在现有信贷政策之下，影响不是很大。④整体购房需求大幅下降，市场刚性需求陷入观望受影响最直接是投资需求，当前政策重点打击对象就是投机需求，其次是投资需求，丘城市对接，进步促进了这区域价值跃升。二项目指标占地亩约，容积率，建面约万，其中住宅万多平米，商业约平米。规模适中，易于控制风险规模较小，单位成本增加，但不利于产品多样化及客群广泛化产品以小高层为主，市场接受度较高三地块现状地块内部平整，地形较为方正，为即将拆迁名泉商贸城，西边与东边都是居住小区，北边是双山街办，南边是文化路。四周边配套本案周边配套设施较为齐全，特别是潜在教育配套资源较为丰富，山水泉城引进台湾三之三幼儿园，还有位于项目西边约左右章丘高级中学，以及今年投资建设位于本案对面道通山水泉城实验中小学。五项目分析优势区位优势济南与章丘对接融合地带，济章体化收益黄金地配套优势与市政府为邻，且周边生活配套设施较为完善交通优势经十东路世纪大道旅游路济青高速济青公路济莱高速等城市主干道，济南至章丘轻轨建设即将启动，将加快济南与章丘城市对接，进步促进了这区域价值跃升。规模适中，易于控制风险劣势整体规划面积小，不利于产品多样化及客群广泛化机会周边大盘聚集地，未来能充分坐享大盘带来完善配套地处新政务区与大学城交接地带，市场认可度与成熟度越来越高。威胁周边成熟大型社区，直接分流本案客群未来潜在放量加大，市场竞争进步加剧七章丘双山项目初步定位思路市场形象定位中铁建力作章丘品质生活居住区中国铁建，雄厚资金实力，良好企业知名度和美誉度，名企缔造名盘项目交通便利，周边生活配套设施充足品质社区，项目形象鲜明，区别于其他在售楼盘，产品设计高于市场供应品质，出彩景观规划。二目标客群定位客户来源以章丘大学城教师和重汽济钢力诺等周边大型企业从业人员为主要购买客群以章丘本地及周边乡镇居民为主要辅助客群济南济阳淄博为次要辅助客群。需求特点以首次置业及初次改善型客户为主，投资型及养老型客户为辅。三物业类型定位及产品初步建议总体布局在文化路北侧布置两层沿街商业，沿地块由南向北次排布栋小高层住宅根据调研及现有资料，初步预估建筑布局形式，最终结果以设计院图纸为准。物业类型小高层地块容积率，在保证小区舒适度前提下，物业类型必然以小高层为主章丘市区基本不再审批多层住宅项目满足容积率情况下，尽量不建高层住宅，高层住宅品质售价等均低于小高层。建筑风格新古典主义风格高雅和谐是新古典风格代名词。白色金色黄色暗红是新古典主义中常见主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮大方，使整个空间给人以开放宽容非凡气度，让人丝毫不显局促。新古典主义风格材质色彩等可以使人很强烈地感受到传统历史痕迹与浑厚文化底蕴，同时摒弃了过于复杂机理和装饰，简化了线条。将怀古浪漫情怀与现代人对生活需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代。产品档次中高档产品社区规模较小，产品类型相对简单，不易打造高端产品市场在售项目，除山水泉城和齐鲁涧桥外，其他项目品质均较差客群对产品认识和要求在逐步提高，中高档产品具有较好市场接受度户型建议户型构成建议小高层以梯两户为主，梯三户为辅户型配比户型面积区间比例套数经济型两房舒适型两房经济型三房舒适型三房四房户型示意其他建议出入口建议建议将小区主要出入口设计在文化路上，入口形象要鲜明，符合项目中高端定位，符合项目风格定位内部交通建议小区内部完全人车分流，用条环路解决小区内部交通，步行道路结合景观设计景观建议欧式生态园林多数在售项目园林品质普遍较低，缺乏艺术及人文气息，不具备鲜明特色，园林景观需要赋予更多内涵以实现品质提升，注重园林与建筑统性。整个章丘市场中，也不乏有些园林品质做有定特色项目，但能够成为章丘市场中代表作项目屈指可数。因此，对于本案地块规模较小特点而言，如何发挥项目自身优势是重点。建议结合建筑风格，打造欧式生态园林，以绿植为主，适当布置小品，沿建筑打造坡地景观，增加景观竖向视觉效果。八章丘双山项目初步售价及拿地经济测算价格论证整体思路以现有资料为对比依据以毛坯房为价格制定前提按照首期开盘时间为年月为前提二项目定价市场比较法定价住宅区域因素直接比较表区域因素权重本案齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城便利程度城市规划交通条件配套设施周边形象小计通过影响购房五个住宅区域因素分析比较，得出四个楼盘相对于本案相对得分。通过影响购房四个住宅个别因素分析比较，得出四个楼盘相对于本案相对得分。住宅个别因素直接比较表个别因素权重本案齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城社区配套建筑外观户型设计居住氛围小计通过工程进度交易时间和上述区域因素个别因素修正，消除项目自身差异和外界因素差异，进而得出四个楼盘相对于本案参考价格。本案市场比较法权重系数修正表相关列项齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城本案相对价格权重加权后相对价格本案销售价格根据前面得出相对价格，再乘以各自楼盘对本项目定价影响权重，相加，得出本案公寓部分理论销售价格，通过计算，本案住宅整体均价为元平米定价修正以上对本案元平米定价是基于对本案目前入在销售上。从四月份中旬济南各项目销售情况以及新开盘情况来看，并没有出现明显变化，涨价和热销仍然存在。市场陷入新轮观望新国十条出台后，各部委各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行银监会加强房地产信贷管理第二套住房认定标准济南各行已经明确贷款政策财政部税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策国土资源部改革土地出让方式住房建设部编制和公布住房建设规划同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控后，新轮更严厉房地产政策调控在月中旬拉开序幕，接下来个月内政策调控预期仍在持续，市场进入新轮观望政策调控消化期。从目前看来，政策几剂猛药肯定会影响到成交量和带来不可避免观望迷惘，目前客户观望心态是最值得我们关注。从个别项目来看，来电来访量明显下滑，退房现象频有发生。小户型公寓商业写字楼等投资型物业受影响，但幅度不大小户型公寓项目原本属于投资性物业，但由于近年济南经济处于调整中，投资者投资热情受到较大平抑，因此购买小户型公寓群体多以自住加过渡为主，以首次置业为主，总价低，首付款比例相对少，这部分群体受政策影响较小其次，公寓经过过去几年增长，进入年小户型公寓新增供应量有限，而且存量经过年消化所剩不多，造成当前小户型公寓供求关系是供应偏紧，而需求相对还是比较旺盛再者，由于小户型公寓中有比较多单身公寓，方面总价低，另方面租赁活跃，因此投资者比较喜欢投资单身公寓，投资需求比较旺盛，目前政策提高首付到五成，影响是单个投资客购买套数会有所减少，但整体需求与供应相对还是比较平衡。受影响比较大是小户型公寓中偏大户型，总价过高，对自住过渡需求和投资需求都造成过高门槛。商业写字楼首付款比例都是，在现有信贷政策之下，影响不是亿元。消费水平人均消费性支出每年增长元数据来源济南市统计局网站城市人均消费性支出每年增长元左右，城市居民消费能力不断提高。年增幅比例接近，五年来最高，近两年消费性支出增速有所放缓。恩格尔系数城镇居民农村居民生活富裕数据来源济南市统计局网站联合国粮农组织标准小康富裕低于最富裕从上图可以看出，年济南市该项指标变化不大，基本徘徊在之间，无论是城镇居民还是农村居民，都处于较富裕状态。城市经济环境分析经济结构济南已处于工业化后期，制造业经济向服务业经济转型时期年，济南市完成生产总值亿元，人均约为元人，按现行汇率折合美元为元人。根据钱纳里模型，济南已处于工业化后期，经济上将由制造业经济转向服务业经济。数据来源济南市统计局网站产业结构济南产业经济进入到工业经济中后期，具备成为物资流资金流技术流和信息流支配和控制权头脑型城市。近几年，济南第三产业占比重逐年走高，年达到，产业增加值达到亿元，增长，高于山东半岛城市圈其它城市，也就是说济南处于工业经济中后期，距国际服务经济标准仍有定差距。数据来源统计局网站经济发展阶段与社会产品特征经济发展阶段农业经济工业经济服务经济社会产品特征第产业为主导，以生产农产品为主社会第二产业为主导，以生产工业产品为主社会第三产业占以上，以生产服务产品为主社会济南城镇化和城市化进程济南城镇化水平全省第三，人口集聚吸纳能力全省第二城镇化和城市化实质是个城市经济发展。全省城镇化工作会议下发山东省城镇化发展报告透露，济南城镇化综合发展水平较高，城镇化质量指数达，连续三年居全省第三位，城镇化发展多项指数位居全省前列。此外报告还显示，济南虽因即将步入城镇化发展后期阶段，增速放缓，但城市经济发展水平高，基础设施完善，就业机会较多，人口集聚吸纳能力全省前两名。从常住人口与户籍人口关系来看，济南和青岛同属于全省最大人口净迁入地，年净迁入人口达万人。同时济南和青岛也同属于全省吸纳暂住人口最多城市，暂住人口占城镇人口比重高达，居全省第二位。根据城市化理论，济南从年开始，进入城市化高速发展期，随着城镇化和城市化水平不断提高，年开始出现郊区化趋势。伴随着城区人口增多和城市人口聚集效应增强，济南呈现了房地产开发量迅速增加土地供应边缘化地价增长趋势明显等特征。经济环境小结济南市总体经济向好，综合实力强，利于投资。城镇居民消费水平不断增长，购买力强。三产占据半壁江山成为主要产业，吸引力不断增强。④济南整体经济受内部影响大，不同于其他线二线城市，宏观虽紧，中观较松。二章丘市经济环境分析近几年济南各区域情况览表面积平方公里人口万数据来源济南统计局网站章丘经济环境小结章丘在整个济南市行政区中面积最大人口最多，其房地产市场发间与需求空间也较大章丘市逐年增长，其居民生活水平越来越高，房地产投资吸引力越来越强随着济南东拓步伐跟进，章丘借势济南规划之利好，未来发展前景极好，且随着章丘经济开发区交通配套越来越完善，其对外吸引力将不断加强。二城市规划发展分析十字方针，东拓为先自年提出东拓西进南控北跨中疏十字规划发展战略及城市总体布局以来，东拓是最先开始且东拓力度最大城市发展向东,整个济南亿元亿元亿元章丘市亿元