土地情况 项目总占地约为亩最终以实测成果表为准。其中 集体建设用地即村域土地亩包括宅基地亩，未利用土地 亩小产权单元楼土地占地为亩，可进入城改范 围用地约亩。 现有房屋情况 项目总拆除建筑面积约万 集体土地上房屋现状建筑面积约为万，其中村 民住宅房屋约万二层以下房屋万，三层及三层 以上万，集体商业用房万。 单元楼房屋现状建筑面积约为不纳入本次 城改用地范围。 村集体经济及村民人均收入现况村集体经济主要收入来源于房租收入。全村每年集体分红人 均为约万元。 二项目市场定位 区域房地产发展现状 从近几年各城区房地产开发的体量上来看，城西区域较西安 市其他区域来说直相对滞后。年西安市住房建设计划中城 西只有万平方米，比长安区低万平方米，占总供应 量的年西安市住房建设计划中城西也仅有约万平 方米，占供应总量的。 目前西安各城区板块房地产市场发展如火如荼，唯独城西没 有大的起色，西咸体化短期来说对城西的房地产市场的拉动 效应尚未能充分显现，作为西咸共建区还未能自给自足，辐射能 力尚浅城中村改造提上日程二环沿线及二环内工业企业搬迁 并不只针对城西个区域，虽城西在旧城改造这方面需求更为明 显，但政策因素对城西来说影响不很鲜明。 城西的优势即在于未来其区域土地的资源优势，从土地存量 情况来看，现在的城西除环劳动路沿线西稍门土门玉祥门 丰庆公园边家村周边房地产市场发展相对较为成熟外，其他区 域还可称为处女地。充足的土地储备让城西在资源争夺战愈演愈 烈的地产开发领域中显得后劲十足，具有远见卓识的开发企业会 迅速将目光聚集在该区域。 城西区域部分在售楼盘览表 项目名称项目地址占地面积总建筑面积规划情况户型面积价格范围元 华府新桃园沣惠路与大寨路什字西北角亩万栋点式高层 莲湖中央花园团结西路中段亩期栋高层 汉景苑西二环大兴路立交向西米亩栋高层，栋小高层 万国远鉴名筑枣园西路亩万栋高层，栋多层 百花名珠丰登北路与桃园路交汇处层 天朗大兴郡大兴东路北侧亩万期余栋 世纪锦绣大兴东路号亩万栋，多层，小高层，高层 加州号沣渭新区世纪大道东段北侧亩栋，小高层，高层 市场供应 相对于西安市整体来说，城西区域房地产市场始终表现平平， 区域整体环境改善以及新置业热点区域如土门商圈大兴西 新区的辐射带动，都让城西在西安楼市中扮演越来越重要的角 色，市场供应数据年升幅较大，预计年随着大兴路沿 线几家城中村改造项目的推进，市场供应量将会大幅提升。 市场销售 城西区域销售市场与供应市场样，市场销售状况年开始 回暖，销售量体和销售价格均有约的增长，年开发项目 今年多数已进入尾盘销售阶段，新推项目较少，其主要消费群体 多是周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体，而对其他 城区的置业者吸引力较小。 上半年城西区域商品房销售面积为平方米，较 年同比回落，占到商品房总体销售面积的销售金额为万元，同比增长。年第三季度城西区域 商品房销售面积为平方米，较上期销售量下降，与 去年同比下滑，占全市总销售面积的销售金 额为万元，较上期下降，与年同比下降， 占全市商品房销售额的。 二商品房房价初步调查 相较供求市场的不景气来看，城西区域商品房价格的增长幅 度却较为明显，市场体量渐小，个案影响区域整体走向的作用逐 步显化，使得如西门外二环边高价位的项目拉升了城西区整体 成交价格的走高，同时精装高价位个案的在售也是区域市场价格 走高的重要因素之，城西区域年月份普通住宅在售 均价为元。年有较大上升，年上半年西安市平 均房价上涨，随着全球经济的迅速回暖，预计年区 域房价还将缓慢上升。 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示年月 份城西区域各物业房产在售价格依次为普通住宅类元， 商服用房类元，写字楼元。刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密 三市场研究结论 需求决定市场，置业群体的需求特征决定着市场的发展空间和 趋势。依据有关西安房地产市场需求调查报告，城西 区域意向购房群体需求特征整体表现如下 目前居住条件较差，置业目的集中 属地需求特征明显，购房时间明确 接受销售单价较低，承受能力有限 高层住宅接受度较低，市场有待引导 年上半年城西普通住宅各户型成交套数构成 室厅 室厅 室厅 室厅 室厅 室厅 开间 其他户型 年上半年城西普通住宅各面积段销售套数构成 以下 以上刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密 户型结构以实用为主，消费特征明确 家庭结构以满巢为主，年轻化趋势明显 从事行业表现突出，区域特征明显 收入水平表现般，置业能力有限 三项目定位 客户定位 刘汉村地区城中村综合改造项目位于城西大兴新区板块和沣渭 新区板块的交汇处，因此在本项目的区域界定以大兴新区为主，沣 渭新区其四是产品设计，建设的各个环 节均力求精致细腻 综合以上几点，本项目定位绿色时尚住宅小区。 三价格定位 依据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示年 月份城西区域各物业房产在售价格依次为年月份城西区域 各物业房产在售价格依次为普通住宅类元，商服用房类 元，写字楼元。 年本项目周边楼盘的整体售价在元之间， 年项目周边楼盘的整体价格约在元按照 年年房价上涨幅度平均约为年来推断，年的西高新 板块整体价格应该在元之间，综合考虑各项因素， 本项目预计年上半年面世，价格区间应在元之 间。综合销售均价约为元。 四项目建设方案 建设规模 本次改造总建筑面积万。其中住宅面积万， 商业金融建筑面积万，配套公建建筑面积万。 经核算，该项目安置面积万其中安置村民住宅面积刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密 万，村集体经济发展用房面积万。 二项目建设进度安排原则 未央区刘汉村地区综合改造项目建设进度依据西安市城中村 改造管理办法有关规定整村次性拆迁先安置后开发开发 建设分期滚动开发原则。结合项目实际进展情况及编制。 三项目进度安排 根据刘汉村实际状况和建设规划设计方案，计划全村改造工程 分为三期进行 第期安置工程工期个月 拆迁期年月年月 安置楼建设期年月年月底 第二期商品房开发工程工期个月年月 年月底 第三期商品房开发工程工期个月年月 年月底 第四期商品房开发工程工期个月年月 年月底万 预计本项目整体改造周期约需年半时间年月 年月底。 五经济效益和社会效益分析 本次测算的依据为 国家发改委建设部关于颁布工程勘察设计收费管理规定 的通知计价号刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密 国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的 通知计价格号 西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用统 征收办法实施细则的通知 陕西省物价局陕西省财政厅陕价行发号关于 西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知 西安市人民政府关于印发西安市城中村改造管理办法的 通知 陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额 刘汉村地区城中村综合改造规划设计方案 二经济效益分析 投资估算的依据 全国统安装工程预算定额陕西省价目表 国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法 的通知计价格号 西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用 统征收办法实施细则的通知市建发号 国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定 西安市城中村改造管理办法 西安市物价局西安市财政局关于收取城市基础设施配套费 有关问题的规定的通知。 刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密 投资估算汇总表 项目投资估算表 序号项目数量单位 村民拆迁投入万元 围墙砌筑费万元 拆迁总投入万元 安置房建设总投入万元 高压线下埋投入万元 合计万元 毛地单位成本万元亩 商品房开发用地净地单位成本万元亩 商品房开发投资收益 序号项目数量单位 商品房开发总建筑面积万平方米 商品房开发投资额万元 商品房销售额万元 项目整体投资收益状态 序号项目数量单位 项目整体投资额万元 项目整体收入万元 项目整体收益万元 项目整体税前利润率 刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密 刘汉村城中村改造项目总成本测算表 序号项目名称成本额万元楼面造价元平方米 开发建设成本费用 土地费用 前期费 建筑安装工程费 建设监理费 管理费 不可预见费 财务费用 销售成本费用 经营税金及附加 总投资 注土地费用为拆迁安置总费用开发用地土地出让金 拆迁成本测算 拆迁成本共分为四大部分，分别为村民拆迁补偿万元， 安置房建设万元含商业房补偿安置，高压线下埋费用 万元，围墙砌扎费万元。总拆迁成本约万元。 开发建设投资收益表 项目整体开发建设投资总额约万元开发建设总投资 拆迁安置总投资，销售收入约万元，项目整体收益为 万元，整体税前利润率约为。项目投资建设损益表见附见。 开发收益测算表 刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密 西安大德地产开发有限公司 本村地块商品房开发投资收益测算 序 号成本项目合计住宅部分商业部分 备注 项目基础数据 用地面积 可开发商品房建设面积万平方米 二土地出让金契税总体规划容积率，评估值约万元亩 三开发建设总成本万元 报建办证费用元平方