（批复）乌兰浩特农副产品批发市场一期项目可研建议报告（发改委）

四总体规划概述临乌察公路为主入口，纬四街为主出口。

沿乌察路由北向南布臵加油站综合办公楼主门银行宾馆等商业网点，全部采用框架结构，力求美观人水平资质技术力量及业务能力进度质量投资情况进行综合评价，确定适合本工程施工单位。

设备采购要对投标人商业信誉加工制造能力报价交货期限和方式安装调试保修人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优供货厂家。

招标基本情况表项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计工程监理建筑及般设备安装工程其它设备重要材料第十章组织管理与保障措施项目建设期管理加强领导成立基建办公室，具体负责项目基本建设。

明确责任项目建设由基建办主任为直接责任人，各有关人员部门要从自己职能出发，承担相关责任，并做到各尽其职，各负其责，搞好协调配合。

严格项目管理整个项目建设要严格执行项目法人制招投标制质量监督监理制和工程合同制。

要牢固树立质量第思想严格把住各环节质量关。

对项目资金要做到专款专用，专户储存，严禁资金挤占与挪用，确保项目资金及时足额到位。

项目建设监督检查和竣工验收项目建设从立项筹建和施工要层层把关，基建和质量监督部门做到记录准确资料齐全搞好建档，保质保量完成建设任务。

二项目经营期管理项目建成后，乌兰浩特泰华农产品批发市场有限公司管理工作主要职能为公用设备维护及管理中心绿化美化，环境卫生及门前三包责任地段绿化卫生工作，以及社会治安和综合治理工作中心供水供电供暖及设备正常运转工作及保养维修工作中心消防设备管理维修保养工作，确保消防设备设施正常运转安全生产等卫生清扫第十章项目实施进度根据本项目确定规模及销售计划，项目建设周期确定为个月，采取统规划。

项目实施进度表年年月月月月月月前期工作基础建设施工期间工程完善注前期工作包括现场勘察资金筹集工程设计等时间项目第十二章投资估算与资金筹措投资估算依据地区现行标准定额和收费标准类似竣工工程项目单位提供相关资料二投资估算项目建设拟于年月年月完成，总投资为万元，包括前期准备费万元包括勘探设计费施工设计费资金筹措等费用土地购臵费万元。

基础设施配套费投入万元包括室外照明室外给排水消防硬化工程市场内道路围墙等建设期主体工程费为万元。

预备费万元。

设备资金投入万元。

流动资金投入万元详见投资估算表及工程其它费用表三资金筹措项目建设期为个月，总投资万元，全部为自筹。

第十三章财务评价项目成本费用估算㈠项目计算期项目计算期为年，项目建成后第年即开始投入使用，第年达到营业能力，第年达到营运能力。

项目建设期个月，经营期年。

㈡成本费用估算报表工资及福利费本项目定员人，月平均工资为元人，福利费按工资计。

年工资及福利费总额为万元。

折旧和摊销费固定资产折旧按直线折旧法计算，设备折旧年限为年房产折旧年限为年，残值率均按计。

修理费取折旧费管理费用含房产税水电等费用万元其他费用万元营业收入报表万元交易大厅第年建成，第年投产，建筑面积共万，租金元月，第年取，租金年收入为万元第年取，租金年收入为万元。

农产品检测费第年建成，第年投产。

项目检测服务年收入为万元。

商业楼第年建成，第年投产。

商业楼建筑面积万，租金元年。

租金年收入为万元。

加油站第年建成，第年投产。

六部加油机，采取整体租赁方式，年收益万元。

交易管理费主要采用进门收费模式，收费标准元斤。

建成年内交易量台辆天台辆斤，约万斤天，年收入万斤元斤天万元物业服务费可收费面积万，年收入元㈣税金营业税及附加本项目应按营业收入缴纳营业税。

按营业税额缴纳城市维护建设税，教育附加费，教育费附加。

所得税按税率计征所得税。

㈤利润利润及利润分配详见报表二财务评价融资前分析见报表所得税前和万元静态投资投资回收期年因此项目可行。

所得税后盈利能力所得税后净现值为万元内部收益率为静态投资回收期为年。

财务生存能力分析见报表投产后净现金流量均为正值，达到各年累计盈余资金要求，可确保项目正常运营。

利润及分配情况分析见报表从表中可知，各年利润均为正值，在确保债务本金偿还前提下，各投资方按其出资比例予以利润分配。

其中，总投资收益率多期平均值为，项目资本金收益率多期平均值为，利润情况比较好。

第十四章社会影响分析社会影响分析本项目是根据我市农产品物流产业发展需要而兴建，目是提供完善农产品交易集散市场，有效促进农产品企业之间竞争，鼓励农产品生产加工企业进行技术创新，有力地调动了周边企业生产积极性，进步促进我市农产品市场健康稳定发展。

进步提升我市农产品竞争力，推动我市农业进步项目建成后将极大改变我市现有农产品发展模式，以产业链模式提升我市农产品市场发展水平，为我市打造农产品市场优质化服务，提升农产品竞争力起到重要作用。

完善我市农产品市场体系建设，有力地推动我市农产品物流产业发展项目建成后将依托当地物流园区优势，整合我市现有农产品市场发展各环节产业，使之成为套先进农产品物流产业链，完善农产品市场体系建设，从而扩大我市农产品和北方梨苹果桃柿葡萄低温冷水性鱼类畜牧产品等内外销数量，扩大我市农产品市场份额，将我市农产品市较大发展空间，是较为理想农产品物流基地。

第四章建设规划方案规划方案规划原则必须坚持科学合理节约用地原则在满足基本功能需要同时，适当考虑未来发展建筑装修和环境设计，以现代建筑风格为主，四面装修体现清新典雅朴素方便特点根据实际需要，对农产品批发市场设施建设及建筑进行分类，包括交易展厅商业楼办公综合楼附属设施和生态系统绿化景观道路。

空间形态既要突出现代化特征，又要营造田园气氛，根据该场地所处周边环境，结合本项目实际从空间上统规划，形成色彩柔和空间景致。

按空间形态要求设定单体建筑。

景观及绿化充分考虑该地块与周围环境之间关系后，从空间形态统规划和平面布臵统考虑，营造自然和谐景观，在处理景观与绿化关系上，要突出景观，景观营造要结合现有各功能区单体建筑进行，使该单体建筑都形成个景观。

建筑物周围道路两边广泛种植植物，并加强平常保养。

交通组织及道路分析各功能区及各单体建筑物关系，合理设臵道路系统，形成便捷顺畅交通通道路网，根据人流与车流分设原则。

设臵机动车道及人行道。

根据规划要求设臵停车场。

二总平面区主要参数总占地面积亩商业楼建筑面积构筑物面积交易大厅容积率建筑密度间距系数绿化率三建筑工程概况商业楼，框架结构，形状为矩形，层数为二层和四层相结合，控制高度为二层商业楼米，商业四层楼米，交易大厅米。

墙体材料以砖结构为主，所有建筑内墙均采用轻质隔墙板，外墙外保温。

门窗材料塑钢或铝合金门窗，普通玻璃。

内装修内墙体不使用易裂易燃不耐碰撞不易悬挂轻质板材，装饰材料不使用壁纸所有卫生洁具，采用耐腐蚀难沾污易清洁建筑配件。

室内地面为水泥砂浆找平，墙面和屋顶刮腻子。

外装修采用石料外墙涂料进行四面装修，以淡色为主。

四导农民面向市场调整优化农业结构，实现增产增收和保证城乡居民菜篮子供应促进社会稳定方面，发展发挥着不可替代作用。

为适应新阶段调整优化农业结构推进现代农业建设增加农民收入需要，适应在农产品供应数量品种质量上满足居民消费水平日益提高需要，必须加快农产品批发市场建设，强化基础设施，完善市场功能。

从内蒙古自治区乌兰浩特市经济区发展规划上升到盟战略层面，作为兴安盟自由贸易区经济协作等多区域合作交汇点农产品批发市场，其农产品物流业也获得了前所未有发展机遇。

乌兰浩特农副产品批发市场使我盟农产品得到快速发展，农产品贸易规模与投资规模不断增大，农产品流通体系不断增强，陆续建立了个具有我盟特色农产品批发市场，将农村农业农民与城市工商业城市居民紧密联系在起，使农业增长方式发生了很大变化由产量增长型，向依靠结构调整，优化产业结构，提高效益型转变，经济增长质量有了新内涵。

因此，积极推进兴安盟农产品市场体系结构调整和升级改造，实现兴安盟农产品生产加工物流产业链整合，发展农产品物流产业迫在眉睫。

二市场分析面对中国农业产销区域专业化商品化国际化不断发展及相对过剩格局渐趋固化未来，笔者认为，在今后二十年里，农产品批发市场发展趋势可能集中体现在以下几个方面。

东强西弱格局将得到定程度改善。

应该说，未来段时间，我国东西部经济差距还会继续扩大，但这并不等于说农产品批发市场发展亦如此。

随着我国产业结构演变及西部开发战略持续实施，笔者以为，经过段时间努力，农产品批发市场东强西弱格局将得到定程度改善。

这是因为其，西部人地关系没有东部紧张，具有多种地形和气候，有些东部并不具备农业资源，如果科技进步使灌溉节水抑沙适宜品种等因素较好解决，西部农业资源将得到更好地利用，从而提供更多商品产出。

其二，根据现代区域梯度发展和产业迁移理论，在未来时间里，东部会将更多农业资源用于发展非农产业，导致其农业地位继续下降，而西部将接替东部更多地承担起农产品供应基地作用。

批发市场将逐步向城市特别是区域中心城市转移。

目前，农产品产地批发市场许多建在县城及乡镇，这与我国尚处在农业市场化初期，区域专业分工不显著相关。

产地批发市场大多由农村集贸市场发展而来，产品外销数量并不大，主要是就地通过集市销售。

随着区域专业生产规模扩张，产品集散日益具有区际流通意义，传统集市也发展为专业性批发市场。

尽管市场设在原始产地有方便农民就近上市之利，但因所在集镇基础设施少服务条件差等原因，很难适应批发市场客货流量不断增长需要，使其发展受到很大局限。

于是，些地方政府着手市场整合，将区内若干小市场归并为个大型专业市场，并迁至城市乃至区域中心城市。

市场迁至城市，也利于政府在更大范围组织和推动专业化生产。

发达国家经验表明，随着国农业区域专业化生产格局形成与发展，大宗农产品交易市场有向区域中心城市转移客观必然性。

这种趋势目前在我国已有所体现，未来将表现得更加充分。

此外，因非农产业和非农人口向些优势集镇集中，些批发市场所在集镇也会发展转化为现代城市，从而加大城市市场数量和份额，这也是农产品市场向城市转移重要方式。

不过，这种转移并未发生市场空间位移。

应该指出是，在这种由农村集镇向现代城市发展过程中，批发市场往往发挥着至关重要牵引作用。

市场经营企业化并形成些专业性市场经营公司。

在市场经济条件下，如同经营工厂商场和酒店样，对批发市场投资和经营也将成为个相对产业