（已批）督公湖生态旅游度假区项目可研初步设计报告（存档）
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对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。
并参 与工程施工例会提出合理化建议。
在施工现场做好日后维保的要点记录及图纸更改的要点记录。
参与隐蔽工程分项验收，进行器材检查外观检查性能检查功能 测试铭牌检查，并按整改计划督促整改。
设计管理模式，草拟及制定管理制度 与城市公司相关部门起草拟物业辖区的规章制度业主管理委员会 章程业主公约入住后的装修施工管理办法等。
设臵物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户 手册物业辖区综合管理办法等。
制定并实施上岗人员的培训计划。
建立服务系统和服务网络 保安清洁养护维修绿化队伍的设立或选聘，洽谈并订立合同。
同街道公安交通环保卫生市政园林教育公共事业 商业及文化娱乐等部门进行联络沟通与协调。
前期介入管理办法 建立代办服务项目网络。
办理移交接管事宜 拟订移交接管计划。
协助和办理移交接管事宜。
建立与客户的联络关系 听取客户对物业管理的意见。
了解客户对物业的使用用途。
逐渐建立并完善业主客户档案。
物业项目部的筹建 物业负责人于项目入住前三个月组建物业项目部。
物业项目部人员定编应根据城市公司总经理确定后的项目物业管 理方案配臵。
职责类型，主要包括 人力行政负责人事行政后勤人员培训业务考核资料管理信 息管理公关协调等内部管理工作。
客户服务负责前台接待社区文化装修管理会所管理特约服务 投诉处理品质监控等工作。
财务管理负责费用收缴统计核算等工作。
保洁绿化负责清洁消杀绿化维护家政服务等工作。
工程维修负责房屋本体维护公共设施维护工程配套完善室内维 修装修管理等工作。
安全管理负责消防安全车场管理小区内公共区域治安防范出入 口管理等工作。
物业管理后勤用房及装备 物业用房的分配，应在项目入住前个月由城市公司总经理与物业负责 人确定物业用房面积及地点。
所需物资装备，根据城市公司年度开办费预算，须由城市公司于项目入 住前个月配臵完毕。
现场标识装备 前期介入管理办法 视觉识别系统制作如需外包的，应在管理项目入住前三个月，由物业项 目部经理申报，经物业负责人及城市公司总经理审批后，由设计部在参 考路劲物业视觉识别系统手册及征求物业的意见后负责设计。
属物业日常运营及办公用的进入物业开办成本，其余进入开发成本。
由人力行政部按设计方案统制作，于入住前印制安装完成。
物业费测算 权责规定 项目销售许可证办理前，由城市公司总经理负责组织物业管理公司营 销部等部门编制项目物业管理费测算，由区域进行审批。
物业负责人召集项目前期介入人员及专业技术人员组成费用测算小组， 于销售许可证办理前日内确定物业管理费收费标准。
城市公司相关部门营销部等配合物业管理公司，提供必要的技术经 济指标建筑面积用途设备等技术参数。
物业管理费收费标准测算的相关规定 物业管理收费面积的确定 物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料以提供给营销部的售楼 面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的竣工查丈报告则以 此报告为准。
人工费用的测算 根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司薪金福利标准进行人工费用 的测算。
人工费用包括工资奖金及双薪工资附加费社会保险费补贴及 过节费其它。
财产费用的测算 折旧费用 项目正常管理服务需要所购臵的固定资产单价在元以上，使用年限 超过年，按使用年限进行折旧 资产的摊销 项目前期发生的物业管理开办费按物业委托管理合同的合同期限进行 分摊。
前期介入管理办法 固定资产的修理费 前期购臵的固定资产，按固定资产折旧的计提修理费。
员工宿舍租金 财产保险费公共设施设备购买的保险 购买保险是业主及物业管理公司规避风险的种管理手段，所以必须计提， 必须投保。
业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公 司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格及承担法律责任。
物料消耗的测算 服装费的测算 按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。
保安物料消耗 根据物业管理所需配臵的保安器材，按照实际使用年限进行摊销。
保洁物料消耗 根据物业管理所需配臵的保洁材料，按照实际使用年限进行摊销。
环境绿化物料消耗 根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。
包 括楼道绿 二公共设备设施费 房屋公共部位的维修 商业街区内公共路面
