力强，公司营运正常，综合实力较强。④盈利能力分析盈利能力分析年年年年月销售净利率销售毛利率资产司，资产管理公司对此项目亦比较认可。第三，新源发地产拥有房地产二级开发资质及多年房地产开发经验，新源国际财富中心项目投资收益率高，拥有极大价格浮动空间，抗市场风险能力较强。因此企业还款能力较强，且我公司后期处置手段较多，风险相对较小。三信用风险及防范本信托计划所说信用风险，是指由于种种原因，新源发地产不按照合同约定支付资金占用费及特定资产收益权回购款，以及若实际控制人出现信用违约风险时担保方不履行连带责任保证担保义务风险。新源发地产在石家庄当地拥有良好口碑及较高信用评价，担保方自身信用良好，出现信用违约可能性较小，且有优质资产抵押，因此，本项目风险相对较小。第八部分结论经以上分析，项目组认为本信托计划交易结构清晰简单，资金运用符合监管要求还款来源充足，足以覆盖我司本金及资金占用费抵押物足值，升值潜力较大公司收入可观。项目组建议推进本项目，妥否，敬请公司评委会进行评审。市场开发部北京项目经理刘争春项目组成员王丽芳王明蓉部门经理刘争春年月附表签约商户情况览表乐汇城租赁收益明细表单位金额元，面积平方米注本项目租金收取方式分为抽成保底抽成保底两者取其高，三种方式，抽成意为与租户按营业额分成分成比例标注在月租金栏中，保底意为固定租金。序号店铺号承租方楼层类型使用面积签约面积租金方式租赁年限年物业费年租金年租金物业月租金租户营业额沃尔玛中国投资有限公司超市保底年负楼小计八十五度北京餐饮管理有限公司楼餐饮抽成年,北京星巴克咖啡有限公司楼餐饮抽成年,米罗利奥上海商贸有限公司楼购物抽成年,石家庄酷动数码有限公司楼购物保底年,丝芙兰北京化妆品销售有限公司楼购物抽成年楼购物保底年北京坤泰恒时商贸楼购物保底年,有限公司西铁城福建福田服装集团有限公司楼购物保底年,河北东之杰运动产业发展有限公司三叶草楼购物抽成年,付美芳楼购物保底年,无印良品上海商业有限公司楼购物,抽成年绫志楼购物抽成年北京吉野家快餐有限公司楼餐饮取其高年,北京永和大王餐饮有限公司楼餐饮取其高年,天津肯德基有限公司楼餐饮取其高年,海恩斯莫里斯上海商业有限公司楼购物,抽成年西雅衣家中国商业有限公司楼购物,抽成年上海优衣派服饰有限公司楼购物抽成年,路娜特丽北京眼镜销售有限公司楼购物取其高年,石家庄丙戌商贸有限公司楼购物取其高年楼小计,石家庄盛佳锐贸易有限公司雅格斯顿楼购物保底年,石家庄红瑞吉商贸有限公司大嘴猴楼购物保底年石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司楼购物抽成年昆山热风投资有限公司热风服饰楼购物保底年,艾格楼购物取其高,上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司楼购物取其高年,上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司楼购物取其高年,深圳市西域鞋业有限公司楼购物保底年,阪の屋楼购物保底年,绫志楼购物抽成年北京吉野家快餐有限公司楼餐饮取其高年,北京永和大王餐饮有限公司楼餐饮取其高年,天津肯德基有限公司楼餐饮取其高年,海恩斯莫里斯上海商业有限公司楼购物抽成年西雅衣家中国商业有限公司楼购物,抽成年上海优衣派服饰有限公司楼购物,抽成年,楼小计石家庄碧儿迪游乐设备有限公司楼购物保底年,胡永辉楼购物保底年,河北东之杰运动产业发展有限公司楼购物抽成年宋瑞娟楼购物保底年,河北乾杯商贸有限公司集物特楼购物保底年,张翠桦蓝威龙楼购物保底年,王晓霞惠葆楼购物保底年,盛军勇喜丽美狮楼购物保底年,博士娃楼购物抽成年,宏图三胞楼购物取其高年拉夏贝尔楼购物取其高年陆童帕乐菲尔楼娱乐保底年,石家庄聚德源商贸有限公司探路者楼购物保底年,天津纯洁商贸有限公司易读宝楼购物保底年,侯宇比比我楼购物保底年,盛军勇太平鸟楼购物保底年,哥仑步楼购物保底年,奔趣楼购物保底年,方格子楼美发保底年赁有限公司元上海亿阳国际贸易有限公司元长期借款长期借款元，均为华夏银行借款。融资人财务比率分析偿债能力分析短期偿债能力年年年年月流动比率速动比率保守速动比率现金比率近三年公司速动比率分别为，呈逐年下降趋势，这主要是由于其他应付款大量增加引起流动负债同步增加所致。同时，由于存货大幅增加，导致速动比率也随之下降，符合目前房地产市场状况。近三年公司流动比率分别为，由于流动负债增长速度快于流动资产，从而使流动比率呈现出下降趋势，但是该比率整体仍然处于高位。公司流动资产主要集中在存货等优质资产上，现项目已基本建好，变现能力较强。总体来看，公司具有较强短期偿债能力。长期偿债能力分析长期偿债能力分析年年年年月资产负债率有形净值债务率已获利息倍数长期债务与营运资金比率近三年公司资产负债率分别为，该比率虽然有所上升，但总体处于比较安全水平。同时，由于公司没有无形资产，所以有形净值债务率变动趋势和资产负债率致。公司已获利息倍数为，体现了公司良好债务利息偿付能力。此外，近三年公司长期债务与营运资金比率分别为，该指标整体处于低位且逐年下降，预示着企业未来偿还长期债务保障程度较高。总体来看，公司具有良好长期偿债能力。营运能力分析营运能力分析年年年年月营业周期存货周转率存货周转天数总资产周转率应收账款周转率应收账款周转天数石家庄市新源发房地产开发有限公司主要从事房地产开发业务。由于公司主营业务表现为投资规模大建设周期长资金回收慢营业收入规模相对较小，公司应收账款周转率存货周转率及总资产周转率均较低，符合主要业务所在行业特点。通过报表数据显示，应收账款存货等参与流转资产占用合理，存货变现能力。现新源发地产欲向我公司申请万元贷款，用于偿还新源国际财富中心项目前期借款及支付工程款，期限为年，项目销售回款作为还款来源。新源乐汇城在建工程及土地作抵押。二信托交易结构项目组在综合考虑其项目条件公司现状监管法规等情况下，拟通过发行新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划，募集资金万元，用于偿还新源国际财富中心项目前期借款及支付工程款，期限为年，期满个月后，企业可提前还款，按季付息。放款后企业每半年偿还不少于万元贷款本金。信托存续期满个月时，归集剩余信托本金，个月时归集至剩余信托本金，个月时归集至剩余信托本金，信托存续期满个月时，新源发地产次性偿还信托贷款本金。如信托存续期满个月时，新源发地产无法偿还全部信托贷款本金，则期限延长年，但新源发地产于期满个月时至少偿还信托贷款本金，展期后，每年至少偿还信托贷款本金，至全部信托贷款本金偿还完毕止。本项目保证措施为抵押担保新源乐汇城项目已竣工并正式营业，房产证正在办理之中，新源发地产先将新源乐汇城以在建工程形式第二顺位抵押给我公司，待年月左右新源发地产取得新源乐汇城房产证后，再办理新源乐汇城现房抵押。新源国际财富中心项目总建筑面积平方米，土地使用权面积为平方米。新源乐汇城为新源国际财富中心项目地下层至地上层，建筑面积为平方米，相应分摊土地使用权面积为平方米。根据九鼎评估公司出具评估报告，新源乐汇城市场价值约为亿元，抵押率约为。企业实际控制人谷献余及其配偶提供连带责任担保新源发地产实际控制人谷献余及其配偶为新源发地产到期还本付息提供个人连带责任担保。新源发地产股权质押新源发地产股权质押给我公司，待新源乐汇城取得房产证并办理现房抵押后再解除股权质押。三项目操作要点本信托计划操作要点如下信托资金用于偿还新源国际财富中心项目开发期间借款主要借款人为河北省金融租赁有限公司，借款金额为亿元，抵押物为新源乐汇城地上层商业及支付工程款。信托资金分两笔支付。第笔信托贷款发放条件为新源发地产河北省金融租赁有限公司与我公司签署三方协议，协议中约定河北省金融租赁有限公司借款金额抵押部位及面积新源发地产在河北省金融租赁有限公司指定银行开户，印鉴章由河北省金融租赁有限公司及我公司预留，我公司在办理完毕新源乐汇城第二顺位抵押后，将第笔信托资金汇至此账户，河北省金融租赁有限公司将注销新源乐汇城抵押登记资料交至房管局，待我公司取得房管局出具同意办理注销抵押登记收件单后，我公司配合盖预留印鉴章，将第笔信托资金汇至河北省金融租赁有限公司指定账户。第二笔信托贷款发放条件为我公司升为新源乐汇城项目第抵押权人后，再发放第二笔信托贷款。新源乐汇城先以在建工程形式抵押给我公司，待年月左右新源发地产取得新源乐汇城房产证后，我公司再与新源发地产签订新抵押合同，并准备套现房抵押资料提交给房管局，办理新源乐汇城现房抵押登记，我公司取得新源乐汇城现房他项权利证书与除在建工程抵押同办理，同时解除新源发地产股权质押。新源国际财富中心信托贷款合同抵押合同保证合同将办理强制执行公证。第二部分融资主体石家庄市新源发房地产开发有限公司公司简介石家庄市新源发房地产开发有限公司以下简称新源发，成立于年月日，注册资本万元，注册地址石家庄市桥东区正东路号，企业法定代表人谷献余，具有房地产开发二级资质。公司成立于年月日，注册资本万元人民币，其中石家庄市东诚市场建设开发有限公司出资万元，出资占比为绍兴县新望盛贸易有限公司出资万元，出资占比为。年月日，该公司增加注册资本万元，变更后注册资本为万元，其中石家庄市东诚市场建设开发有限公司出资万元，占比为绍兴县新望盛贸易有限公司出资万元，占比为谷献余出资万元，占比为万元。年月日，该公司股权变更，变更后谷献余出资万元，占比为张建国出资万元，占比为。年月日，该公司增加注册资本万元，变更后注册资本为万元，其中谷献余出资万元，占比为张建国出资万元，占比为。年月日，该公司股权变更，变更后新源国际控股有限公司出资万元，占比为谷献余出资万元，占比为。年月日，该公司增加注册资本万元，变更后注册资本为万元，其中新源国际控股有限公司出资万元，占比为谷献余出资万元，占比为。年月日，该公司股权变更，变更后河北省金汇科工贸有限公司出资万元，占比为谷献余出资万元，占比为王炳南出资万元，占比为。二实际控制人简介谷献余，男，年月日出生，浙江省乐清市人，毕业于上海交通大学，工商管理学硕士，现任石家庄市新源发房地产开发有限公司董事长,河北省人大代表，河北省浙江商会执行会长。年月年月河北大学计划统计专业学习年月年月上海通用机械集团公司销售经理年月年月石家庄市新源发房地产开发有限公司总经理年月年月石家庄市新源发房地产开发有限公司董事