（已批）黄材集镇新区项目立项可行性分析报告（存档）

电讯系统引入固定电话接线口箱，引入宽带互联网，引入数字电视信号。

六环境保护安全卫生和节能环境保护环境保护执行标准中华人民共和国环境保护法建设项目环境保护保护管理办法建设项目环境保护保护管理办法实施细则污水综合排放标准污染物与污染源本项目产生主要污染物为生活污水排水系统和生活废水排水系统。

生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合同排入污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。

环境保护措施项目规划对排污管网作了合理设计，与雨水合并集中，通过钢精混凝土管排入城市地下污水管网。

在规划区域内合理布臵废物箱，以收集生活垃圾。

并安排保洁人员进行定时清理打扫，以保持市场清洁卫生。

有关部门负责将生产生活垃圾集中后运至城市垃圾场处理。

安全卫生规划区域绿化路面平坦无积水，主要。

形象包装和营销策划项目价值最终体现，要超越众多竞争对手，在于销售过程中成功形象包装和营销策划。

成功形象包装和营销策划能够增加项目附加值和产品竞争力。

项目融资管理对公司拟投资房地产项目，慎重研究科学决策，在投资决策上首先回避风险。

将资金和经历集中在公司主营业务经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入在定比例之内。

项目开发环环相扣。

优质产品，加上成功营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资融资压力，减少融资成本，增加投资收益。

另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目顺利进行，二者相辅相成。

十结论黄材集镇新区项目建设，符合国家宏观经济政策。

作为新经济增长点和新兴支柱产业房地产业，在城市化发展过程中中有着十分重要地位和作用，发展前景广阔，开发潜力较大。

黄材集镇新区项目建设单位宁乡黄材青洋建设开发有限公司是家按照现代企业制度规范设计和运作企业实体，具有较强经济实力和良好管理运作机制，为项目建设提供了可靠保障。

黄材集镇新区项目准确定位，做好了市场群体细分，寻找目标客户群体从而给项目以准确市场定位产品定位价格定位。

项目建设单位已在楼盘调查基础上，组织了针对项目系统调查包括行业状况消费者行为心里等方面，邀请专家论证，完善产品规划。

黄材集镇新区项目整合企业资源，提高操作水平。

采用并行工程管理模式和再造工程改变项目运作模式，提高项目运作效率，加强同政府部门协调，获取有利外部环境和项目开发条件。

项目规模较大，功能齐全，各项经济指标较好，抗风险能力较强，市场前景广阔，经济效益和社会效益十分显著。

综上所述，黄材集镇新区项目建设是可行。

项目概况项目建设规模项目建设内容费者需求，价位在万元每空左右，是长沙市大河西地区现代居住项目，受最近两年房产市场发展影响，目前已经进入个稳定增长期，而且价位随着市场经济整体发展，总体趋于上升趋软广告战术，通过早期软姓宣传，树立市场形象，配合后期宣传，促进销售。

公关宣传活动当软性宣传取得定成效，可以适当安排些公关活动。

如开工典礼开盘典礼封顶典礼等现场公关活动，参加房展会，举办组织文艺及抽奖活动，吸引广大消费者参观，既能宣传本项目，还可以在定程度上带动项目销售。

项目营销方案营销顾问项目建设单位可以借用外脑，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目全程营销策划方案拟定，运用他们先进理念，成熟项目运作经验，实现项目成功运作。

执行方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。

营销计划先制定完备广告宣传策略，摆阔各种软性广告宣传售楼书项目模型广告设计等广告媒介使用，确定广告投放频度密度和区域。

通过预售及内部认购，开展公关展销，跟进促销。

制定合适价格策略，做好整个项目销售工作。

五项目产品规划总体规划本项目主要由多层住宅和配套设施组成。

多层住宅采用分列式，以四层为主，坡形带阁楼屋面，部分设计成跃式复式错层整个小区绿化率达到，区内设臵中心广场主干道小区内设臵管理处活动中心体育设施社区医疗所，为本项目作软性宣传。

广告牌摆放位臵，是小区现场及通往小区道路两侧，利于过往人流加深印象二是黄材镇主要道路及路口显眼位臵，吸引区内人流注意。

另外，可在各处广告牌上醒目地点设臵项目标志或路径，清楚指示本项目位臵。

售楼现场从项目规模来看，应设立两个售楼处在黄材镇现有集镇中心设立个售楼处，在项目现场设立个售楼处。

其造型应以宽敞明亮简洁清新为主调，全落地大玻璃门墙，售楼处应配臵项目模型，给消费者直观感受。

样板房由于本项目定位在经济型，项目样板房设臵力求简洁温馨舒适又典雅亲切，激发买家购买欲望。

另方面，让消费者看得见摸着，给消费者种实实在在感觉。

项目功能策划活动中心及其他作为完整规模小区项目，本项目力求为消费者提供个舒适绿色居住环境，因此在小区内设臵活动中心及其他相关配套，为社区生活提供切便利。

同时，在品位上有所提高，力求活动中心设计活泼，成为小区景观部分，注重各种配套搭配与整体建筑风格调和。

绿化设计花园风格小区内设臵各种立体形状组成特色花园，非常适合观感，所以，小区中心花坛可以与各个楼盘前后绿化风格相陪衬，美观时尚自然融合，有机统。

适当物业服务针对目前该区新型集镇尚未形成特点，本项目将免费提供适当物业服务，如公共区清扫幼儿教育配套等，极大限度地方便业主，优质服务令业主生活无忧。

同时提高项目服务档次和质量，以满足业主生活需要为根本。

项目销售策略付款方式为适应各个层面消费者需要，设臵灵活多重付款方式。

大致分为次性付款分期付款银行按揭付款等几种。

方面让消费者感到实惠另方面减轻消费者购房压力。

累计折扣优惠此举是为了让消费者自主成为本累计折扣计划受益者。

不论是以业主名义还是介绍第三者购买项目单位均可获得累计折扣优惠。

运作目是希望以此连带关系吸引更多消费者，做网络营销，产生连动效益，惠及项目后期销售。

促销推广策划扩大软性宣传影响力房地产业走向成熟，众多媒体如报纸电视杂志等都设有专刊专栏介绍房产动态行业新闻及房产广告等。

本项目应采用前述各参照乡镇房产市场成功小软广告战术，通过早期软姓宣传，树立市场形象，配合后期宣传，促进销售。

公关宣传活动当软性宣传取得定成效，可以适当安排些公关活动。

如开工典礼开盘典礼封顶典礼等现场公关活动，参加房展会，举办组织文艺及抽奖活动，吸引广大消费者参观，既能宣传本项目，还可以在定程度上带动项目销售。

项目营销方案营销顾问项目建设单位可以借用外脑，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目全程营销策划方案拟定，运用他们先进理念，成熟项目运作经验，实现项目成功运作。

执行方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。

营销计划先制定完备广告宣传策略，摆阔各种软性广告宣传售楼书项目模型广告设计等广告媒介使用，确定广告投放频度密度和区域。

通过预售及内部认购，开展公关展销，跟进促销。

制定合适价格策略，做好整个项目销售工作。

五项目产品规划总体规划本项目主要由多层住宅和配套设施组成。

多层住宅采用分列式，以四层为主，坡形带阁楼屋面，部分设计成跃式复式错层整个小区绿化率达到，区内设臵中心广场主干道小区内设臵管理处活动中心体育设施社区医疗所商业网点等配套设施。

小区内自设变电站保证供应区内电力所需，通过自带水管网进水后，区内设臵水塔加压净化设计宽带互联网到户。

小区内各建筑形成层次感，并加强小区绿化，利用小区附近自然景观和乡村风光进行景观利用美化，进步提升小区作为现代居所居住品位。

项目工程方案设计在满足建筑物各自功能前提下，确保建筑物质量安全，力求造型美观。

合理采用新结构新材料新工艺，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程进度，降低工程成本。

本项目依据工程地质勘查资料，按照国家现行设计规范标准和规定进行设计。

本项目按地震烈度度设防，抗震等级为三级。

本项目多层住宅工程采用砖混结构。

项目总图布局项目入口处为小区标志和入口小花园，住宅区内路面宽米，道路与住宅之间用树木做间隔带，路灯将沿路间隔分布，其他设施如排水系统污水管道供水系统互联网线路及电线弱电线路将在施工时分别安装。

供水设施给水给水水源由镇自来水水管网供水。

在从南门桥处接入自来水管网，给水压力按不小于考虑，水质满足国家生活饮用水卫生标准，给水经水表计量后到个用水点。

排水排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。

生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合同排入崔坪河，小区内道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入下水道。

消防给水系统消防用水量室外消火栓火灾延续时间小时消防水源采用镇自来水给水管网供水，在基地内设臵消防栓。

火灾初期由各区内栋较高建筑屋顶水箱储存十分钟消防水量及增压设备供水。

小区内设消防泵房，由消防水池供应消火栓泵和自动喷淋泵抽吸加压供水。

供电系统小区内推出作预先部署，以利于项目后期销售。

现在，各房地产开发商已经逐渐认识到策划包装重要性，侧重这方面投入，才能获得超额回报。

项目色调整个项目色彩应保持和谐统，注重长期视觉效果，路边设宽绿草带，周边以围墙与外界隔离，同时种植树木隔音和防止噪音，保持小区绿化率。

广告牌广告创作应以清晰醒目为准则，充分显示小区完整规划以小区规划图为主景，并突出项目建设单位名称，为本项目作软性宣传。

公司各部门组织进行，后期工作由项目承建方和公司共同完成，青洋公司对项目运营全过程进行监督，并完成项目后评价。

运营组织管理项目采取法人制，即由黄材青洋建设开发有限公司开发，按照现代企业制度规范要求，组织管理本项目。

二项目市场分析及市场定位项目市场分析整体市场交易活跃，持续走强在国家和各级政府系列扩大内需，激活房地产市场，培育新经济增长点政策措施指导下，各种对楼市产生利好配套政策出台及住房金融服务提供，房地产正成为新投资热点和消费热点。

年，宁乡商品房供应量猛增增，达万平方米，消化量只有万平方米，市场存量为万平方米。

年全县品房累计销售万，同比增长其中住宅销售万，同比增长。

商品房销售金额为亿元，其中住宅成交金额为亿元。

与长沙市其他兄弟县市出现负增长相比，宁乡房地产市场发展相对健康，预计年，宁乡房地产市场需求基本与年持平，可见市场供求矛盾仍然存在。

消费需求多样化消费者由于收入水平文化层次家庭特征等具有差异性，导致消费者在购房时对区位环境规划设计户型面积配套物业管理等方面存在不同选择。

市场产品面积需求将进步科学合理目前宁乡房地产市场上到处充斥着平米以上大户