（批复）九龙仓时代上城项目可研建议报告（发改委）

项目建成后将改善城市形象，进步带动相关产业发展，促进所在区域经济和社会发展刺激社区商业，服务业发展，为当地产业发展带来商机，吸引更多投资商，对苏州园区招商引资及拉动经济增长具有深远影响。

四宏观经济影响分析第八章社会影响分析社会效果影响分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用随着人民生活水平提高，人们对住房需求不仅仅满足于有个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环境和室内环境，本小区建房目标就是要建造适合人们居住生活良好环境。

本小区建设不但可以为大量苏州居民提供高质量住房，解决人们对优质住房需求，还给该地区人文自然环境带来了巨大改善本小区将绿化面积达到，由于本小区地处工业园区内。

将会吸引大批上班族前来居住。

除此以外，由于该项目建设，将会带来大量就业机会。

小区建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。

小区建好以后，要想维护小区良好室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。

可见，本项目建设将会给社会提供大量就业机会。

二社会适应性分析总说来，该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。

对社会发展是有积极作用。

项目建设对社会影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对居民收入影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量影响影响到小区居住人员。

提高人们住房质量，提高了小区人民生活水平对居民就业影响对苏州下岗职工设计院施工单位监理单位物业管理公司等产生积极影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体影响项目投资经营方项目出售对象管理方政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民生活质量。

定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区文化教育卫生影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无三社会风险及对策分析社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。

房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

政策因素由于国家或地方政府政策变化而给房地产企业带来风险。

政府政策出台，其目都是积极，都是为在宏观方面房地产市场，使其稳定合理有序地发展。

但是对于房地产投资商和开发商来说，却可能成为风险因素。

政府为了达到种预定经济增长目标或限制房地产经济不正常发展而采取系列政策，如有关房地产投资土地供给政策地价政策税费政策住房政策价格政策等，均对房地产投资带来巨大风险。

频繁出台政策会带来开发时机开发规模开发方式选择改变，带来开发成本投资回收期限实际利润等变化，会导致房地产项目达不到预期目标或偏离本来意图，从而导致亏损。

政策风险对房地产市场影响是全局性。

政局安定因素若政局正处于不稳定时期，如战争社会动荡工人罢工等政治因素都会对房地产企业带来风险。

社会治安因素社会治安关系到人们财产安全与生命安全，只有社会治安状况良好，人们才能安居乐业，进行房地产开发与经营才能有更好保障。

第九章总结能够发挥出香港九龙仓开发专业水准并在此基础上创造性地规划营销和施工组织，保持创新，是我们克服各种劣势条件与周边楼盘竞争并取得成功关键。

从经济效益来说由于公司在项目开发建设前，进行了广泛深入市场调研，了解客户需求，销售前景看好。

该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高利润回报，可以提高公司在社会上知名度，为公司将来发展奠定基础，并且为苏州房地产经济注入了新鲜血液，有力推动了苏州房地产经济发展，起到了搞活经济作用。

从社会效益来说九龙仓时代上城建成后，可提供住宅套，将切实解决园区内职工生活及居住问题。

由于本小区注重环境营造和公共设施建设，它将成为苏州市工业园区内又个亮点，为苏州地区人民提高了优越住宅环境，进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展有力措施是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业有效途径。

实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要意义。

年起，为控制投资过快增长，央行号文和国务院号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。

年，房地产宏观政策以国八条为中心，侧重稳定房价打击投机行为和落实政府责任制。

年是实行宏观调控政策延续年，从国六条到九部委新政，以调整住房结构为主题。

调整住宅供应结构政策新旧国八条年旧国八条将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应新国八条将强化规划调控，改善商品房结构放在第位充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面倾斜。

政策九部委新政政策要求套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积以上，这条迫使开发商产品主要定位中小户型商品房，对年和未来住房供给结构将产生重要影响。

两限房年月号新版苏州限购令出台本市户籍居民在市区已有套住房限购套。

已拥有两套及以上住房暂停在本市向其售房。

非本市户籍居民能够提供自购房之日起两年内，累积缴纳年以上社保或者纳税证明，限购套住房，如果已经拥有套及以上住房，暂停在市区向其售房。

针对开发商商品房销售价格申报制度，此次房地产建设项目，项目建前进新趋势，积极抢抓机遇，沉着应对挑战，努力在新起点上实现更好更快发展。

指导思想。

今后五年以及更长段时期内，我市国民经济和社会发展指导思想是以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，以科学发展观统领全局，以实现又快又好发展为主题，以富民强市和构建和谐苏州为目标，以优化经济结构和转变增长方式为主线，以提高自主创新能力为核心，以深化改革为动力，坚持实施科教兴市经济国际化城市化可持续发展四大战略，统筹城乡发展，优先发展高新技术产业和现代服务业，在更高层次上构建产业体制人才三大平台，把经济社会发展切实转入以人为本全面协调可持续发展轨道，使苏州经济更加繁荣科教更加发达生活更加富裕环境更加优美法制更加健全社会更加文明。

基本原则。

根据上述指导思想，全市十五时期经济社会发展必须重点把握好以下基本原则经济发展。

经济保持持续快速健康发展。

地区生产总值年均增长左右，人均地区生产总值比年翻两番，服务业增加值占地区生产总值比重每年提高个百分点，高新技术产品产值占规模以上工业产值比重达以上，城市化水平达到左右，城镇登记失业率保持较低水平。

改革开放。

社会主义市场经济体制比较完善，形成高效行政管理体制合理所有制结构和完善现代市场体系。

经济国际化水平明显提高，基本建成全方位开放先行区。

社会进步。

社会事业全面进步，社会保障体系更加完善，公共服务体系更加健全民主法制精神文明建设全面加强，构建和谐社会走在全国前列。

全社会研发经费支出占地区生产总值比重达到，高等教育毛入学率，城镇养老医疗失业保险覆盖率，卫生服务体系健全率，常住人口总规模控制在万人左右。

人民生活。

人民生活整体比较富裕，收入差距逐步缩小，价格总水平基本稳定。

城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到元和元，恩格尔系数小于。

资源环境。

生态环境明显改善，资源利用效率显著提高。

单位地区生产总值能源消耗比十五期末降低左右，基本农田保护面积不少于万公顷，氨氮等主要水污染物年排放总量在年基础上减少以上，二氧化硫年排放总量在年基础上减少以上，城市生活污水集中处理率达以上，市区建成区绿化覆盖率达到，环境质量综合指数达到。

到年，全市经济社会发展总体达到省基本实现现代化目标要求。

在此基础上，再经过十年奋斗，到年，全市主要经济指标达到当时上中等收入国家和地区较高水平。

高新技术产业和现代服务业进步发展，科技创新能力不断增强，全社会研发经费支出占地区生产总值比重达左右，全面实现高等教育普及化，城乡民收入比十五期末增长倍以上，人口总规模保持稳定，资源利用效率明显提高，生态环境质量进步改善。

总体目标。

牢牢把握重要战略机遇期，坚持立足于快服从于好着眼于新致力于本，增强率先发展科学发展和谐发展责任感和紧迫感，按照科学发展观要求，转变发展理念，创新发展思路，提高发展质量，努力开创改革开放和现代化建设新局面。

经济发展目标全面完成。

地区生产总值增幅预计呈前高后低态势，五年年均增幅达以上，人均地区生产总值年可比年翻两番。

十五期末，服务业增加值占地区生产总值比重可达左右，高新技术产品产值占规模以上工业产值比重将超过，城市化水平达左右。

社会进步目标全面完成。

十五期末，全社会研发经费支出占地区生产总值比重可达，高等教育毛入学率超过，城镇养老医疗失业险及卫生服务体系基本实现全覆盖，常住人口规模达万左右。

人民生活目标十五期末，市区居民恩格尔系数可能将接近，完成规划目标有较大难度。

城乡居民收入指标均能超额完成，城镇居民人均可支配收入将超过元，农民人均纯收入接近元，两者收入比保持在倍左右。

资源环境目标十五期末，环境质量综合指数要达到分目标必须加大工作力度，其余指标预计能完成规划目标。

单位地区生产总值能源消耗下降左右，二氧化硫年排放总量预计均能下降以上，基本农田保护面积万公顷，城市生活污水集中处理率，市区建成区绿化覆盖率达。

但二氧化硫年排放总量指标需要由省里进行详细计算并核定，由于新增产能和外来人口增多等因素，要完成省下达五年分别下降目标有难度。

建筑业发展十五规划以市场需求为导向，优化完善房地产开发和供应结构，增加普通商品房供应，发展各类租赁性住房，适当控制高档房地产项目。

加强市场调控，规范市场交易行为，延伸发展房地产服务，保持房地产业稳步健康发展。

发展目标至十五期末，努力实现如下目标产业规模目标。

以完成全社会固定资产投资建设任务为基础，全国建筑业总产值建筑业增加值年均增长以上全国工程勘察设计企业营业