省市的有关的文件规定和要求。 国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参考。 本单位的有关基础资料。 二编制原则 按照合理规划的原则，精心设计，力求科学合理经济实用 统规划，近远期结合，以近期为主，适当超前 在降低工程造价的前提下，该工程建筑做到美观大方协调合理，具有时 代气息，有利环境保护。三编制采用的标准规范 建筑设计防火规范修订本版 建筑项目环境保护设计规定国环字号 建筑项目工程劳动安全卫生监察规定劳动部第号令 民用物防雷设计规范 四编制参考政策资料 国务院有关义乌市为国家级贸易综合改革试点城市的文件 义乌市城市总体规划金融商务区总体规划 中国义乌金融商务区招商手册 项目地块控制性详细规划及用地出让合同 五研究范围 依据国家有关法令政策规程规范，结合本项目现状和发展规划，对项目建 设的必要性建设规模建设条件市场预测投资估算经济效益和社会效益 等方面进行研究。 第二章项目建设的目的及必要性 第节项目选址及区位优势 项目选址义乌市金融商务区地块 项目区位优势 义乌是浙江省中部重要的中心城市之，是目前全球最大的小商品集散中心。 被联合国世界银行等国际权威机构确定为世界第大市场。义乌国际商贸城被 国家旅游局授予中国首个级购物旅游区荣誉称号。小商品海洋，购物者 天堂已成为繁荣文明的义乌市的代名词。 义乌国际商贸城市场经营面积余万平方，汇聚个大类，个种类， 万种单品。市场成交额连续年居全国各大专业市场榜首，被联合国世 界银行等国际权威机构誉为全球最大的商品批发市场。项目地块规划分析北临商城大道及城市中心湿地公园，西临金融商务区 地块公园式服务项目，东为住宅用地，南为办公用地。本案是理想的酒店 办公用地。 规划投资亿元的立体式交通解决了金融商务区的远期交通问题 金融商务区毗邻地块均成为城市中心。年月日出让的亩土地， 以亿元高价成为全国宅地地王。 年出让的金融商务区地块，即义乌市世贸中心，以亿元的单 项投资米的高楼成为浙江省地标建筑之。 第二节项目运作的可操作性 义乌市国际商贸城金融商务区，三级区位政策条件独特，在促进义乌市 的社会经济发展的同时，必将同时提升本项目开发的层次，为项目运作创造了良 好的外部环境。 二投资方曙光控股集团实力雄厚，项目运作经验丰富，拥有强大的人才体系， 又具有十几年的酒店经营管理实际操作资源，为项目操作提供了成功的先天性基 因。 三义乌市政府对金融商务区非常重视，配备了专职副市长分管金融商务区的具 体工作，对多项招商引资都下发了成文的优惠政策，为后期写字楼招租创造了便 利。 四项目地处的城市区位与项目定位匹配，有利于后期经营开发。 五国际商贸城中心经营贸易实体在国际化经营过程中，随着实力的积累业务 的拓展，逐渐增强了对高档酒店高档写字楼的市场需求。 六义乌市整体经济发展水平已成为浙江省县级市第，经济发展水平已逐步向 发达国家中小城市靠拢，高端消费成为趋势。 第三节项目建设的意义及必要性 浙江省作为中国经济大省，将逐步增加中三产服务业的比重。特别像 义乌这样的商贸重镇，三产服务业在经济社会发展中占据了越来越重要的地位。 二以国际标准打造的中心之城金融商务区，必将提升义乌整体形象，增加商 贸国际竞争力，促进国际商贸城在金融信息休闲娱乐服务等多方面的城市综 合实力，项目建设的必要性不言而喻。 三曙光国际大酒店及曙光国际大厦作为金融商务区的分项目，还有相关的地域 经济合作促进作用。曙光控股集团必将促进台州温岭的投资商进驻义乌，为义乌 的城市建设义乌的社会经济发展作出应有的贡献。 第三章产业政策和区域规划 第节产业政策分析 酒店及写字楼属三产服务业，符合国家产业政策，属国家鼓励类项目。 第二节区域规划分析 本项目严格按照义乌市建设规划局国际商贸城金融商务区地块 控制性详细规划进行建设，严格按照地块出让设定的规划技术经济指标进行设 计及建设，符合多方面规划要求。 第四章项目建设条件 第节项目选址对建设影响 项目建设和开发，对周围水环境大气环境声环境，均在环保指标控制范围之 内。项目四周无环境敏感点。 项目用地范围内无压覆矿藏和文物，不影响防洪排涝道航及军事设施。 第二节建设条件自然条件 基础设施条件 本项目场地较为平整，可充分利用现有基础设施，室内外给排水供电等，与现 有设施的衔接也极为方便。同时，本项目交通十分便利，有利于内外部运输的要 求。 地质条件 根据项目临近建筑的地质勘探资料显示中风化岩层为地下米之间。地质条 件十分有利于本项目的建设，无不良影响。 气象 义乌市属亚热带季风气候区，多年平均降雨量，平均无霜期天，平均日 照小时，主导风向为东北风，年极端最低气温出现在，为度。降水主要 集中在两季，分别占年降水总量的，全区最长连续降水日数为天， 降水量为。最深积雪为。 应注意雨季施工，采取措施以确保施工质量来之前，对现场生活区排水系统进行检查修正，做好防风防 暑降温等工作。在施工现场设置排水沟，避免雨水积聚，影响施工进度 已加工好的构件堆放时要支垫好，避免受雨水浸泡，对已被雨水淋湿而生 锈严重的钢件，使用时必须除锈。 地震 义乌市地震环境查阅资料，在项目结构设计时予以考虑。 二施工条件义乌市石子材料需外运，水泥生产企业大小兼备，曙光控股下属曙光建设集团为 国家施工特级企业，再加上水电供应充足，因此项目的施工条件完全具备。 三建设场区五通条件 该项目所属地区的市政四源电讯等基础设施较完善，给排水供电天然气和 通讯等管线齐备，并有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。 四符合规划要求 本地块以挂牌竞拍形式取得，符合多方面规划条件。 第三节市政配套设施 道路北边紧靠用地的商城大道作为城市主干道，已投入使用多年。 供电电力部门已批准两台变压器作为施工用电。 供水现有自来水接入口距项目用地仅为米。 污水现有污水管道接入口距项目用地仅米。 第四节工程地质情况 场地内未发现影响场地稳定性的不良地质现象，作为建筑物是适宜的 根据中国地质裂度区划图勘察场地的地震，基本裂度为度 根据水质分析结果，按岩土工程勘察规范有关标准测定， 场地内地下水对砼无腐蚀性。 第五章项目建设规模及建设进度计划 第节建设规模 两幢米高大楼，地下室三层米，总建筑面积为万平方米。 第二节建设进度计划附表 项目进度计划初步计划 工作目标主要内容完成时间项目立项土地预审 规划选址意见书 环评报告 项目立项批准文件 土地确权土地款支付 土地使用权证 规划建筑方案设计选择设计单位并委托 规划建筑方案设计 设计方案成果汇报 方案评审确定 方案调整修改 方案报市建设局审核 方案报市政府批准 建设用地规划许可证 扩初设计设计单位各专业工种 进行技术设计 报市发改委组织相关 部门审查批准 地质勘察勘察单位选择 工程地质勘察现场 勘察报告成果提交 施工图设计设计单位各专业工种 进行施工图设计 施工图审查批准 工程项目施工图预算 建设工程规划许可证 基坑支护基坑支护方案设计 基坑支护施工图设计 酒店装饰设计设计单位选择并委托 方案设计评选 装饰施工图设计 施工准备监理公司选定 施工单位选定土石 方工程 施工临时设施及场地 三通平 建筑工程质量安全监 督委托 开工建设开工典礼 地下工程主体施工开始 地下工程验收 主体结顶主体结构封顶 主体结构验收 外墙装饰外墙装饰施工 第六章投资估算及投资计划 第节投资估算 表 土地成本资金成本管理成本工程成本土建， 含设计水电 外装饰 设备含环 保暖通 内装饰其它 亿 元 亿 亿元 亿 亿元 万平方米 万元∕平 方亿元 酒店亿元 写字楼 亿元 亿元 万平方 万元∕ 亿元 外墙规划验收 设备安装设备安装调试 室内装饰室内装饰施工 配套工程市政管网配套工程施工 景观工程红线内绿化景观铺 装施工 竣工验收项目全部完成并组织竣 工验收 酒店试营业前期准 备 酒店试营业前期准备 写字楼交付使用写字楼交付用户使用 酒店试营业酒店正式试营业 酒店五星标准验收平方 亿元 表二表中的其它项目 消防智能安防弱点电梯绿化景观地面建设人防小计 亿元亿元亿 元 亿元亿元亿元亿 元 亿 元 第二节投资计划 表分项目投资额 支付项目支付时间额度万元小计万元 土地款年月 设计费年月 年月 年 土方工程基坑围 护 年底 年月 主体工程年月底 年月年 月 年月年 月 年月年 月 年月底竣工验收后 年保证金 设备年月 年月 年月 年月 内装饰年月 年月 年月 年月 其它分项目年月 年 年 年 年 资金管理成本年月前 总计亿元 注本投资额时间表假定以年月为酒店五星级标准验收期。 第七章专业技术方案 第节总平面图布置及建筑结构 详见义乌市曙光国际大酒店规划建筑方案设计文本。 第二节排水 研究依据 给排水设计依据建筑给水排水设计规范室外给水设计规范生活饮用水质标准污水