（已批）黑山谷圣杰温泉假日酒店项目立项可行性分析报告（存档）

也就是说销售额上升并不说明经营成功，因为开发这个市场本身就是个迅速成长市场，如果仅仅是销售额上升但是市场占有率下降并不能说明开发商位置，只黑山谷圣杰假日酒店可行性及销售策划研究报告有当市场占有率上升时才能说明开发商地位上升了。

销售额费用比分析年度计划控制要确保开发商利润水平，关键就是要对市场营销费用销售额比率进行分析。

有时目标比率会因各种随机因素影响，经常会有可以忽略小波动，通常也允许存在个正常偏差值。

但是当波动超过正常范围时候，就应当引起关注。

顾客满意度跟踪以上方法十分重要，但是还不够。

为了尽早察觉市场销售可能发生变化，具有远见和高度警惕性公司还应建立顾客满意度跟踪系统。

这个系统应行中，对电力能源消耗设计控制将成为未来酒店经营运行关键，在项目结构设计中应该予以高度重视。

该报告中利润仅仅是产权式酒店客房销售利润，基于保守房价元计算结果。

利润水平达到，净利率。

基于万盛区政府对该项目税收减免，该部分构成公司净利润。

净利润上升取决于项目推广费用整体节省。

公司目前得到财务核算合同内没有酒店利润及送给酒店工建部分收益。

小时车程，缩短到现在个多小时，周末到万盛度假游客骤然增多与此同时，万盛把旅游资源重新整合，依靠环线公路连接，万盛石林黑山谷奥陶纪九锅箐等景点形成抱团。

从年开始，万盛至今已连续举办了九届石林苗族踩山会和铜鼓滩旅游漂流节，万盛旅游名片开始享誉国内外。

黑山谷地处重庆市万盛区黑山原始森林，据万盛城区公里。

景区规划面积平方公里，峡谷全长公里，包括公里电瓶车观光游览线路公里人行栈道和浮桥公里观光索道。

景区具有山清水秀林密谷幽原始特征，被评定为国家森林公园国家级旅游区重庆首家环保示范景区。

其森林覆盖率达，现存有银杉珙桐高山杜鹃等植物余种，以及黑叶猴穿山甲等国家二级保护动物，图黑山谷风景区被专家喻为渝黔生态基因库。

水是黑山谷灵魂，鲤鱼河蜿蜒峡谷而行，各具情致瀑布峰峦幽壑。

走进植物王国黑山谷，险绝峭拔山峰郁郁葱茏林海，溅玉飞珠瀑布碧波跌荡溪河目录总论项目概况项目开发战略项目主要策划结论项目投资环境分析全国经济形势及房地产业发展态势分析重庆市投资环境分析重庆市万盛区投资环境分析项目开发战略分析项目地块条件分析项目地块自然条件分析项目地块分析项目适宜性分析市场调查分析重庆主城区房地产市场分析万盛区假日酒店需求市场调查项目市场定位及目标市场分析市场定位分析项目目标客户定位目标产品定位分析项目规划设计规划设计条件与依据规划设计理念核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，规划设计定位总体规划布局建筑风格与装修景观规划配套设计项目投融资分析投资估算投资估算过程投融资分析项目财务分析与风险规避销售收入预测税费计算财务分析项目不确定性分析和风险管理项目社会效益评价环境效益评价项目综合评价营销推广及广告策划项目营销推广环境分析项目客户定位分析项目营销推广策划具体方案项目营销推广预算项目营销管理结论总论项目概况本项目是个集休闲娱乐会议培训客房于体多功能超四星级酒店。

本项目在万盛区政府及相到年我国中等收入群体年收入万元万元，将由现在扩大到。

此外重庆市去年全年地方生产总值增长预计将达到，超出该市去年初所设目标，也比中国全国去年预估增长高出近倍。

据重庆市政府相关负责人透露，市政府目标是在今年取得增长。

展望年，重庆发展要全面提速，保持好势头，初步目标是取得增长，总量突破亿元，主要拉动经济增长为投资，预计今年将增长，总量超过亿元。

根据市综合经济研究院公布预测数据，明年我市城市居民人均可支配收入有望达到元元。

这意味着，明年我市城市居民人均收入至少会比今年预计元增加元。

这些高收入阶层正在形成强大投资与消费群体，对旅游度假区产权式酒店形成了客观需求。

高收入群体投资需求。

房地产投资由于土地资源稀缺性和房产唯性因素，成为个人投资中种保值增值有效投资渠道。

加上银行存款利率低和股市低迷，个人投资方式受到很大局限，房地产投资更受到人们青睐。

而黑山谷承诺圣杰温泉假日酒店将近百分之八回报率将鼓滩漂流地区冬季较短，仅天左右，而春夏秋三季长达天以上。

这里春早较为突出，月中旬日平均气温高于度，月平均气温已达度，春季温和降水适中，处处呈现春光明媚百花争艳姹紫嫣红四处飘香景象。

这里夏季长达个多月，从月初开始至月底结束，日平均气温达度，极端最高气温达度左右，夏季炎热正是人们放漂最佳时期。

由于铜鼓滩秋季凉爽宜人，月平均气温可达度，月平均气温度，也较为适宜放漂。

黑山国家森林公园公园以丰富多样地貌景观和山林植被及天象为特色，具有幽静险狭秀特点，因为受外界破坏较少，许多原始建筑与植被保存完好，茂密森林与幽豁山形地貌，加上景区内古夜郎国文化遗址与少数民族生活习俗，为山林增添了神秘色彩。

万盛石林位于万盛区南天乡境内，万盛石林距重庆市区千米，距万盛城区千米。

万盛石林系我国第二大石林，面积平方千米。

它形成于奥陶系，是我国最古老石林。

万盛石林属喀斯特地貌特征，主要有剑峰石石鼓石塔蘑菇石石芽等形态，石林群峰壁立，千姿百态，石头多形似飞禽走兽，被地质学家称为天然石造动物乐园亦或似田园阡陌，炊烟袅袅，清泉碧池，悬崖飞瀑，景象瑰丽动人。

主要景点有天门洞神女峰香炉山巨扇石地缝线天化石石鼓将军石等百余处。

图万盛石林风景区万盛奥陶纪公园原称重庆浒景区，位于万盛区黑山石林风景名胜区核心景区内，地处万盛旅游环线公路中央节点，距重庆主城区公里，距万盛公里，距万盛石林公里，距黑山谷公里。

整个景区规划面积平方公里，其中核心区面积平方公里，开发面积平方公里。

大自然神奇造化，孕育出这里林中有石，石上有树，树石共生天下奇观，好似幅幅图万盛奥陶纪公园天然盆景，被誉为绿色石林。

二经济环境分析经济高速增长，高收入群体出现。

经过改革开放多年发展，我国已经出现了为数不少高收入阶层，国家统计局城调队份抽样调查到年我国中等收入群体年收入万元万元，将由现在扩大到。

此外重庆市去年全年地方生产总值增长预计将达到，超出该市去年初所设目标，也比中国全国去年预估增长高出近倍。

据重庆市政府相关负责人透露，市政府目标是在今年取得增长。

展望年，重庆发展要全面提速，保持好势头，初步目标是取得增长，总量突破亿元，主要拉动经济增长为投资，预计今年将增长，总量超过亿元。

根据市综合经济研究院公布预测数据，明年我市城市居民人均可支配收入有望达到元元。

这意味着，明年我市城市居民人均收入至少会比今年预计元增加元。

这些高收入阶层正在形成强大投资与消费群体，对旅游度假区产权式酒店形成了客观需求。

高收入群体投资需求。

房地产投资由于土地资源稀缺性和房产唯性因素，成为个人投资中种保值增值有效投资渠道。

加上银行存款利率低和股市低迷，个人投资方式受到很大局限，房地产投资更受到人们青睐。

而黑山谷承诺圣杰温泉假日酒店将近百分之八回报率将有很大吸引力。

随着市场进入成长发展阶段，住宅市场成熟期已基本到来。

买房居住单目已逐渐让位于居住与投资置业相结合，使房地产投资观念在居民个人投资意识中地位不断强化。

二日益发达交通通讯条件与假期增多。

我国交通通讯日趋发达，铁路公路航空运输，特别是高速公路迅速发展，例如万盛与主城区实现了高速公路联网，成功打造都市休闲生活圈，为人们假日旅游创造了条件。

而随着汽车普及，交通将更加便捷。

加之我国休闲制度规定元旦春节五十等假日大幅度延长，以及双休日，天每年，占全年三分之，为休闲度假提供了充分时间。

各种丰富多彩休闲度假形式正在逐渐为人们所接受。

这些都为黑山谷圣杰温泉假日酒店创造了机遇。

项目开发战略开发进程在政府积极支持情况下，年月日，福星集团正式与万盛区政府黑山谷管委会签订联合开发协议。

预计酒店年月主体工程完工，年年终部分功能营业，年月日前全面营业。

按照酒店评星要求，年参加国家星级酒店评选工作。

结合当地气候情况，预计酒店建设进度如下图酒店动工时间年月日前酒店主体工程完工年月日前竣工及验收年月日前竣工，计划年月日前完成全部验收酒店全面装修及营业时间年月至月日全面装修，部分装修工程分项验收，保证年月前部分功能开放营业年月份之前装修采购全面完成，年月酒店全面营业。

开发方向出于项目所处位置优越，以及该地区持均衡。

在正常销售期不会对其业务产生影响，开盘色，具有幽静险狭秀特点，因为受外界破坏较少，许多原始建筑与植被保存完好，茂密森林与幽豁山形地貌，加上景区内古夜郎国文化遗址与少数民族生活习俗，为山林增添了神秘色彩。

万盛石林位于万盛区南天乡境内，万盛石林距重庆市区千米，距万盛城区千米。

万盛石林系我国第二大石林，面积平方千米。

它形成于奥陶系，是我国最古老石林。

万盛石林属喀斯特地并向南直行到万东南路沿万东南路走公里并向南直行走公里并右转走米并向东南直行走米到达目地二商业配套大中型商场超市邮局银行医院学校菜场集市影院娱乐场所商场重百超市万盛店重客隆万盛店永辉超市万盛店医院万盛医院景星乡卫生院，目标客户来这主要是旅游观光，逗留时间不会很长，这两医院已经能基本满足其需要。

学校区县中小学娱乐场所汇鑫假日酒店洗脚城以及该地区零散分布小型娱乐场。

酒店万盛区仅有两家三星级级以上星级酒店中，汇鑫假日酒店准四星，规模较小，客房仅间，会议室仅能容纳人，只能满足较小规模会议接待要求，不能很好代表该地区形象，而且酒店地处该地区市中心，被闹市包围，对于其目标客源游客，主要来自重庆市主城区，他们来该地旅游是为了抛开闹市烦嚣，体验自然，亲近自然，因此该酒店布局不能满足目标客户群需要而芙蓉丽苑三星，已开业年，内部设备陈旧，其会议室不但小，而且惨不忍睹天花板和墙壁到处残留下雨水侵蚀痕迹显然已经不能跟上该地区发展步伐，更不符合万盛区旅游风景名胜区整体品质打造和提升。

三项目自身配套严格参照四星酒店评星要求考虑长远经营市场需求，酒店集酒店大堂咖啡音乐吧宴会厅会议室及会客厅酒店客房保健休闲中心娱乐精品旅游超市员工餐厅和宿舍森林拓展培训中心等多功能完善配套于身，黑山谷圣杰温泉假日酒店开业，将是该地区首个功能齐全四星级酒店，成为游客首选休闲度假游乐中心。

图黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行条件分析产权式酒店选址有两个条件，是产权式酒店所在地具有旅游特征自然环境，有足够观光康乐等旅游资源，可供客人休闲度假