庭院叠加双拼元联排元独栋双拼叠加庭院汀湘十里万独栋双拼联排独栋元双拼元联排元独栋双拼联排南山苏迪亚诺万独栋双拼联排洋房联排元洋房元在满足容积率条件下，长沙将有可能大量出现亚别墅洋房高层等复合型社区。附件二中铁臵业长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩测算物业经济指标分析长沙高端物业开发指标项目名称占地面积容积率物业类型比华利山万独栋，联排，双拼，洋房，公寓托斯卡纳万联排洋房鹏基诺亚山林万独栋双拼叠加洋房公寓早安星城万合院联排洋房碧桂园威尼斯万独栋联排洋房带精装修湘江壹号万独栋叠加公寓麓山恋迪亚溪谷万独栋双拼庭院叠加汀湘十里万独栋双拼联排南山苏迪亚诺万独栋双拼联排洋房沙河世纪城万双拼联排叠拼洋房小高层市场指数分析在选取高端楼盘中，容积率控制出现种高则偏高，低则偏低局面，容积率在之间项目五个，容积率在之间项目五个，就其在市场上销售情况来看，市场上容积率低楼盘市场综合价格比容积率高楼盘高。容积率与开发价值分析本地块开发容积率拟选择三种，假设容积率对价格影响关系为别墅类价格差价在元，普通小高层住宅产品差价在元。从而对可售建筑面积进行销售收入预测方案容积率物业类型产品类型销售单价可售建筑面积总销售收入别墅类产品双拼别墅联排别墅独栋别墅小高层社区商业合计方案二容积率物业类型产品类型销售单价可售建筑面积总销售收入别墅类产品双拼别墅联排别墅洋房小高层社区商业合计方案三容积率物业类型产品类型销售单价可售建筑面积总销售收入别墅类产品双拼别墅联排别墅洋房小高层社区商业合计注小高层产品引入方面主要根据项目地形特点，以保持原生态开发理念，平衡容积率，另方面则是考虑满足政策对本项目要求。销售价格是我司在当前可比项目价格基础上结合市场需求及本案产品特点拟定。假设开发综合容积率在之间选择，在降低容积同时居住品质及景观得到最大化提升，反之，在提高容积率情况下，总销售收入上升，投入成本也相应增加。下面我们将对以上三种容积率情况对其投资利润率进行对比分析。本项目地块容积率以三种方案分别进行测算，考察容积率与经济效益之间关系。测算结果如下附表容积率变化与经济效益对比测算静态方案方案二方案三备注总建筑面积万含公建总成本万元销售收入万元税前利润总额万元税前利润率税后利润总额万元含所得税土地增值税税后利润率项目经济效益与容积率对比关系如下图所示容积率容积率容积率税前利润总额税前利润率如上表所示，经济效益与容积率之间敏感性不强。三种容积率指标下投资回报率相差不大，而成本投入则相差较大。容积率与开发环境分析方案第种方案容积率第二种方案容积率第三种方案容积率产品类型及面积配比别墅双联独别墅双联别墅联双小高层洋房洋房社区商业中高层小高层公建配套社区商业社区商业公建配套公建配套方案对比优点建筑体量较小，总投入成本较少，开发周期较短，市场风险相对较小容积率低，产品易营造物业形态比较容易迎合市场中高端客户需求双拼别墅在长沙别墅市场价值低估，产品迎合市场需求有利于提升项目整体价值增加洋房产品比例，有利于扩大客户来源洋房作为高端别墅产品补充，有利于提升项目综合品质单位土地成本较低可使销售收入达到最大值测算结果不足土建成本偏高。产品种类多，社区不纯粹建筑密度较大，对生态环境破坏较大，同时增大平整土地成本。项目建筑体量大，开发周期较长，市场风险较大对原生态环境破坏较大，平整土地成本较大项目品质难以提升，不利于价值最大化项目在三环以外，对无车族来说吸引力小，客户市场小。新业观点结合地块特征容积率及各方因素，容积率下降到对地块品质及价格提升作用较大，从中铁集团经济效益墅供应较少，合适价位独栋别墅供应量有限目前，长沙别墅产品供应量达到了套，其中联排别墅达套，占到全市别墅类产品供应总量近六成，作为景观资源占有率最高产品，别墅供应总量为套叠加别墅为套,占到全市，是目前长沙别墅市场辅助产品。而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限。三长沙高端物业开发类型分析长沙别墅项目多为复合型物业开发包含有别墅洋房及高层住宅等多种物业类型伴随着长沙别墅项目用地规模增大，近期推出项目多为综合性开发项目，如南山苏迪亚诺麓山恋迪亚溪谷碧桂园威尼斯城，藏珑湖上国际社区，早安星城鹏基诺亚山林等都为复合型物业。四长沙高端物业销售价格分析长沙别墅市场主体销售价格保持快速增长在长沙整体经济保持持续快速增长前提下，整体房地产市场供需平衡稳定增长，为别墅市场发展奠定了坚实基础，长沙别墅市场从年前元平米以下主体市场到年元主体市场逐步拉升，年市场出现了上元平米顶级别墅。本项目可比长沙别墅项目产品及价格分析如下表所示项目名称占地面积容积率物业类型价格面积区间比华利山万独栋，联排，双拼，洋房，公寓联排元，双拼元，洋房元独栋以上，联排，双拼以上托斯卡纳万联排洋房联排元联排，洋房鹏基诺亚山万独栋双拼双拼元独栋林叠加洋房公寓联体元洋房元公寓元双拼叠加洋房，复式早安星城万合院内带来消费客群支撑随着政府宏观调控，低容积率低密度高品质物业市场逐步稀缺区域内近期多个大盘开发建设将提升区域配套设施。威胁分析政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行以下占规定，而根据长沙市规划管理局文件关于青竹湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题意见长规报号文件，要求本项目小于小户型套型面积占，虽然较已经有了很大降低，但是本项目规模体量比较大，比例仍然不小，将在定程度上影响本项目开发建设市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较大，地理位臵都优于本项目，未来竞争比较激烈未来出台政府宏观调控政策影响，年以来，全国各地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来众多宏观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新更严厉宏观调控政策，从土地市场供应结构金融信贷市场等多个方面对房地产市场进行调控。四地块定位分析根据地块实际情况，结合市场供应情况，以容积率以为基准进行开发建设，预计总建筑面积为，以别墅类产品独栋双拼联排小高层产品及少量社区商业组合开发模式为宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。二投资和收益分析在容积率情况下进行了模拟财务测算，以万亩地价计算，税前利润为万元，税前利润率为，税后利润万元扣除土地增值税，税后利润率，有着较高经济效益项目投资经测算，该项目总投资为万元，实际投资估算详见下表表投资估算表开发面积亩容积率项目名称长沙青竹湖项目日期项目单位成本元总成本万元计算说明土地成本,其中土地出让金,按照万亩计算,土地面积亩二开发前期费其中勘察设计费项目为别墅，部分提高设计费报批报建费三通平费场地具备道路场地平整，考虑临水临电临时设施费临时围墙临时办公室临时围板三建安成本,别墅,普通住宅,提高品质,含土建门窗外檐地下室等四基础设施费其中给排水工程费含贴费和开口费室外燃气系统含区内工程费灶表费高低压供电系统含高低压和配套费，区内工程费，红线外费用室外消防系统按总建筑面积计算综合管网设计室外智能系统五园林环境依设计方案不同而不同其中绿化建设费区内区外绿化支出建筑小品考虑硬地喷泉雕塑等道路和照明直接成本,六管理费用七财务费用其中财务费用土地贷款额度按土地成本，按照年，利率财务费用建设贷款亿,年建设期,利率八不可预见费九营销费用销售收入间接成本总投资成本,直接成本间接成本注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正常情况。二项目收益别墅类物业按元平米小高层销售按元社区商业销售按元平米计算，项目收益详见下表表二项目收益表注容积率序号项目名称销售单价工程量金额万元备注销售收入别墅类双拼市场预估其中产品联排市场预估独栋市场预估小高层市场预估社区商业市场预估营业税及附加税前利润总投资税前利润率总投资土地增值税增值额所得税税后净利润税后净利润率净利总投资注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正常情况。三拟开发周期规划年通过土地转让取得该地块。项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为万方体量项进行滚动式开发。项目整体开发周期为年半。其中，建设周期为年年月年月项目整体销售周期为年，在资金到位情况下，预计年上半年第期开始入市销售。时间规划开发进度年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年工程进度第期双独联第二期双独联第三期双拼联排小高第四期小高层为主双拼销售进度第期双独联第二期双独联第三期双拼联排小高第四期小高层为主双拼四分期销售收入规划表三销售收入规划表注容积率销售年份开发期数产品类型销售单价元销售体量销售收入万元分期收入万元年第期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第二期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第三期双拼别墅联排别墅小高层商业年第四期双拼别墅小高层商业合计五现金流量分析表四现金流量动态表序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年现金流入销售收入其它收入现金流出开发建设投资土地成本开发前期费建安成本基础设施费园林环境管理费用财务费用土地财务费用建设营销费用销售税费土地增值税所得税当期现金流量累计净现金流量贴现系数当期净现值累计净现值财务内部收益率财务净现值动态投资回收期年静态投资回收期年财务内部收益率动态投资回收期年静态投资回收期年该项目在出售时全部投资收益经济可行性分析表明，本将对以上三种容积率情况对其投资利润率进行对比分析。本项目地块容积率以三种方案分别进行测算，考察容积率与经济效益之间关系。测算结果如下附表容积率变化与经济效益对比测算静态方案方案二方案三备注总建筑面积万含公建总成本万元销售收入万元税前利润总额万元税前利润率税后利润总额万元含所得税土地增值税税后利润率项目经济效益与容积率对比关系如下图所示容积率容积率容积率税前利润总额税前利润率如上表所示，经济效益与容积率之间敏感性不强。三种容积率指标下投资回报率相差不大，而成本投入则相差较大。容积率与开发环境分析方案第种方案容积率第二种方案容积率第三种方案容积率产品类型及面积配比别墅双联独别墅双联别墅联双小高层洋房洋房社区商业中高层小高层公建配套社区商业社区商业公建配套公建配套方案对比优点建筑体量较小，总投入成本较少，开发周期较短，市场风险相对较小容积