（已批）龙舟公寓大厦小户型商住楼项目立项可行性分析报告（存档）

由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定折现率，财务净现值大于零，说明该项目在计算内经济上可行，财务评价可以接受。

但由于该项目建设期及销售期短，各动态指标意义不大，应侧重于静态指标三资金来源与运用分析该项目建设资金由三部分构成企业自筹资金万元，银行贷款万元，年预售收入余万元。

从资金来源与运用表可以看出，资金来源能满足资金运用要求。

年销售收入回笼后，公司还贷款有充分保证。

四项目偿债能力评估项目还债资金来源为销售商品房而引起现金流入。

从下表可以看出，项目偿债有可靠保证，企业偿债能力较强。

指标如下表借款偿还预测简单位万元序号项目年年年上年还贷资金结余本年还贷资金来源年初借款额本年还款额年末本金欠款五项目敏感性分析盈亏平衡分析因开发。

关于成都龙舟公寓大厦小户型住宅楼开发贷款报告兴业银行成都分行我公司开发建设成都鑫五环龙舟公寓大厦小户型住宅楼主体断水全部完工。

进入二期工程施工，设备安装及电梯扶梯内装饰外墙等工程开始动工。

由于前期支付土地费报建费转让费等各种规费税费较多，则楼盘开发建设资金较为困难。

为使工程建设顺利进行，现向贵行申请开发贷款万元，以缓解资金困难之矛盾。

贷款时限为两年个月。

特此报告，望批准为谢，成都鑫五环实业投资有限公司二四年十月二十八日成都市鑫五环投资实业有限公司第九次股东会议记要时间二四年十月十日地点成都市青羊区文武路鑫五环公司办公室参加议员周登荣周登华田小林会议内容为投资开发龙舟公寓大厦小户型商住楼商品房，需向兴业银行成都分行申请流动资金贷款事项。

经股东讨论后，决议如下周登荣董事长总结了公司多年开发业务工作完成情况，以及公司今后三年继续在龙舟大厦投资开发商品房小户型公寓商住楼总体规划，为加大投资力度，需向兴业银行成都分行申请开发贷款万元。

经股东讨论后同意用公司龙舟大厦在建工程土地作为抵押，申请贷款。

股东周登荣周登华田小林二四年十月十日组织了高效实用客厅餐厅和厨房。

般客厅卧室均有良好视野和朝向，户户有环境，自然光能进入每间房。

注重客卧分区，动静有别，较好地解决噪音污染问题。

该项目工程基础部分，根据地质勘测报告，将采用大开挖，混凝土条型基础等形式，层面采用现浇防水层面，住宅和商场均为全框架结构，抗震设防烈度为度以上，符合成都市现行规定标准。

四项目实施进度龙舟大厦项目经成都市计委号批准立项并列入投资计划，同时该项目分别取得以下开工所需资料证书及批复。

成都市成规选字第号建设项目选址意见书。

中华人民共和国成规国用字第号国有土地使用证。

成都市成规用地号，建设用地规划许可证。

成都市成规建筑号，建筑工程规划许可证。

成都市建委，建筑工程施工许可证，编号。

成都市建委，成清办发号，项目更名手续通知书。

成都市建委，成清办发号，项目免缓交费报告书。

该项目工程第章市场概况近年来，随着我国住房制度改革步伐加快，个人购房已被社会逐步认同。

成都市作为四川经济文化中心，也是西部开发主要城市和经济发展纽带。

在西部开发战略中处于重要位置，发展中成都将成为西部特大中心城市。

现有成都市城市是发展规模化进程具备电子高新技术旅游交通能源等产业城市，其房地产开发正进入个高速发展时期，已被国家纳入城市发展总体规划。

静谧自然环境悠久人文历史和独具特色府南河沿线城市风光，使得成都成为房地产开发业住宅开发新轮热点。

龙舟公寓大厦小户型商住宅楼位于成都市环路东五段，九眼桥头北端，四面临街，交通顺畅，紧靠城市主要风景线府南河，与望江公园水井坊合江亭府河内环线旅游景点相连。

交通南来北往十分便利，实属置业支持将有助于其销售实现。

三售价预测预测数据选定该项目中预期售价确定，采用房地产成本估价法进行测算。

成本估价法是在求取估价对象房地产价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格种方法。

采用成本估价法估价求得价格，成为积算价格。

由于该项目所在区域内没有与其规模和档次类似楼盘，所以可以采用成本比较法。

工程总投资包括土地费用前期工程费用房屋开发费管理费用销售费用财务费用预备费用其他费用投调税综合费用。

该工程总投资预计估算为万元，正常利润参照当地平均水平取值，可先设定项目税后利润万元，成本利润率。

龙舟大厦总投资万元，住房商铺销售预计收入万元。

销售预测表序号项目名称建筑面积元单位售价元销售金额万元备注住宅户商场车库个合计以上销售预测表按住宅平均单位为元均价，商业铺面为元均价，车库按万元个进行测算。

本次会所及其它公建不作为营业性质，未予计算收入。

龙舟大厦项目开发建设有利于改善成都市居住环境，实现成都市九五及年发展规划中提出九五末期巨大房地产开发，尤其是住宅建设是国民经济发展个新增长点，是国家大力开拓国内消费突破口。

随着住房分配货币化事实，从根本上调动个人买房积极性，同时国家采取积极财政货币政策，实行下调银行存贷款利率开放住房二级交易市场提供银行按揭等措施，为住房新制度全面建立奠定了坚实基础，从而使成都房地产业进入了新轮发展时期。

市场发展趋势从而对成都市目前商品房积压原因进行分析，我们可以看出，是适销不对路，消费群体定位不准另个原因就是商品房本身位置与规划设计没有达到很好匹配，无特色卖点。

随着人们对生活水平日益提高，消费意识和消费要求不断变化，商品住宅逐渐向套型设计优秀居住环境舒适安全物业管理先进科学高效率层次过度购房者对商品房位置环境要求越来越高。

近年来随着交通条件大力改善，我国房市热点城市北京上海广州等，消费者已将眼光投向绿化环境好套型结构合理配套设施完备大规模化高档住宅。

龙舟公寓大厦项目正适合当前房地产潮流。

二项目市场竞争能力项目自身竞争条件方面影响居住用房销售价格主要因素有区域面积建筑结构装修情况设施与设备状况工程质量朝向地段环境等。

根据本项目自身情况，比较同类型房地产开发项目，主要特点有地段该项目位于成都市九眼桥宏济路口，紧临府南河，临环路街面余米。

大楼车辆进出方便，内环境较安静。

土地面积龙舟大厦总用地面积为亩，紧靠九眼桥头，大致呈南向北多边形，便于规划设计市政配套路网。

基础设施公共配套设施状况由成都市政府完成上下水电气光纤通讯等管线均已到位，与之配套路网也施工完毕。

该区域内有近年新开发和在建中高档住宅小区。

区域内府南河绕行，政府沿河配套绿化，环境优美。

区域内基础设施公共配套设施完善。

二同类建设项目方面该项目定位为按小户型智能化中高档标准修建改造，以低于成都市区同等标准中低档价格销售。

主要销售对象为成都市中小型企业者大集团金融国家机关企事业单位职员以及中高收入人士。

龙舟大厦项目环境较好，配套设施较为完善，小户型规划设计较合理，内居住环境较好，性价比较能满足消费群心理，该企业有成功开发房地产经验明显物业管理优势以及当地政府大支持将有助于其销售实现。

三售价预测预测数据选定该项目中预期售价确定，采用房地产成本估价法进行测算。

成本估价法是在求取估价对象房地产价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格种方法。

采用成本估价法估价求得价格，成为积算价格。

由于该项目所在区域内没有与其规模和档次类似楼盘，所以可以采用成本比较法。

工程总投资包括土地费用前期工程费用房屋开发费管理费用销售费用财务费用预备费用其他费用投调税综合费用。

该工程总投资预计估算为万元，正常利润参照当地平均水平取值，可先设定项目税后利润万元，成本利润率。

龙舟大厦总投资万元，住房商铺销售预计收入万元。

销售预测表序号项目名称建筑面积元单位售价元销售金额万元备注住宅户商场车库个合计以上销售预测表按住宅平均单位为元均价，商业铺面为元均价，车库按万元个进行测算。

本次会所及其它公建不作为营业性质，未予计算收入。

龙舟大厦项目开发建设有利于改善成都市居住环境，实现成都市九五及年发展规划中提出九五末期人均居住面积目标，促进城市总体规划实施。

龙舟大厦套型面积定位较小，价格是市区同等户型价格，能享受地方定税费减免，项目具有定市场竞争能力，但营销策划显得尤为重要。

龙舟大厦项目定位是面向广大普通收入水平者，每套住房消费额在万元左右。

公司准备采取住房装修汽车组合按揭和公积金组合贷款方式，增强销售力度，抢占市场，顺利实现销售收入。

第六章成本估算投资估算估算依据和方法龙舟大厦项目工程估算是依据工程已拟报建资料和方案国有土地使用证及出让合同项目可行性研究报告等，参考成都地区同类建设项目经济标准，并结合项目自身实际情况进行测算。

二项目总投资构成该项目规划用地面积亩，总建筑面积商业用房。

总投资包括土地费用前期工程费用房屋开发费管理费销售费财务费用预备费用和其他费用。

经测算，项目总投资万元。

投资估算明细见下表投资估算明细表用地面积建筑面积序号费用名称投资额万元单位技术经济指标占总投资备注负荷或工程量单位指标合计土地费用平方米国有土地使用证二前期工程费规划勘测设计费平方米可行性研究费平方米三同平费平方米三房屋开发费建安工程费平方米住宅平方米框架商业用房平方米框架车库平方米框架二室外工程费附属工程费电梯平方米道路绿化平方米四管理费用万元按销售收入五销售费用万元按收入六财务费用万元货币利率七预备费用基本预备费万元涨价预备费万元八综合税费万元按收入三投资估算说明土地费用以企业取得国有土地使用证缴款单据和土地出让合同为依据，确定项目用地综合单价为元，其中含土地出让金拆迁安置补偿费等共计万元。

前期工程费用按照企业实支付金额，确定巨大房地产开发，尤其是住宅建设是国民经济发展个新增长点，是国家大力开拓国内消费突破口。

随着住房分配货币化事实，从根本上调动个人买房积极性，同时国家采取积极财政货币政策，实行下调银行存贷款利率开放住房二级交易市场提供银行按揭等措施，为住房新制度全面建立奠定了坚实基础，从而使成都房地产业进入了新轮发展时期。

市场发展趋势从而对成都市目前商品房积压原因进行分析，我们可以看出，是适销不现金流量在现金流量总金额中占比较高，说明我公司现金流量比较充足，从筹资活动产生现金流量来看，在现金流量总中占比