（已批）鼎盛财源广场项目立项可行性分析报告（存档）

第三节资金筹措本项目估算总投资万元由开发有限公司自筹。

项目所需资金计划在建设期内按项目进度逐步投入。

第十二章经济影响分析随着山东省全方面经济发展战略进步实施，肥城市经济将会迅速发展，居住小区作为城市配套设施将有较快发展。

本项目具有良好客户资源及管理经验，预期经济效益可观。

第节销售收入估算基础数据本项目总建筑面积其中住宅建筑面积，商业建筑面积，车库该建设项目建设完居住环境需求，提升肥城市住宅产业发展，引导人们消费观念，对改善市民生活质量将起到积极推动作用。

拉动经济增长本项目建成后，将极大改善肥城市景观外贸，拉动居住产业和商贸发展，最终为推进肥城市住宅产业现代化更新换代，对拉动经济增长起到示范和带动作用。

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上协同建设，保障拆迁户合法权益。

城市规划和建筑设计要延续历史，传承文化，突出特色，保护民簇文化遗产和风景名胜资源。

强化城市规划实施监管，推进城市综合管理。

因此，该项目建设符合科学发展观要求，有助于肥城市社会功能提升，为当地居民民提供了更好生活居住条件。

山东省十五规划指出坚持从最广大人民根本利益出发谋发展搞建设，着力促进充分就业，增加居民收入，完善社会保障，实现社会公平，不断提高人民群众物质和文化生活水平。

完善社会管理和协调机制，加快建设文明山东平安山东，促进社会主义物质文明政治文明精神文明建设与和谐社会建设全面发展。

项目建设有助于居民生活居住环境条件改善，有利于和谐山东建设。

泰安十五规划指出加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭普通商品住房经济适用房和廉租住房供应。

加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。

完善住房产权制度，激活住房二第章总论第节项目申报单位概况申报单位名称开发有限公司二申报单位概况本项目承办单位开发有限公司，法人代表张志河。

该公司成立于年月，主要从事城区房地产综合开发建设及住宅小区物业管理等工作，公司现在职工人，各类专业技术人员人，注册资本金万元，是经山东省建设厅认定具有国家四级资质房地产开发企业，拥有固定资产万元，流动资金万元。

在近几年发展历程中，开发了盛源西区，总建筑面积万平方米，工程合格率，优良率达到以上。

小区居住总人口人。

自年以来，在所管辖居民小区全面推行了社会化专业化物业管理。

盛源西区获得山东省花园式小区称号住宅小区，为肥城城市建设做出了定贡献。

近几年来，公司领导班子立足企业长足发展，深化改革，在抓好主业基础上，上马投产了多个建材加工项目及三产服务项目。

目前，公司已发展成为集房地产开发建筑施工装饰装潢建材加工物资批发家具制率和功能空间合理性。

二是住宅物理性能要有较大改善。

住宅保温隔热隔声通风采光日照等物理性能，越来越成为衡量住宅质量重要因素。

三是住宅设施设备装备水平要进步提高。

厨房卫生间设施，采暖与制冷系统，智能化技术系统高效性实用性已成为体现住宅舒适性重要内容。

四是居住区环境和配套水平要更加完善。

要创造自然和谐朴实优美安全环保舒适便捷住区环境。

所以，本项目符合行业发展要求。

二肥城市房地产市场发展趋势分析肥城市近年来先后建设了几个居民小区，人均居住面积从年平方米提高到了平方米以上。

根据肥城市制定到年发展规划，城市人口将达到万人，人均居住面积平方米。

要实现着宏伟目标，还需要建设万平方米住宅新区。

根据年城市总体规划目标，市区人口将达万人左右，其中，东部组团将达到万人以上。

本项目所在位置位于于东部组团，该区房地产市场将达到万平方米以上。

三项目市场定位随着全国房改制度实施，住房建设已经开始成为强有力经济增长点。

在当前住房制度转轨过渡阶段，城乡居民购买力也随着房改力度加大和居民人均收区。

根据肥城市城市总体规划要求，确定建设功能完善环境优美特钢小区，并得到市政府大力支持。

本项目实施对于肥城市经济腾飞和人民群众生活水平提高，都将发挥重要推动作用。

四符合国家经济发展政策和信贷支持方向根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变情况，确定住宅建设作为形成新经济增长点重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需带动经济发展和恢复经济活力重要措施之。

改善居住条件是城镇居民普遍愿望，而通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解改善居民居住环境，而且还可以带动几十个相关行业发展，并为杜会提供大量就业机会，促进国民经济进步发展。

因此，近几年国家不断投放大量信贷资金并在政策和税费方面鼓励和支持面向居民住房建设，同时银行也积极开发居民购房贷款业务，以刺激和启动住房消费。

因此，本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相符。

第三章市场需求分析和建设规模第节市场需求分析我国未来几年房地产发展趋势和要求第，商品住宅处于总量增长时期。

是，城镇化加速将带动住宅需求持续增加。

年，我国城镇化水平达到，进入了加速发展时期。

预计到年，城镇化水平将达到，城镇人口达到亿到年，城镇化水平将超过，城镇人口超过亿。

二是，城镇居民改善居住条件需求将持续增长。

根据住宅发展般规律，在人均住房面积达到平方米之前，居民将保持旺盛住房需求，我国城镇人均住房面积仍有较大增长空间。

三是，住宅市场化进程仍进步发展。

年，含建制镇在内城镇住宅竣工面积亿平方米，而商品住宅竣工面积仅亿平方米。

随着住宅市场化进步发展，商品住宅在住宅建设总量中比例将逐步增长。

四是，住房存量市场发展，逐步形成城镇居民卖旧房买新房梯度消费，也将较大幅度地推动商品住宅增长。

第二，住宅需求处于转型时期。

随着住房短缺情况基本解决，居民住房需求开始从生存型向舒适型转变。

舒适型居住需求集中体现在以下四个方面是住宅功能趋于更加合理。

要在较小范围内创造较大舒适度，提高单位住宅面积使率和功能空间合理性。

二是住宅物理性能要有较大改善。

住宅保温隔热隔声通风采光日照等物理性能，越来越成为衡量住宅质量重要因素。

三是住宅设施设备装备水平要进步提高。

厨房卫生间设施，采暖与制冷系统，智能化技术系统高效性实用性已成为体现住宅舒适性重要内容。

四是居住区环境和配套水平要更加完善。

要创造自然和谐朴实优美安全环保舒适便捷住区环境。

所以，本项目符合行业发展要求。

二肥城市房地产市场发展趋势分析肥城市近年来先后建设了几个居民小区，人均居住面积从年平方米提高到了平方米以上。

根据肥城市制定到年发展规划，城市人口将达到万人，人均居住面积平方米。

要实现着宏伟目标，还需要建设万平方米住宅新区。

根据年城市总体规划目标，市区人口将达万人左右，其中，东部组团将达到万人以上。

本项目所在位置位于于东部组团，该区房地产市场将达到万平方米以上。

三项目市场定位随着全国房改制度实施，住房建设已经开始成为强有力经济增长点。

在当前住房制度转轨过渡阶段，城乡居民购买力也随着房改力度加大和居民人均收入增加而逐步提高，目前正处于上升阶段。

随着房改力度加大和房地产市场逐步形成和成熟，开发具有超前意识综合服务性高小区，其市场潜力巨大。

根据肥城市委市政府要求，结合肥城市东区规划实施，本项目开发建设商品房，主要是面向全市城乡居民，故项目建成后市场是有定保障。

根据肥城市总体规划要求，确定建设此定位合理设计先进功能完善环境优美生活小区，并作为肥城市重点项目，得到了市政府大力支持。

因此本项目实施对肥城市经济腾飞和人民生活水平提高，以及在肥城市房地产开发行业树立新理念等都将发挥重要作用。

四市场价格分析本项目是处及居住商贸于体综合性建筑群，定位起点为中档，销售目标群体较为确定，价格走势看好，综合该地段城市规划情况分析，并且考虑到本小区配置水平区位优势套型设计房屋档次及房屋公用等诸多因素，统筹考虑特定目标客户群体和周边房地产市场价格，小区单元式住宅平均以元起价。

商业建筑在肥城市城区内，沿街店铺市场十分火爆，价格直攀升。

沿凤山大街路东层沿街楼，年购买价已达元平方米，今年月份已增至元平方米。

该项目商业建筑销售价定为元左右，该价位在肥城市属中档水平，但仍属于广大购房户可以接受房价范围之内，近几年内房地产降价空间不大。

第二节建设规模根据肥城市城市总体规划和以上对市场需求所做分析，结合建设用地条件及项目承办单位实际情况，确定本项目建设规模为总建筑面积平方米，其中商品住宅平方米，共套，商住楼平方米，配套公共建筑平方米，建设用地面积亩。

第四章建设地点和建设条件新经济增长点重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需带动经济发展和恢复经济活力重要措施之。

改善居住条件是城镇居民普遍愿望，而通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解改善居民居住环境，而且还可以带动几十个相关行业发展，并为杜会提供大量就业机会，促进国民经济进步发展。

因此，近几年国家不断投放大量信贷资金并在政策和税费方面鼓励和支持面向居民住房建设置市级中心三处，除龙山路市政行政中心和现已形成新城路商圈市级商业中心外，城东新区和西区为新商贸及居住中心。

从现状和地域位置看，目前泰西大街商业中心消费群体侧重于老城区及东部组团本项目所在位置侧重于东部组团。

随着城市东区建设，市场布局和分配调整，消费水平提高，本项目所在地商业营业面积应在万平方米以上。

以上分析可以看出，肥城市沿街商住楼，特别是东南部商住楼市场潜力巨大，项目建成后市场有保障。

另外，由于本项目符合肥城市城市总体规划，建设地点位于城区东部，项目实施对于实施肥城市城区扩建规划，改善投资环境，促进当地经济发展，都将发挥积极推动作用。

因此，本项目建设是必要，可行。

附主要技术经济指标表主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注建设规模建筑面积平方米其中住宅楼平方米商住楼平方米配套公建平方米总占地面积亩建筑容积率绿化覆盖率建设总投资万元工程费用万元其他费用万元预备费万元销售收入万元销售住宅收