（批复）丽景滨江房地产开发项目可研建议报告（发改委）

具体构成比例如下四成本测算详见后附表四现金流量详见后附二表第十章项目财务评价贷款还本付息表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年借款还本付息年初借款累计本年借款本年利息年末本息偿还年末借款累计还本付息资金来源总投资自有资金银行融资销售款回收资金情况占总投资比例投资回收备注银行贷款利率按年利，还本付息来源为销售收入。

本年应计利息年初借款累计本年借款利率。

二项目财务评价项目静态盈利分析销售税金及附加估算表销售税金及附加估算表单位万元类别计算依据合计建设经营期销售税金及附加销售收入投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计建设经营期投资总额建设投资投资利息资金筹措自有资金银行借款销售收入再投入土地增值税计算表土地增值税计算表单位万元序号项目名称计算依据交纳金额销售收入扣除项目金额开发成本序号项目名称计算依据交纳金额开发费用销售税金及附加其他扣除项目取增值额增殖率增值税率速算扣除数土地增值税利润总额所得税我司按销售额核定征收净利润指标评价全部投资投资净利润率全部投资投产利润率自有资金投资利润率本项目以上三个静态指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，说明本项目可行。

现金流量与动态盈利分析全部投资现金流量见下表评价指标税前全部投资当时当时税后全部投资当时当时全部投资现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入现金流出建设投资销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现净现金流量税前净现金流量税前折现净现金流量税前税后全部投资均大于均大于基准收益率，说明本项目可行。

动态盈利分析净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生现金流量差额，为当年净现金流量。

将项目每年净现金流量按基准贴现率预算为项目实施初期即为本项目开始投资当年年初第年现值，此现值代数和就是项目净现值。

净现值评价标准临界值是零。

经上面计算，本项目税前税后全部投资大于说明本项目可按事先规定贴现率获利，在所研究经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。

基准折现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数所采用利率。

般取稍大于银行同期贷款利率为基准折现率。

本房地产投资项目基准贴现率选取时，将同期央行前期贷款利率上浮，取。

内部收益率内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时贴现率，即项目净现值为零时贴现率。

内部收益是项目贴现率临界值。

本项目属于方案评价，经上面计算，税前税后全部投资分别为和分别大于同期贷款利率和基准贴现率，说明项目可行。

项目经济效益指标汇总表单位万元类别静态指标动态指标项目投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资自有资金资金来源与运用表及其分析资金来源与运用表单位万元序号项目名称建设经营期资金来源销售收入自有资金银行借款资金运用建设投资借款还本付息销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金累计盈余资金根据上表，本项目每年累计盈余均大于，故从偿债能力分析来说，该项目是可行。

结论从项目经济分析来看，项目税前税后全部投资净现值均大于，内部收益率均大于基准收益率，且每年累计盈余资金大于，故从盈利能力及偿债能力分析来看，该项目是可行。

附表成本测算项目概况备注用地面积亩容积率建筑密度绿化率开发面积其中可售面积为住宅商铺车库柴棚间公建面积幼儿园销售收入万元住宅商铺车库幼儿园二开发成本前期费用土地成本万元亩万元亩总体规划费万元按实际发生情况计单体设计费万元元报批规费万元元地勘费万元亩万元亩三通平万元按万元预提图纸设审含消防万元元整体策划万元按万元估算青苗补偿按每亩万元亩估算不可预见费万元小计二开发费用建安成本万元元招标质检费用万元建安成本计监理费用建安成本计住就行传统观念，改善型住房需求较为明显。

住房消费正从无到有有到优优到又转变，二次臵业三次臵业消费群体逐步扩大。

㈣从需求关系看按照年宜春中心城控制区含温汤面积平方公里总人口万人城区控制面积平方公里规划思路。

到年，城区建成面积达到平方公里，常住人口万人。

未来若干年，城市建城区面积里及城市人口仍将有个急剧扩张阶段。

在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，宜春市每年人口增长拉动住房需求，加之城市外来人口购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔发展空间。

三市场品牌定位正荣丽景滨江定位中高端产品。

锁定目标客户群宜春市对房改房上市全面放开，住房升级换代购买团体已经形成。

我们必须抓住有利商机，及时推出升级换代产品以满足市民对居住消费不断发展需求。

四营销推广策略正荣丽景滨江项目以住宅为主，仅规划部分商业以满足小区业主生活配套，属住宅项目。

项目总户数约户，商业面积约。

做好住宅部分营销推广，聚集人气后，商业及其它部分仅为配套使用，不存在任何销售压力。

正荣丽景滨江营销推广依据为项目产品定位目标客户群及当地房地产市场动态，分别制定项目总体营销策略和项目年度营销策略根据项目工程进度及黄金周时间节点制定阶段性营销策略大型推广活动促销活动。

二三期营销策略做到统性和系统性，实现营销推广效应最大化。

根据项目总体营销策略及开发进度分步实施，逐步执行。

本项目共分为三期工程，各工程将分别分解成二三个标段进行施工，根据各标段工程进度达到预售条件阶段性推出房源，本案目前营销推广工作企业泛珠区域房地产开发品牌企业，在房地产开发和市政工程领域中树立了优质形象。

正荣公司在不断发展壮大同时积极支持社会公益事业，用于文化体育事业和扶贫救灾方面捐款达百多万元，受到社会各届赞誉。

其中年捐款万元用于支持九江地区震后重建年向第五届全国农运会捐款万人民币年支持袁山公园开园及绿化建设捐款万元为江西省第十届运动会赞助了万人民币年出资赞助宜春地区九八年两名高考状元特困生完成大学学业。

四项目申请报告编制依据㈠江西省企业投资项目核准暂行办法江西省人民政府令第号㈡国家计委建设项目经济评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法㈣市国土局正荣丽景滨江土地使用权证㈤市规划局正荣丽景滨江建设用地规划许可证。

原规划用地许可证用地名称高士北路项目投资开发用地异地补偿已改名正荣丽景滨江。

㈥南昌有色冶金设计研究院正荣丽景滨江项目建筑设计方案第二章拟建项目情况项目开发实施条件正荣丽景滨江项目地块选址官园小区秀江东路以北，芦州大道西侧，状元洲斜对面，项目毗邻环境优美秀江河和新市政府行政中心。

项目地块临江景线长达米，纵深余米。

项目宗地总面积亩，共由四块组成，其中地块亩，地块亩，地块亩，地块亩，人行道亩，临街长达米。

㈠自身条件成熟本项目是较优秀滨江题材项目，沿江分布有部分城市商业及居住区，是城市未来居住首选地之，项目地块临江沿线长达多米，纵深多米，具有无敌江景优势，为项目建造中高端大盘奠定了良好基础。

项目旁即为状元洲水浮桥橡胶坝进深沿江绿化带护堤健身道等设施给项目休闲健身赏景带来很大便利。

项目周边集中政府机关单位，该区域目前没有较大规模开发小区，项目周边即为江西省最大体育中心，对小区品质营造极为有利。

目前已有路公交车通达，交通便利。

项目北侧即为市政府新行政中心市政配套设施日必须将日趋成熟，项目增值潜力有很好市场前景。

生活配套市第二人民医院官园分园春台中学，仁智幼儿园。

项目地南侧将有秀江公园，具备健身休闲观景之功能。

周边有大型体育中心广电中心移动大楼保险大厦电力公司袁州区财政局大型超市，与市政府新行政中心相毗邻。

地形现状较平毯，开发时可减少场地平整费用降低开发成本。

㈡相关部门审批预审程序已到位土地征用情况土地征用工作完毕并取得该宗地国有土地使用权证。

规划方面已办理建设项目选址意见书及建设用地许可证，项目总体规划方案已通过宜春市规划咨询委员会评审通过。

环保部门已出具项目环境保护初审意见二主要经济技术指标根据宜春市中心城区总体规划发展趋势，按照统规划，分步实施原则，正荣丽景滨江项目总规划占地亩其中净开发用地面积亩，总规划建筑面积，计划分三期开发。

正荣丽景滨江项目期工程经济技术指标序号项目数量小区用地总面积小区总建筑面积可销售建筑面积住宅建筑面积商铺面积杂物间幼托面积容积率建筑密度绿化面积绿地率住宅总户数户会所汽车库个露天停车位个地下车库个垃圾站道路面积景观等其他设施排水去向连接周边道路排水管正荣丽景滨江项目二期工程经济技术指标序号项目数量小区用地总面积小区总建筑面积可销售建筑面积住宅建筑面积商铺面积杂物间幼托面积容积率建筑密度绿化面积绿地率住宅总户数户会所汽车库个露天停车位个地下车库个垃圾站道路面积景观等其他设施排水去向连接周边道路排水管正荣丽景滨江项目三期工程经济技术指标序号项目数量小区用地总面积小区总建筑面积可销售建筑面积住宅建筑面积商铺面积杂物间幼托面积容积率筑密度绿化面积绿地率住宅总户数户会所汽车库个露天停车位个地下车库个垃圾站道路面积景观等其他设施排水去向连接周边道路排水管第三章项目区概况及社会经济发展状况项目区概况㈠地理位臵宜春市位于江西省西北部，地处东经度分度分，北纬度分度分之间，东与南昌市抚州市接壤南与吉安市新余市为邻西与湖南省和本省萍乡市毗连北与九江市交界。

全市东西长约公里，南北宽约公里，土地总面积平方公里，地形由北向南，由西向东倾斜。

全境以丘陵山地为主，平原面积占总面积，丘陵面积占，山地面积。

㈡气候条件宜春市气候具有亚热带湿润季风气候特点。

气候温和，雨量充沛，四季分明，享有山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜之称。

全年平均气温，全年月平均气温最低为月，平均气温为，月平均气温最高为月，平均气温为。

年平均降雨量，年平均日照时间小时，年均无霜期天。

素有山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜之称。

宜春是全国第批生态试点城市之，境内条主要河流全部达到饮用水标准，个县市区大气质量都达到国家标准。

全市有处名山名胜个国家级森林公园个省级森林公园个省级自然保护区和个省级风景名胜区。

二社会经济发展状况近年来，按照市委市政府确定把宜春建设成为赣西经济中心城市总体构想，以思想大解放，对外大开放，促进体制转轨经济转型，加快工业化城市化进程为