（已批）龙房商道项目立项可行性分析报告（存档）

诸如零售业国际知名沃尔玛家乐福欧尚百安居和国内知名华联联华等均可称为大品牌商家。

以大品牌为原则理由在于其，大品牌是市场竞争，优胜劣汰检验结果，意味着大品牌无论从经营与管理各方面均具有开拓市场强大实力。

大品牌商家入驻，可有效缩短项目经营培育期，极大地提高项目知名度。

其二，大品牌商家均有自身很强经营优势和鲜明特色，能够对消费者产生强大吸引力，因而能够迅速打开市场局面，在市场上确定自身优势地位，并产生良好经济效益。

这就为本项目投入与产出良性循环创造了有利条件。

其三，大品牌商家入驻可产生强烈示范效应，即其它经营者会蜂拥而至，以求倚托大品牌做活自身经营。

这就为项目在选择其它经营项目上合作伙伴市宜家家居欧培德乐华梅兰红星美凯龙好美佳东方家园爱家家居等百货店百盛华堂商场北京华联王府井百货太平洋百货等电子数码专卖赛博数码百脑汇等项目综合分析通过上述分析，我们认为本项目有如下特征从位置特征来看，项目拥有良好地段位置，交通通达性和通畅性均好周围已经有相当数量居民住宅落成，但基本商圈较为薄弱位于外延，紧靠商务人群，项目向西紧靠商务中心区，向西连接垡头边缘集团，保证了充足外围商圈顾客数量，因此应大力发展辐射性强商业，缩小社区商业面积。

从项目自身条件来看，充足场地面积为项目提供足够发展空间。

只要规划得当，项目有充分条件成为北京东南地区新城市餐饮娱乐购物中心。

当依附性，其发展特点和餐饮有定类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。

餐饮品种齐全性和地域性特征明显。

北京餐馆林立，名店星罗棋布，鲁京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客不同口味。

注重文化品位。

连锁企业不仅在产品上体现当地人文特色，同时还提炼并渲染自己饮食文化。

九头鸟楚天情红番茄靠就是楚菜楚文化渝乡人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位营造。

连锁经营形成强势，北京市近几年发展起来餐饮店铺不少是采取连锁策略。

酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。

以连锁经营模式发展店铺，多数选择重点占领北京市特定区域，围绕这商圈做足做满。

旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。

餐饮业向城市外围扩展，近几年兴起店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外地区发展。

餐厅聚集旺市。

北京多处美食街，基本上是条街尝遍北京流行吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非项目基本情况龙房商道项目是北京龙鼎华房地产开发公司在北京东四环窑洼湖地区开发大型商业地产项目，项目占地亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约为万平方米，拟建成东部地区个标志性购物中心。

为了更好对龙房商道项目进行定位和规划，北京龙鼎华房地产开发公司委托北京世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并根据分析结果对项目进行定位，提交可行性研究报告。

投资环境宏观经济市场与商业市场分析北京市概况及投资环境分析详细内容见附录二北京市宏观经济发展基本情况详细内容见附录二北京市商业发展现状分析我们认为北京市商业发展有以下主要特征城市商业吸引力巨大，作为国际性大都市，无论是出于战略核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，发展要求还是对庞大购买力追逐，北京商业吸引了国内外诸多商家进驻，可以说北京商家数量之多和种类之全在全国都是领先。

商业持续快速成长，从商业增长速度来看，近几年，北东北部地区供应较大，而南部地区等老城区供应较少。

海淀区新增商业物业数目和面积最大，远远超过其他几个区域供应量。

新增几大独体商业物业都集中于该区域，短时间放量供给给市场消化带来不小压力。

朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较小，多为社区底商，商铺市场零散活跃。

其他几个南部区域分布数量普遍较少。

由于南城房地产项目开发时间较晚，社区类商业项目处于商业项目开发力度相对较小，整体发展不够成熟，且有新建社区位于老社区范围，商业项目开发较为滞缓，不能满足新建地产项目居住者对社区商业环境基本要求。

商业地产租售概况根据统计，到年年底北京市商业地产显性空置率为，但隐性空置率在以上，而随着大批正在规划和在建项目陆续竣工，北京市场商铺供应将在未来两三年急剧增加，三四年后，北京商业地产会出现过剩，而这种变化将在显性空置率上有更直接体现。

需求群体分析截至本月，北京市商业物业市场已经形成了齐头并进三大需求群体跨国零售企业。

随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店需求明显增加，美国沃尔玛法国家乐这些行业都将得到更快速发展。

北京市商业地产市场基本情况据北京市统计局资料显示，年底北京市人均商业面积约为平方米，而国外发达国家平均水平却早已达到平方米，上海大连等城市人均商业面积也相继超过了平方米。

北京作为高度国际化大都市，近几年商业地产发展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。

由于不遵循商业规律而盲目开发，商业地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现项目仍然越来越多。

预计在未来几年内，商业地产盲目开发热潮将会回落。

商业地产开发企业发展概况但是北京商铺所显示空置率和供应规模还是远远小于住宅类办公类等其他物业开发量。

根据北京市商委商业发展规划，预计在年人均商业面积将达到平方米这目标已经在年提前实现，到年人均商业面积达到平方米。

在最近新批房地产项目中，有万平方米左右商业地产项目，未来北京商业地产市场仍然火热。

蓬勃发展零售业将令北京商铺市场持续活跃，并将进入个大浪淘沙过程，在这个过程中，将有相当数量企业和项目被市场淘汰或更新。

在这阶段，房地产开发企业在开发商业地产时要格外慎重。

商业地产开发供应量概况新增供给分析年月北京商业营业用房新增供给项目项目名称项目位置总建筑面积建筑形式燕莎盛世海淀区北三环马甸桥平米底商中安盛业大厦朝阳区北苑路平米底商莫奈花园顺义区后沙峪乡平米单体会所•咱们朝阳区东四环东风桥东平米单体会所瑞都国际通州区九棵树号不清楚底商太阳花社区丰台区五里店住宅可做底商大红门亮驿服装城丰台区南顶路号平米单体季景沁园朝阳区望京西路不清楚底商天创科技大厦海淀区海淀北大街平米底商柏阳景园朝阳区东五环五方桥东北平米底商那尔水晶城大兴区兴丰大街平米底商嘉多丽巢朝阳区东三环华威桥西南平米底商西海淀区紫竹桥东南底商爱家国际收藏品交易市场海淀区平米单体爱家国际商业中心海淀区平方米单体家乐福双井店朝阳平米单体新增分布分析数量与分布个数比较朝阳区大兴区丰台区海淀区顺义区新增项目分布呈现这种布局东北部地区供应较大，而南部地区等老城区供应较少。

海淀区新增商业物业数目和面积最大，远远超过其他几个区域供应量。

新增几大独体商业物业都集中于该区域，短时间放量供给给市场消化带来不小压力。

朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较小，多为社区底商，商铺市场零散活跃。

其他几个南部区域分布数量普遍较少。

由于南城房地产项目开发时间较晚，社区类商业项目处于商业项目开发力度相对较小，整体发展不够成熟，且有新建社区位于老社区范围，商业项目开发较为滞缓，不能满足新建地产项目居住者对社区商业环境基本要求。

商业地产租售概况根据统计，到年年底北京市商业地产显性空置率为，但隐性空置率在以上，而随着大批正在规划和在建项目陆续竣工，北京市场商铺供应将在未来两三年急剧增加，三四年后，北京商业地产会出现过剩，而这种变化将在显性空置率上有更直接体现。

需求群体分析截至本月，北京市商业物业市场已经形成了齐头并进三大需求群体跨国零售企业。

随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店需求明显增加，美国沃尔玛法国家乐福百安居等竞相在京选址开店。

国内大型零售企业。

国内大型零售企业扩张形成了北京市商业物业需求另主力，为与即将到来国际零售巨头对抗，早在年，国内零售企业就开始进行积极扩张，而北京是这些企业发展重点，因此国内大型零售企业在近几年基本上都已经在京开业或变相进入北京市场。

中小投资者。

许多中小投资者纷纷看好北京商业市场投资潜力，成为北京写字楼和住宅底商强有力需求者。

需求区域分析从近年需求情况来看，商业物业需求区域仍然集中在人流量大交通方便住宅区商务区以及附近商业氛围较成熟地段。

朝阳区东三环和亚运村地区普遍成为投资者投资目标，其次是海淀区。

从需求方向看，对商业用房最大需求量体现在对小型摊位需求上。

租金售价分析销售价格元平方米出租价格元平方米天年月商业物业销售均价为元平方米，出租平均价格为元平方米天。

同比上月租售价格水平略有提升。

租售价格两极分化最高售价可达元平米，而最低只有元平米最高租金可达元平米天，而最低只有元平米天。

新增出售情况系列中安盛业大厦莫奈花园大红门亮驿服装城那尔水晶城爱家国际收藏品交易家乐福双井店新增商业物业平均出售率达到了。

其中家乐福双井店和那尔水晶城商业全部售出，而爱家国际收藏品交易中心和大红门亮驿服装城也有不错业绩。

反映出地理位置处于成熟商圈大型超市和服装餐饮类商业物业较受市场追捧。

对北京市商业地产市场展望预计供给供给继续放量。

未来住宅底商写字楼底商和大型单体商业项目供应量将进步增加，尤其是在亚运村和中关村展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。

由于不遵循商业规律而盲目开发，商业地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现项目仍然越来越多。

预计在未来几年内，商业地产盲目开发热潮将会回落。

商业地产开发企业发展概况但是北京商铺所显示空置率和供应规模还是远远小于住宅类办公类等其他物业开发量。

根据北京市商委商业发展规划，预计在年人均商业面积将达到平方米这目标已经出消费层次高端性。

北京居民休闲娱乐与餐饮方面消费占到日常总消费左右其中餐饮更是占到了左右。

而高收入阶层在休闲娱乐方面支出占比更高，月收入至元收入阶层休闲娱乐消费比重最高为。

所以在高收入居民聚集地方，休闲娱乐餐饮业般有着更好发展前景。

总之，北京庞大人口规模与高端购买力水平为其奠定了良好商业发展基础。

同时，消费习惯中私家车与餐饮娱乐重要性也越来越明显。

影响商业发展供给因素分析供应方面，购物中心大型超市大型专业店在年上半年供应都有所上升。

开业购物中心，主要分布在木樨园亚运村中关村等新兴商业中心。

大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张势头不减，如家乐福中关村店和双井店