（批复）云南“天麓”房地产开发项目可研建议报告（发改委）

鲜花大道开通将提升整个项目区域形象，是本项目大机会亮点。

威胁腾冲政府屯地较大，待拍地块将在未来几年内陆续推出市场，房地产土地市场潜在供应量大，我们对潜在竞争对手土地竞拍者开发理念及开发水平认知面少，处于竞争被动面。

项目评价通过上述分析，可以看出，本项目开发区位优势较明显，片区条件较成熟，开发风险较小。

针对项目优缺点，在开发中，可利用产品优势，在推广过程中强化市场认识将项目主要定位于住宅功通现代生态生活优势贯穿于项目营销过程合理利用项目地块特点，在规划时以组团式布局营造项目社区氛围。

为了规避噪音影响，可以在规划时拉小邻道路面户型面积，以邻街种植高大树木以及采取隔音玻璃等方式来弥补为了突出周边环境问题，可以在销售阶段建立出位形象包装系统，展示项目未来规划等对于项目入市时周边竞争力度小而其他片区竞争力度大因素，可定位时引入城市形象包装，差异化形象占位策略，细分目标客户市场跳出区域做营销。

四项目市场定位在项目开发时，来自本片区竞争力度并不大，而压力主要来源于其他片区同类物业，所以，必须在开发路线上做出明确差异化选择，利用规划环境生态景观性价比优势，在定位时即引入差异化形象占位策略，细分目标客户市场。

基于对本项目区位特征解析区域市场解析，鉴于对项目分析认识，在项目属性定位上，选择以精致型物业为主导产品形象双差异化路线将是比较稳妥选择，将有助于品牌形象积累形成区域市场突破和制造热点话题。

五项目开发建设进度安排开发建设进度本项目总建筑面积亩，容积率，总建筑面积约万平米，按照拟规划条件公司初步策划方案，并结合项目实际情况，本项目各阶段进度安排拟定如下规划设计阶段年月年月日施工准备阶段年月年月日施工阶段年月动工修建并开始接受预订其中施工阶段，项目计划从年月开始施工，预计建设工期为年，即项目可望于年月竣工销售阶段，根据施工进度和策划方案，项目计划从年月开始预售，销售周期预计为年零个月。

项目经济技术指标总用地面积亩容积率绿化率总建筑面积万平方米，其中住宅约万平方米，商铺建筑面积平方米，会所建筑面积平方米。

机动车位六投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目开发总投资额合计约为亿元，其中各项成本费用估算额及单价详见表。

序号项目名称平均单方造价投资金额元亿元土地总费用建安环境附属资金利息规划费等人防费策划宣传费用设计图纸项目班子管理费用销售费用税金不可预见费用项目总投资资金筹措资金来源本项目开发建设共需资金亿元，根据分析各种融资渠道可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和销售回款。

项目筹资方案自筹资金，向金融机构贷款亿元，项目分三期滚动开发，银行贷款从房屋销售回款中归还。

七销售及经营收入测定各类物业销售收入估算根据以上市场研究部分结论，本项目住宅建筑面积为万平方米，其中住宅万平方米，商业建筑面积平方米，会所建筑面积平方米。

住宅销售均价元平方米，商业销售均价元平方米，因此可以得出项目销售收入亿元。

销售利润经测算项目利润总额税后利润净利润成本利润率等指标详见下表序号项目金额亿元销售收入总开发成本利润总额投资收益率上述计算过程中，根据稳健性原则，收入类指标按去尾法支出类指标按收尾法保留到个位即万元进行计算。

从各项静态指标可以看出，本项目销售利润比较理想。

八财务与效益分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。

分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，由静态测算可知，当项目开发销售达到正常销售时，项目可保本。

根据市场及项目定位分析，该项目保本销售价格及销售率较易实现。

社会效益和影响分析改善居住环境本项目开发及其周边市政配套建设，道路和绿化改造，为居民提供了具有良好居住环境具备完善基础设施文明高尚小区，进步提升了该片区区域形象。

增加财税收入该项目建设预计将为国家创造销售税费相关税收。

带动相关产业发展该项目开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。

九可行性研究结论与建议拟建方案结论意见建设条件本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目用地手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。

经济效益经济效益较好。

社会效益本项目开发，不仅满足了人们居住需求，而且可以改善片区环境，提高居民生活品质，具有明显社会效益。

环境效益同时，本项目及其周边配套设施规划建设以人为本，注重人文居住环境，具有良好环境效益。

可行性研究结论此外，公司管理班子技术实力雄厚工程经验丰富和社会信誉良好，筹措资金较易，银行贷款较少，本项目具有较强抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。

可行性研究结论，素有极边第城美誉。

特殊地理区位和长期历史积淀，使腾冲成为云南西部著名商贸口岸和历史文化名城。

文化旅游资源存量十分丰富。

多年来，在县委政府正确领导下，通过几代人努力，腾冲文化工作取得了长足发展。

年年和年腾冲被分别授予全国边疆文化长廊建设先进县全国文化模范县和全国农村精神文明建设先进县等荣誉称号。

特别是年以来，我县紧紧抓住建设民族文化大省良好机遇，明确提出文化强县发展战略，大力实施文化强县建设，全力发展文化产业，实现了文化建设和经济发展良性互动，全县文化事业和文化产业发展步入了加速发展快车道。

二十五以来发展情况按照县十五计划提出奋斗目标，通过手抓繁荣，手抓管理，解放思想，与时俱进，求真务实，开拓创新，艰苦奋斗，紧紧围绕云南建设民族文化大省和我县建设文化强县战略任务，继承和弘扬腾冲优秀文化传统，努力打造腾越文化品牌，在地域文化研究基础设施建设，文化体制改革与文化产业发展，城乡群众文化体育活动，文学艺术精品创作和对外文化交流等领域都取得了较为可喜成就，为推进文化强县旅游大县建设做出了重要贡献，文化经济化经济文化化初现端倪。

二市场调查与分析腾冲具有崇文尚教开放进取爱国爱乡讲究礼仪等文化传统。

通过近几年实施文化强县建设，极大地改善了文化基础设施和投资环境，为文化发展提供了新平台。

特别是腾冲将成为面向南亚东南亚桥头堡和地处滇西旅游区滇西精品旅游线重要支撑地优越区位，为滇西核心旅游区，文化发展将进步丰富旅游内涵，旅游发展将为文化发展插上腾飞翅膀，给文化创新和文化产业发展带来新机遇。

三发展资源环境和条件分项目综合评价结论本项目具有良好经济效益社会效益和环境效益，本项目可行。

二项目投资环境和市场研究市场宏观背景年月日国十条新政出台年月日国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知简称新国十条，具体如下统思想，提高认识。

住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定重要民生问题。

房价过高上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。

各地区各有关部门必须充分认识房价过快上涨危害性，认真落实中央确定房地产市场调控政策，采取坚决措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

二建立考核问责机制。

稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责城市人民政府抓落实工作责任制。

住房城乡建设部监察部等部门要对省级人民政府相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈巡查和问责制度。

对稳定房价推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定，要追究责任。

坚决抑制不合理住房需求三实行更为严格差别化住房信贷政策。

对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上家庭包括借款人配偶及未成年子女，下同，贷款首付款比例不得低于对贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率倍对贷款购买第三套及以上住房，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

人民银行银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。

住房城乡建设部要会同人民银行银监会抓紧制定第二套住房认定标准。

要严格限制各种名目炒房和投机性购房。

商品住房价格过高上涨过快供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在定时期内限定购房套数。

对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

四发挥税收政策对住房消费和房地产收益调节作用。

财政部税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策。

税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税征收管理工作，对定价过高涨幅过快房地产开发项目进行重点清算和稽查。

增加住房有效供给五增加居住用地有效供应。

国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主房地产供地计划，并切实予以落实。

房价上涨过快城市，要增加居住用地供应总量。

要依法加快处置闲置房地产用地，对收回闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。

在坚持和完善土地招拍挂制度同时，探索综合评标次竞价双向竞价等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

六调整住房供应结构。

各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房中小套型普通商品住房建设数量和比例。

住房城乡建设部门要加快对普通商品住房规划开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。

保障性住房棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量，并优先保证供应。

城乡规划房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位套数套型面积保障性住房配建比例以及开竣工时间违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

房价过高上涨过快地区，要大幅度增加公共租赁住房经济适用住房和限价商品住房供应。

加快保障性安居工程建设七确保完成年建设保障性住房万套各类棚户区改造住房万套工作任务。

住房城乡建设部发展改革委财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。

住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。

地方人民政府要切实落实土地供应资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。

按照政府组织社会参与原则，加