（批复）九华山茶溪小镇度假村项目可研建议报告（发改委）

酒店客房数本项目拟自营公寓式酒店有客房套。

餐饮服务营业收入餐饮服务营业收入按酒店入住人数和人均餐饮消费估算。

年酒店入住人数客房数人入住率天年餐饮服务营业收入年酒店入住人数人均餐饮消费元娱乐服务收入根据风景名胜区旅游经营管理调控指标体系初探南京大学学报调查和统计国际平均水准，娱乐服务收入为客房收入国内经营较好风景名胜区，娱乐服务收入为客房收入左右。

本项目娱乐服务营业收入按客房收入估算。

商务会议服务收入大会议室个元天入住率使用率天年。

中会议室个元天入住率使用率天年。

小会议室个元天入住率使用率天年。

税费计算房产销售涉及税费表税费项目税费率营业税营业收入城市维护建设税营业税教育附加费营业税地方教育附加营业税土地增值税超率累进所得税酒店经营涉及税费表税费项目税费率营业税营业收入城市维护建设税营业税教育附加费营业税地方教育附加营业税所得税利润总额经计算，本项目在营业期内，年均上缴税金为万元。

详见附表营业收入销售税金及附加和增值税估算表。

利润估算经计算，本项目在营业期内，年均利润总额总计为万元。

详见附表利润及利润分配表财务盈利能力分析主要计算报表建设项目投资估算表流动资金估算表项目总投资使用计划与资金筹措表总成本费用估算表固定资产折旧估算表无形资产和其他资产摊销估算估算表工资及福利费估算表营业收入销售税金及附加和增值税估算表利润及利润分配表项目投资现金流量表项目资本金现金流量表财务计划现金流量表资产负债表借款还本付息计划表主要计算指标汇总表主要财务评价指标投资利税率投资利润率财务内部收益率税前税后财务净现值税前万元税后万元清偿能力分析本项目银行贷款万元，贷款期限年，年初发放，年利息总计万元。

由于本项目经济效益良好，因此对银行贷款有足够清偿能力。

经测算偿债备付率大于利息备付率大于最大贷款偿还期为年。

表明偿还银行资金有保障。

不确定性分析盈亏平衡分析年固定成本年营业收入年可变成本年营业税及附加以设计生产能力利用率表示盈亏平衡点，也就是说该项目经营规模只要达到设计能力时，企业就可以保本，项目财务盈亏持平，由此可见，该项目抗风险能力较强。

敏感性分析内部收益率较基本方案增减投资额经营成本销售收入序号变化因素基本方案项目在范围内变动，收入下降经营成本和投资上升对内部收益率影响为营业收入下降经营成本上升固定资产投资上升，。

均大于基准值，说明项目有较强抗风险能力。

财务评价结论财务分析结果表明，本项目税后财务内部收益率为，大于基准收益率，税后财务净现值为万元，大于。

本项目具有良好竞争性流动性稳定性盈利性，收入稳定，保本点低，投资回报率高，抗风险能力强。

从财务角度评价，该项目在经济上可行。

结论与建议结论本项目为新设项目法人安徽九华山润地建设投资有限公司投资建设，公司注册资本为万元，全部以现金方式出资成立。

公司具有较强经济实力和筹资能力。

企业机构和制度健全，管理规范，信誉良好。

是本项目成功实施保证。

项目符合相关规划要求本项目建设符合九华山风景名胜区总体规划庙前镇总体规划和池州市政府关于加强九华山风景区规划与建设管理通知池政秘号规定和规划要求。

选址符合项目要求本项目选址于紧邻省道五溪九华山公路东侧，距离九华山主景区公里。

该处水文地质等建设条件符合项目建设要求。

项目在建设过程中，对环境影响主要是施工期间噪音和运输污染，及项目运营期间垃圾污水油烟废气，项目单位通过制定文明施工雨污分流垃圾收集油烟净化等措施，完全可以克服项目对环境消极影响。

投资估算与融资方案本项目总投资万元，资金来源计划为企业自筹万元楼盘销售款万元申请银行贷款万元。

本项目可获得房产销售收入万元。

在酒店经营期内，酒店经营年均营业收入为万元，年均利润总额为万元，年上缴税收万元。

财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力和清偿能力较济在长三角区域占据重要地位。

九华山北门户地区长期以来以传统佛事接待而延伸旅游商品交易旅游住宿旅游餐饮等为主，缺乏适应新时期多种旅游需求，时兴自驾游健康游商务游等，而这类新兴旅游在沿海地区特大城市等迅猛发展。

本地区不新增这样功能未免不适时宜不解风情。

因此，从提升九华山区域竞争力出发，从新兴旅游客观需求出发，从挖掘资源塑造品牌出发，本项目将增加高尚休闲健身养生会务，艺术交流各类俱乐部野外拓展训练山地自行车体验自驾游等以及度假等功能，主动接受和积极承载区域经济行为需求，从功能综合上环境舒适上空间宜人上，活动多样上增加九华山北门户综合功能，提升整个九华山综合竞争力。

六扮靓北大门，提升知名度本项目位于九华山风景名胜区北门户核心区域。

该项目建设对于打破沿路千篇律山地和村庄景像，创造丰富而富有变化建筑景观具有重要作用，与此同时，本项目丰富而多样旅游健身休闲疗养等也将极大丰富北部沿线公共服务内涵和品质，这对完善九华山公共服务功能，提升北门户形象和地位具有重要意义。

七完善产业链，提升和谐度本项目实施，将极大提升地区品质，带动土地价值提升，与此同时本项目旅游度假休闲养生健身等产品推出，将使当地旅游产业从低端参观经济中端旅游商品经济延伸到高端服务产业，这些都将大大促进地方经济发展。

而因此而带来就业机会增加生活质量提高自豪感树立都将极大提升当地百姓幸福感，增加社会和谐度。

市场预测概况当代旅游业已成为个发展快能耗少收益养生休闲会所容积率绿地率建筑密度机动车停车位个非机动车停车位个项目综合评价该项目行业准入性好。

本项目建设符合九华山风景名胜区总体规划庙前镇总体规划和池州市政府关于加强九华山风景区规划与建设管理通知池政秘号规定和规划要求。

选址符合项目要求。

本项目选址于紧邻省道五溪九华山公路东侧，距离九华山主景区公里。

该处水文地质等建设条件符合项目建设要求。

项目市场前景好。

该项目以九华山大旅游为依托，以生态休闲度假为主题，以特色产品为经营，具有很强吸引力和竞争力，同时也符合今后旅游发展趋势。

项目整体规划设计具有高品位高水平，贯彻了科学发展观和可持续发展理念，这将使九华山茶溪小镇度假村成为九华山乃至池州市旅游接待休闲度假标帜。

项目产品方案工程方案和环境保护方案可行，总体规划合理，投资规模适中。

根据项目建设内容和规模，项目完成后将能形成较大市场规模，产生较大营业收入。

财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力和清偿能力较强。

本项目实施将为承办单位带来可观经济效益，并可实现可持续发展。

项目不仅具有良好经济效益，更为重要是对地方整体经济发展和产业结构调整具有较强带动效益。

建议贷款行方面在实行有效风险控制和财务监督下，对项目单位给与大力支持。

项目背景及必要性项目背景九华山位于安徽省池州市青阳县境内，面积约平方公里。

据记载早在晋代公元年就有了寺庙建筑。

开始为道观，到唐代广修佛寺。

九华山是我国佛教四大名山之，诗仙李白曾三上九华山作诗赞美曰昔在九江上，遥望九华峰，天河挂绿水，秀出九芙蓉。

九华山又是国家级风景名胜区，为了加快安徽省旅游产业发展，中共安徽省委省政府以皖发号关于要求加快两山湖旅游经济发展若干意见对安徽省旅游发展方向作了总体规划和实施纲要。

池州市政府积极贯彻落实，发出关于加强九华山风景区规划与建设管理通知池政秘号。

据此，九华山管委会制订了九华山风景名胜区总体规划柯村景区总体规划，对整个九华山景区功能进行整合和细分，确定了以柯村为基地，为整个景区提供全方位服务管理功能，并作为游客旅游观光接待中心。

旅游接待水准和服务水平直接影响旅游业发展。

本项目建成后不仅可以提高九华山高端客户接待能力和接待水平，进步提升整个九华山旅游档次，同时其独特造型靓丽景观与九华红盆景园等项目形成体大旅游概念也必然将庙前镇佛国文化园打造成为旅游景点之。

九华山旅游资源丰富，是正在建设和发展中国家级旅游风景区，地处皖鄂赣三省交界沿江地带，是长三角经济圈与武汉经济圈交汇点，也是池州市社会经济发展优势和潜力所在。

近年来，池州市委市政府始终坚持安徽省委省政府做出加快建设以黄山九华山为重点世界级旅游胜地，推进旅游国际化进程，促进皖南大开放决策，努力构筑大九华大旅游大产业，积极加大旅游兴市战略实施力度，加快旅游强市建设步伐，把经营九华山发展九华山繁荣九华山作为强市发展重要举措来抓，努力打造国际性佛教道场和世界级旅游胜地这目标。

本项目位于池州市青阳县庙前镇，紧邻五溪九华山公路，距离九华山核心景区公里，与青阳县相隔公里，距离池州市公里。

规划范围西至五溪九华山公路，北至山体南麓边缘米，南至在建酒店进村道路，东至水库村庄联系道路，总用地约公顷即亩。

北有九华红蚕桑文化园素食园盆景园等旅游休闲度假项目，与本项目紧紧相邻连为体，形成集旅游休闲度假观光为体产业链条。

从整体规划角度来看，本项目是完全符合庙前镇总体规划。

项目紧邻中国四大佛教名山之，国家级风景名胜区九华山，九华山悠久佛教文化，奇丽自然山地景观，宜人生态气候，便捷对外交通都为本项目实施提供了个良好外部环境。

加之项目三面环山，面临路，东高西低，河塘均布，阡陌交通等自然特点，也为本项目塑造独具特色人文品质提供了可能。

按照九华山风景名胜区总体规划，作为中国四大佛教名山国家级风景名胜区之九华山，将来在空间上将发展成北有庙前，南有南阳，中拥老街态势。

根据年安徽旅游经济运行情况报告，作为全省家重点景区之，年，九华山接待游客万人次，同比增长，超越黄山排名第累计门票收入亿元，同比增长，排名第三。

因此，九华山不仅是全省乃至更大区域个重要旅游景区，同时也将逐步发展成个重要旅游经济积聚区，秀丽九华人文九华繁华九华将是点亮九华山未来，带动九华山嵌入国际旅游市场竞争代名词。

建设必要性然而我们从现实发展也看到，除了老街发展成就有目共睹以外，南阳依托马路经济在近几年发展迅速，而作为北门户庙前镇由于镇区偏于西偶，远离黄金要道五溪九华山公路，无法获得更多经济带动，而柯村受到近几年功能重复产品结构单而又粗放式建设，发展空