建设起了示范作用项目建设有利于当地经济发展，提高整体水平。

城乡互动加强经济文化交流城市居民返乡居住，与当地农民共同生活，加强沟通与交流，提升农民素质。

对探索缩小城乡差距提供了新方法。

为食品安全生产和销售提供了新模式人们最关心就是自己健康，可现在危害人类健康行为随处可见，主要表现在食品安全方面为了除虫害，有人大量使用高毒甚至剧毒农药，致使蔬菜果品农药残留严重超标为了提高产量，有人盲目使用违禁激素，食品安全问题令人担忧。

为了使生活质量提高，可以对日常食用食物进行改善，通过自己种菜或认养家禽家畜，方面对其生产起到监督作用，另方面保证农民产品销售。

为房地产开发模式另辟蹊理机构专业化要求很高。

方案三收益较高，价格尚有上升空间可完全按照规划实施。

政府承担风险较大政府前期投入大资金回笼有不确定性因素建议方案考虑到资金瓶颈和政府开发水平两因素制约，建议采用方案，进行整体招商开发。

六与项目有关配套需求对安全保卫要求该项目为高品质住宅区，客户对安全有很高要求。

配套土地要求为配合新农村建设，提供劳动休闲场所，宜在项目周边米范围内为客户提供出租菜地和耕地。

配套劳动力要求客户租赁菜地或耕地需要农民协助施肥浇灌。

庭院需请人打扫管理。

休闲娱乐相互交流场所要求高品质客户群需要相互了解信息，促进事业共同发展。

建议小区内不建设独户围墙，改用绿化围墙简单分区。

增设图书阅览室茶座健身设施等用于交流和休闲活动场所。

网络信息化要求在信息化时代，客户可以在小区内通过网络了解市场，对企业进行远程管理。

卫生要求高品质客户群对小区及新农村示范片卫生有较高要求。

停车位要求经测算，须保证每户至少个停车位。

对周边村民素质有较高要求在客户落户前，需对周边村民进行多方位培训。

环境保护和可持续发展要求为保护环境需要建立垃圾处理站污水处理设施，确保不污染原生态黄家湖。

七营销方案和物业管理建议营销口号住在湖畔是多数人梦想，但只是少数人权利。

物业管理聘请专业物业管理公司进行管理，在客户入住后定期组织各种交流活动。

八项目实施进度计划第阶段项目前期工作拆迁招商等第二阶段基础设施及配套建设第三阶段项目开发建设第四阶客户装修入住九经济效益初步预测该项目无论采取何种方案实施，均有较好经济效益。

十社会效益分析对加快新农村建设起了示范作用项目建设有利于当地经济发展，提高整体水平。

城乡互动加强经济文化交流城市居民返乡居住，与当地农民共同生活，加强沟通与交流，提升农民素质。

对探索缩小城乡差距提供了新方法。

为食品安全生产和销售提供了新模式人们最关心就是自己健康，可现在危害人类健康行为随处可见，主要表现在食品安全方面为了除虫害，有人大量使用高毒甚至剧毒农药，致使蔬菜果品农药残留严重超标为了提高产量，有人盲目使用违禁激素，食品安全问题令人担忧。

为了使生活质量提高，可以对日常食用食物进行改善，通过自己种菜或认养家禽家畜，方面对其生产起到监督作用，另方面保证农民产品销售。

为房地产开发模式另辟蹊径在新农村开发建设住宅，对房地产运作提供了新思路。

为当地农民提供就业机会当地村民可在项目建成后成为物业管理人员，在绿色有机蔬菜种植过程中，帮助业主对菜地进行适当打理，提供部分农民就业机会。

有利于提升政府形象妥善解决新农村建设资金问题，可以充分展现政府执政能力与亲民政策，能让老百姓切切实实感受政府惠民政策和业绩。

本案建设可以加强官民之间沟通，提高政府形象与威望。

十问题与建议该项目有较好经济效益和社会效益，建议尽快立项并组织实施。

需尽快对项目进行详细可行性研究论证，降低开发风险。

对整个黄家湖新农村建设示范片进行统筹规划分步实施。

加强环境保护，确保可持续发展。

建议项目定位在高品质住宅，确保客户群层次不发生变化，客户群稳定是该项目成功关键。

黄家湖新农村建设示范片应定位在新农村，保持农村特色。

开发建设过程中切勿走样，建成个新城市。

否则，该项目农村休闲优势将逐步消失，不能满足新农村建设城乡互动城乡统筹效果。

政府正将此地倾力打造成益阳对接长株潭高档休闲度假区和现代农业观光区。

历经三年建设，示范片水电路等基础设施比较完善。

项目区左邻投资亿元，占地亩湖乡情生态农业科技示范园右邻地建设提出规划要求，公开竞招房地产开发商对此地块进行整体开发。

预计土地出让价格每亩万元，土地征用拆迁成本每亩万元，收益为万元。

方案二土地整体规划分块招商政府根据招商情况组织进行规划及基础设施建设，按规划要求客户自行进行建设。

预计基础设施建设总投资万元。

土地征用拆迁成本项目建设可以在遭遇经济危机后，扩大内需，促进经济发展。

三初步市场分析市场供需预测按照益阳市规划，至年，益阳市区增加人口约万人，年均增幅约。

以年人均居住面积平方米计算，可计算出年至年各年新增城市人口产生市场容量见下表。

年年各年新增城市人口产生住宅需求量年份城区累积新增人口万人城区新增人口万人新增住宅需求量万平方米年均合计随着生活水平提高，部分成功人士积累了定财富，对居住环境提出了新要求，有高品质住宅购买能力。

根据对益阳市区高品质住宅区调查发现，目前市场上成品房不能满足高品质客户第二套房需求。

我们所面对客户群，大都已拥有了自己住宅，他们购买新住宅目，则是为了提升居住水平，更好地体现自己身份二则为自己安排处便于日常工作别院。

他们对住宅选择比较挑剔，相对而言，对房产价格并不是特别在意。

同品质楼盘竞争对手分析楼盘名称精锐国际新城主要户型两户栋四户栋六户联排别墅绿化率环境受破坏程度较小临近益阳北站，有路路公交车经过，交通较便捷楼盘名称丽景雅苑主要户型独栋别墅山地别墅绿化率北接奥林匹克公园，东临高尔夫国际俱乐部，能享受最齐全健身设施环境优雅。

离中心城区有段距离，出行不便楼盘名称梓山湖新城主要户型独栋别墅联排别墅绿化率位于梓山湖畔，有自主休闲购物广场，处在中心城区。

尚在建设中，配套设施未齐备，绿化未到位竞争对手价格情况项目名称梓山湖新城丽景雅苑精锐国际新城独栋别墅均价元元元联排别墅均价元元四项目定位开发理念与思想回归自然劳动休闲享受湖光山色创导健康美好生活。

目标客户定位第类客户群在市区已拥有第套房，有强烈欲望购置第二套房客户。

第二类客户群喜欢田园生活，不习惯喧嚣城市环境客户。

第三类客户群益阳籍在外地工作高级管理人员，为返乡居住。

第四类客户群高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。

项目分析优势环境优雅这里生态环境极佳，黄家湖是湖南省十大淡水湖之。

水面近万亩，水域宽阔，湖汊众多，资亿元，占地亩福林花园度假村。

这里即将成为益阳休闲度假胜地投资热土和居住宝地。

可办理产权与农村房比较可办理产权可进行交易。

价格合理价格相对比中心城区临湖别墅便宜半，且有条件住户可置游艇，供黄家湖广阔水面游弋。

劣势商业设施不齐全只适合居住休闲娱乐，暂不适合经商，大批量购物需进市区。

机会符合国家产业政策，享有新农村建设优惠待遇。

威胁目前益阳市郊区农家乐园较多，其地价及建设成本较低，对本项目有较大冲击。

解决办法争取开通连接市区公交专线充分利用政策降低建设成本完善安保网络通讯环境卫生餐饮娱乐健身等配套设施，突出体现郊区农家乐园无法比拟特点吸引目标客户，减少郊区农家乐园冲击。

开发规模及品种本案规划占地面积为，总建筑面积，层数为二层，每层层高米左右。

容积率为。

拟建方案如下户型建筑面积拟建数量套均价元每套均价元总建筑面积户型户型二户型三公共建筑项目定价经成本测算和市场比较法，本项目全部建成出售均价为元。

五建设方案比选建设方案方案土地整体规划整体招商政府将该项目土地建设提出规划要求，公开竞招房地产开发商对此地块进行整体开发。

预计土地出让价格每亩万元，土地征用拆迁成本每亩万元，收益为万元。

方案二土地整体规划分块招