应积极和当地政府协调，把项目区域周围基础配套设 施的完善与建设纳入当地的发展规划并尽快予以实施。 本项目在建设过程中，建设单位需加强与当地有关部门的联 系，如规划土地交通消防供水供电园林环保等部门， 确保项目在操作过程中严格按照程序办事。 根据国务院及省政府对建设项目的有关规定，本项目必须建 立项目法人责任制工程招投标制工程项目监理制合同管理制， 加强对工程质量的监督。 本项目建设资金的筹资方案需进步落实。项目单位应加大 筹资力度，保证建设资金及时足额到位。 第二章市场调查分析与预测 第节全国及江苏省房地产市场概况 全国房地产市场情况 我国住宅市场发展概况 住房消费是居民消费的重要组成部分，由于各种原因我国住房 消费的巨大市场尚未充分开发。进入年代中期以后，国民经济持续健康发展和居民消费水平不断提高已对住房消费提出了强烈而迫 切的要求。年中央经济工作会议首次提出把住宅产业作为国民 经济新的增长点年全国人大会议明确提出，要把住宅产业作 为国民经济新的增长点年国务院下发了关于进步深化城 镇住房制度改革加快住房建设的通知，提出停止住房实物分配并 逐步实行住房分配货币化建立和完善以经济适用住房为主的住房 供应体系推进现有公有住房改革加快经济适用住房建设等系 列政策。 随着中央和各级地方政府对住房改革的重视，系列鼓励买卖 商品房和扩大住房消费的政策的制定和实施，我国住宅产业有了很 大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。到年底，我 国城镇居民的人均住房建筑面积已达到平方米，比改革开放前提 高了约两倍，越来越多的居民购买新建住房和租赁的公房，使自有 住房率不断上升已超过，以自有产权为主多种产权并存 的住房产权格局已初步形成。 尽管如此，与国外发达国家相比较美国人均居住面积平方 米欧洲人均居住面积平方米，我国的居住条件仍有很大差距。 目前，我国城镇住房的成套率还不到，换句话说，就是还有 的居民没有的厨房和卫生间另有万住房困难户的人均居住 面积在平方米以下，亟待解决基本居住问题大量现存的危房 旧房简易房以及质量不高居住环境差的住房有待改善农村 的砖木结构和混合结构住房有待改造，的家庭还没有用上自来 水这些情况与有关部门制定的城镇住房目标，近期实现每户拥有 套经济实惠功能齐全的住房，远期实现每人拥有间房的目标 来说，还存在着相当大的距离。 同时，在些经济较发达地区，人们对住房又提出更高要求。 人们的住房不再是仅仅满足解困型需求，如今已进入品质型开发要 求，从只讲究地段面积朝向，开始向追求周边环境房型绿 化人文环境功能配套等转变。满足人们对住房提出的新要求，将是房地产开发在今后相当长时期的主要内容之。 在国家确定将住宅建设作为新的经济增长点及系列扶持住宅 建设的政策措施出台后，各地住宅建设步伐加快，住宅建设规模 不断提高，我国住宅市场存在着巨大的潜在需求。 我国房地产市场近期发展概况 我国于年开始的住房制度改革带动了房地产行业投资和 消费持续的快速回升。年全国房地产投资继续保持较快增长速 度，商品房竣工面积和销售面积销售价格亦呈同步增长态势。 年，全国房地产开发投资为亿元，同比增长， 增幅比上年加快两个百分点。其中，商品住宅投资为亿元， 增长。全国商品房竣工面积亿平方米。 商品房销售价格继续走高。全国商品房销售额为亿元， 其中期房销售额为亿元，所占比重为。全国个大中 城市房屋销售价格年同比上涨了。 年全国新建商品住房销售价格同比上涨，北京深 圳仍然是房价上涨最快的城市，分别达到北京深圳。 而且，这两个城市的二手房价格涨幅也分别达到。分 地区看，涨幅较大的主要城市包括秦皇岛，北京， 深圳，福州，厦门，成都和广州等。有 个城市房价出现微降，其中，长沙下降，长春下降，沈 阳下降，上海和合肥均下降。 国家有关房地产业发展的方针政策 人类已进入的世纪初期将是人类经济和社会文明迅速发展 的时期，也是机遇和挑战并存的时期。党的十五届五中全会指出， 从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会加快推进现代化的 新的发展阶段。我们要在这年中实现现代化的第二阶段的目标， 经济总量要翻番。为了实现经济的健康发展，将对经济结构进行 战略性调整，大力发展第三产业。而房地产业是第三产业的重要组成部分。预计中国城市化率加速增长期将持续到年，届时中国 城镇人口将占总人口的。与现有城市人口相比，意味着未来 年内将有亿左右的增新城市人口，其所带来的住宅交通公 用建筑等基础设施的需求无比巨大。 我国对于发展房地产业高度重视。在国家制定的国民经济和 社会发展第十个五年计划纲要中提出，人民生活水平继续提 高，城乡居民生活质量普遍提高，居住交通教育文化卫生 和环境等方面的条件有较大改善，对于房地产发展要求调整住 房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大 户型高档商品房。按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产 二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产 开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。 规范物业管理行为，提高市场化程度。人民的住房条件会有进 步的改善，房地产业对国民经济的拉动作用将会进步增强 地产业发展趋势是 房地产方面的法规逐步完善，房地产业的发展更加理性化 规范化和制度化房地产市场行为逐步规范有序，政策环境逐步改 善。 房地产业将以定的规模和速度同高速发展的经济人民 群众物质文化生活水平的提高相适应特别是随着城市化进程的加 快，房地产的需求量将进步增大。 随着住房制度改革的深入群众消费观念的转变以及经济 收入的提高，作为房地产市场主导商品的商品住房的需求量将加大， 个人购建住宅已成为主导。 产业结构的调整，将引起商业金融服务业等第三产业 用房的需求量大大增加，引起城市用地性质的调整。随着服务业的 加快发展，物业管理的社会化市场化基本形成，房地产业的发展 将继续保持定的增长速度。 随着企业改革和社会保障制度的改革，企事业单位后勤服 务型的房地产管理将逐步演变为社会化专业化企业化的房地产 经营和管理，房地产业增加值中房地产管理业占有的比例将逐步加 大。 另外，在今年的省政府工作总体要求中，突出强调了增强内需 对经济增长的拉动作用，提出要深化投融资体制改革，稳步发展资本市场，拓宽投资准入领域，进步活跃社会投资培育壮 大消费热点，促进消费需求稳步增长。完善相关政策，为居民扩大 消费创造良好环境，推动消费升级加快住宅建设，强化 住房质量和价格监管推进信息化示范小区建设，实施家庭上 网工程，扩大信息消费。可以预见，随着我国房地产业良性回暖， 加之江苏人口密度居全国之首，我省房地产开发投资将会以较大的 速度递增。 第二节当地房地产市场概况 扬州市房地产市场概况 总体概况 十五期间，随着扬州市经济的快速发展，城市建设步伐的加 快，国有土地使用制度和住房制度改革不断深化，扬州市房地产业 保持了持续快速健康发展，已经成为国民经济的支柱产业。建立了 有利于房地产业发展的多元化投资机制市场化资源配臵机制规 范化行业管理机制。开发稳步快速增长，完成投资亿元，年 平均增长，占同期固定资产投资的。竣工商品房 万平方米，年平均增长。三是房地产市场活跃，销 售商品房万平方米，销售额年平均增长，占同期社 会消费品零销总额的存量房交易万平方米，城镇 家庭改善居住条件，年底，市区人均住房建筑面积达到平 方米，住房成套率达到以上。年扬州市区获得了中国人居 环境奖。 年扬州市区房地产开发投资亿元，同比增长 商品房施工面积万平方米，同比增长商品房竣工面积 万平方米，同比增长商品房销售面积万平方 米，增长年该市房地产开发投资依然兴旺，住宅业已占据房地产开 发的主体地位。根据有关资料，月房地产开发投资平稳增长， 完成房地产开发投资亿元，同比增长。其中住宅投资 亿元，同比增长，占房地产开发投资的办公楼投资 亿元，同比增长，占房地产开发投资的商业营业 用房投资亿元，同比下降，占房地产开发投资的。 商品房施工规模继续扩大。今年全市各类商品房施工面积达万 平方米，同比增长其中住宅施工面积万平方米，同比 增长。商品房市场供销平稳。今年月，全市商品房销售面 积万平方米，同比增长。其中，市区商品房销售面积 万平方米，同比增长。 近年来扬州市房地产开发经营情况参见表。 表近年来扬州市房地产开发经营情况 序号指标名称年年年年年年 房地产开发投资亿元 住宅开发投资亿元 施工房屋面积万平方米 竣工房屋面积万平方米 商品房销售额亿元 商品房销售面积万平方米 房地产开发区域分布 近年来，扬州市区在西移南下，随着润扬长江大桥和宁启铁路 扬州段的开工建设，西区已成为住宅开发的热点。特别是年扬 州市委市政府提出年再建个扬州城的发展思路后，更为扬州 西区的发展定下了基础。现实的情况是，东区以老城区为主，加上 近年来的零星低水平开发，已经没有住宅发展的太多空间而西 区的兴起，特别是四季园康乐宝带翠岗等小区的兴起，吸引 了大量的人流物流，更带动了西区房地产业的发展。 扬州房地产市场展望 总体上讲，扬州房地产开发经营水平要超前于经济发展水平。几十万人口的中等城市拥有约家开发商，且楼盘的整体素质和房 价均已达到定水平，尤其是几家南方开发商挟先进的开发理念和 较雄