（已批）黔龙阳光国际房地产项目立项可行性分析报告（存档）

三税金测算根据提供数据表明，本项目税费总金额为万元含企业所得税。

四基准收益率行业平均利润率定为。

四评价结果静态评价税后投资收益率税后投资收益率大于银行贷款利率，同时也高于行业平均利润率，项目可行。

二动态评价财务净现值黔龙阳光国际期住宅部分计划年内销售完即年销售平方米，商业和车库计划在年后实现销售。

土地款前期费用视同在期初支付，工程款按平均两年支付即年末支付万元，年末支付万元，期间费用按平均两年支付即年末支付万元县政府要求将该项目打造成彭水中央商务区高尚住宅区，成为彭水‚人居典范‛，也希望通过黔龙阳光国际项目建设，为彭水城市建设提档升级起到示范作用，因此黔龙阳光国际期项目不但有较好经济效益，而且具有良好社会效益。

同时我们通过对黔龙阳光国际期项目经济效益分析，采用银行贷款及自筹资金启动本项目，开发商可获得高于行业平均水平利润，投资回报率很高，抗风险能力强。

综上分析，本项目可行。

地貌并存。

地貌形态分为中山区低山区丘陵河谷区。

境内有乌江郁江长溪河芙蓉江木棕河等大小河流余条，乌江由东南向西横贯县境，境内流长达公里。

该县属中亚热带温润季风气候区，多年平均气温，常年平均降雨量毫米，年均蒸发量毫米，年均气压百帕毫巴，无霜期天。

彭水县全县幅员面积平方公里，辖个镇个乡个居民委员会个村民委员会个居民小组个村民小组。

全县年末有户籍人口万常住人口万。

境内居住着苗族土家族蒙古族回族仡佬族侗族藏族彝族哈尼族壮族满族等个少数民族，少数民族人口占全县总人口，其中苗族万余人，土家族万余人。

全县非农业人口万人，城镇化率为，人口自然增长率。

彭水县境内物产资源丰富，初步探明煤石英砂石膏石灰石等矿产资源种，其中原煤储量达亿吨，铁储量万吨，萤石储量万吨，重晶石储量万吨，石英砂岩储量万吨，水泥用灰岩万吨，淡水资源总量亿立方米，水能资源理论蕴藏量万千瓦，第章项目基本情况项目名称本项目名称黔龙阳光国际期二项目位置黔龙阳光国际项目地处彭水县汉葭镇学坝片区，位于彭水县老城区郁江北岸，东接汉葭镇文庙社区，南邻郁江与乌江两江交汇处，西靠彭水植被茂密鸡笼山，北扼国道九曲河大桥。

三交通概况黔龙阳光国际交通由‚环二纵四横‛构成，交通网络便捷合理，通过与郁江二桥郁江三桥迎宾大道乌江大桥彭石公路国道有机连接，使整个学坝片区与现有彭水县城融为体，将彻底改变现有旧城道路拥挤堵塞现状，为‚畅通彭水‛打下坚实基础。

四主要技术经济指标表序号名称单位数据备注建设用地面积约合亩总建筑面积其中居住建筑面积楼商业面积楼商业配套设施面积楼地下建筑面积建筑密度容积率地下建筑不计入容积率绿地率居住总户数户总居住人数人人户停车位辆其中地上个地下个表配套设施览表序号名称单位建筑面积位臵物管用房楼配套设施建筑面积社区用房幼儿园消防控制室设备用房楼层车库及楼梯车库楼梯五可行性研究体文化景观。

阿依河景区年被评为重庆市新巴渝十二景，鞍子苗寨郁山古镇摩围山神龙谷等景区正在全力打造中。

年全县共接待旅游人数万人次，旅游总收入万元。

旅游业正逐步成为全县新经济增长点。

五城乡人民生活蒸蒸日上，人民得到更多实惠。

随着经济持续快速发展，人民生活水平也迅速提高，衣食住行等方面得到较大改善，城乡居民生活由温饱向小康迈进。

年全县城镇居民人均可支配收入为元，农民人均纯收入元，城镇经济单位职工平均年收入达到万元，城乡居民储蓄存款余额为亿元，城乡居民拥有财富呈现快速增长趋势。

随着人民生活水平不断提高，消费能力大大增强，消费品市场获得长足发展，人民生活质量得到显著改善。

年全县社会消费品零售总额达到亿元城镇居民人均居住面积平方米，农村居民人均住房面积平方米城镇人均消费性支出元，农民人均生活消费支出元。

第四章区域房地产市场分析房地产市场分析近年来彭水社会经济发展呈快速增长态势，各行业都得到快速发展。

作为国民经济主要增长点之房地产业大幅提升，农业基础地位稳固。

年彭水县农业增加值比建国初增长倍，平均每年增长。

农产品供给能力稳定提高，主要农产品产量成倍增加。

年粮食产量达到万吨，油料产量达到万吨，烟叶产量达到万吨，肉类产量达到万吨其中猪肉产量达到万吨，水果产量达到万吨。

通过大力发展农村水利事业，农业生产条件大大改善，逐步走上机械化水利化电气化道路，农业机械总动力达到万千瓦。

二工业化进程明显加快，工业主导地位突出。

彭水县随着工业基础建设加强，生产能力不断扩张，主要工业产品产量快速增长。

原煤产量达到万吨，比建国初增长倍发电量达到亿千瓦时，比建国初增长万倍水泥植物油硫酸钡氯化钡等大批产品从无到有。

在扩大改革开放形势下，随着民营经济不断加入和发展壮大，逐步形成了以电力生产和供应业煤炭开采业建材加工业烟草加工业等几大支柱体系。

培育壮大了重庆大唐国际彭水水电开发有限公司彭水县茂田能源开发有限公司重庆市彭水县供电有限责任公司重庆金益烟草有限责任公司等骨干企业。

三投资规模显著扩大，基础设施和重大项目建设突飞猛进。

年全县固定资产投资达到亿元，其中国有经济投资亿元，城乡个人投资亿元，其他经济投资亿元。

大批基础设施和重大项目建设取得历史性突破，开工建设了渝怀铁路渝湘高速公路乌江彭水电站马岩洞电站国贸水泥等，迅速形成批新生产能力。

四招商引资取得丰硕成果，对外开放水平不断提高。

重庆直辖以后，彭水县抓住千载难逢机遇，实施全方位对外开放，坚定实施‚引进来走出去‛战略，不断优化发展环境，出台优惠政策，通过‚渝洽会‛福建‚厦洽会‛‚小城镇招商引资会‛等招商平台，积极推出招商项目。

年全县实际利用内资亿元。

同时，大力发展旅游产业，充分发挥得天独厚旅游资源优势，完善旅游设施，开发旅游产品，培育旅游热线，初步形成集自然风光民风民俗人文古迹等位体文化景观。

阿依河景区年被评为重庆市新巴渝十二景，鞍子苗寨郁山古镇摩围山神龙谷等景区正在全力打造中。

年全县共接待旅游人数万人次，旅游总收入万元。

旅游业正逐步成为全县新经济增长点。

五城乡人民生活蒸蒸日上，人民得到更多实惠。

随着经济持续快速发展，人民生活水平也迅速提高，衣食住行等方面得到较大改善，城乡居民生活由温饱向小康迈进。

年全县城镇居民人均可支配收入为元，农民人均纯收入元，城镇经济单位职工平均年收入达到万元，城乡居民储蓄存款余额为亿元，城乡居民拥有财富呈现快速增长趋势。

随着人民生活水平不断提高，消费能力大大增强，消费品市场获得长足发展，人民生活质量得到显著改善。

年全县社会消费品零售总额达到亿元城镇居民人均居住面积平方米，农村居民人均住房面积平方米城镇人均消费性支出元，农民人均生活消费支出元。

第四章区域房地产市场分析房地产市场分析近年来彭水社会经济发展呈快速增长态势，各行业都得到快速发展。

作为国民经济主要增长点之房地产业在地区生产总值中所占比重却处于较低状态，房地产业在彭水具有较大发展空间。

彭水目前房地产业现状是‚市场起步晚，开发水平低，产品品质差，配套单‛，具体表现为彭水房地产开发产品品质较低，有待突破。

彭水房地产市场起步较晚，开发水平建筑水平较低，目前在售楼盘在建楼盘以单体楼为主，尚无真正具有小区规划理念楼盘，更不要说具有较完整配套高品位小区。

随着城市经济发展以及人们生活品质提高，环境优美小区住宅将成为必然选择。

二房地产投资规模较低，市场需求较旺盛，房地产价格持续稳定增长。

彭水县受其地形限制，土地资源极其稀缺，适宜建造住宅土地少之又少，现在老城区非常拥挤，居民生活出行很不方便，随着经济形式不断好转，经济总量不断增大，居民收入不断增强，人民改善居住环境意愿非常强烈。

年年房地产开发面积分别只有万万平方米，其中住宅分别为万万平方米年年两年住宅竣工面积共计为万平方米，远远不能满足同期市场需求，由于产品供不应求，销售市场长期被压制，导致商品住宅价格呈快速上升趋势，而综合品质较高楼盘更是受到群众青睐，其价格敏感性也较弱。

三房地产市场营销策划整体水平偏低。

由于目前彭水县房地产市场处于卖方市场，因此现有开发商基本对营销策划等方面不够重视，房地产市场营销手法落后，楼盘包装不到位，销售人员整体素质较低，仍处于‚坐等上门‛这样初期阶段。

对营销推广理解肤浅，重资金筹措黔龙阳光国际项目期投资水县随着工业基础建设加强，生产能力不断扩张，主要工业产品产量快速增长。

原煤产量达到万吨，比建国初增长倍发电量达到亿千瓦时，比建国初增长万倍水泥植物油硫酸钡氯化钡等大批产品从无到有。

在扩大改革开放形势下，随着民营经济不断加入和发展壮大，逐步形成了以电力生产和供应业煤炭开采业建材加工业烟草加工业等几大支柱体系。

培育壮大了重万方酉阳酉水情万方酉阳状元楼万方黔江阳光花园后期万方秀山阳光御园万方秀山阳光大院后期万方江西上高黔龙商务会馆万方湖北恩施黔龙号万方，已和政府签订合作协议储备项目有万方黔龙阳光新世界万方黔江黔龙时代广场万方黔龙阳光星城万方，预计未来公司开发储备体量将达到万方以上其中商业开发量达到万方。

公司先后获得‚重庆市五十佳房地产诚信企业‛称号，荣获‚级信用企业‛‚质量体系认证企业‛和‚重庆市劳动保障诚信企业‛‚杰出贡献企业‛等荣誉和成绩‚黔龙‛‚黔龙阳光‛等商标成为渝东南乃至重庆市内都颇具影响力和号召力品牌。

公司开发‚黔龙阳光花园‛项目先后获得‚重庆市节能示范工程‛‚十佳住宅小区‛‚重庆市园林式小区‛‚铂金品质楼盘‛‚十佳优秀小区‛等荣誉称号。

公司依靠重庆市黔龙实业集团有限责任公司，与工商银行农商行招商银行建设银行浦发银行恒丰银行国开行重庆银行三峡担保公司等多家金融机构建立了良好银企合作关系，此外公司还依靠自身项目优势积极与其他金融机构或社会投资机构进行合作，进步拓宽了融资渠道，使公司又好又快发展有了坚强后盾。

重庆夏都实业有限公司成立于年月，注册资本万元，具有房地产开发三级资质。

公司现有员工余人，其中大专以上人员占，中高级职称占，平均年龄岁。

公司在石柱南川四川等地方均有项目开发，目前开发规模已超过万方。

作为区域市场较有实力投资人，该公司在成立前就已参与开发了石柱黔江秀山南川及重庆市区等地方建设项目，取得了良好信誉，与当地多家银行建立了银企合作关系，并与重庆农村商业银行石柱支行达成战略合作关