（批复）五星级度假酒店项目可研建议报告（发改委）

项目取值依据取值比例说明客房人工成本每住客房元客房部前台等人工资及福利费客房其他费用客房收入用品洗涤纸张等食品成本食品收入饮品成本饮品收入餐饮人工成本餐饮收入餐饮部厨房工资及福利餐饮其他成本餐饮收入瓷器印刷制服等小型收益成本小型收益行政般开支定额人元行政及后勤人员工资及福利办公费市场营销费用总收入销售人员工资及广告宣传费用能源费用每间房元电水燃料等物业运营维保总收入维保工资材料管理费总收入招待行政费用缴纳利息支出贷款本金银行同期贷基准利率销售税金总收入所得税利润总额本项目享受免减半优惠政策。

评价指标假设说明基准收益率全投资假设，经营期限为年建设期二年，项目资金在二年内均匀投入。

银行贷款在第二年建设期内分两次平均投入。

假设在经营期结束后收回固定资产残值不考虑土地增值因素不考虑国家发生重大税收政策调整因素财务基础数据估算详见附表成本及费用指标项目计算期年年平均总成本费用，万元，其中年平固定成本，万元，年平可变成本，万元，经营成本，万元。

收入指标有项目年平销售收入，万元。

效益指标年平均利润总额，万元，年平均税后利润，万元，财务内部收益率，财务净现值，万元，静态投资回收期年，动态投资回收期年，投资利润率，整体长期借款偿还期年含建设期。

上述指标分析表明内部收益率大于设定值，静动态投资回收期较短，财务净现值大于零，企业财务效益将突出，贷款偿还期适中，企业具有较强长期借款清偿能力。

盈亏平衡分析所得税前以生产能力利用率表示盈亏平衡点生产能力利用率总固定成本总产品销售收入总变动成本总销售税金附加经测算，当项目实现销售收入达到预计销售收入即可实现保本。

敏感性分析本次评估估算就项目销售收入，经营成本二个因素对全部投资财务内部收益率财务净现值和投资回收期影响程度进行敏感性分析。

敏感性分析表明销售收入价格下降时，动态投资回收期年，内部收益率。

经营成本上升时，动态投资回收期年，内部收益率。

销售收入价格变化对项目影响程度相对较大，经营成本影响相对较小。

根据评价指标分析，该项目内部收益率较高，投资回收期较短，保本点低，敏感性不强，从财务角度风险较小效益较好项目可行。

第十三章项目风险与防范措施政策风险张家界是新兴旅游城市，市政府近年提出以旅游为龙头，拉动全市经济发展发展战略，加大了旅游基础设施投入，加强了国际旅游市场开发力度，造就张家界近年旅游形势火爆，导致客人住房需求市内宾馆供房数量之间矛盾加剧，政府为缓解这矛盾，极力鼓励新建批高档次酒店。

张家界既是湖南省旅游业品牌，也是湖南省旅游业龙头。

湖南省已经把旅游作为个支柱产业列入十五规划，力争做大做强。

张家界在十五规划旅游业是绝对龙头地位，张家界除了打造国际水准旅游精品城市，还要与发展新型服务业相配套，加速相关产业推进。

为此，在张家界投资高档旅游接待设施，不仅符合湖南省发展政策要求，也符合经济发展需求。

资金风险项目资金总需求为，万元，其中企业自有资金为，万元，申请银行贷款，万元。

自有资金与银行贷款能否及时足额到位，带来定完工风险，包括拖延工期所带来成本超支市场竞争环境变化和完工质量，同时，如造成资金断链，项目不能急时投入经营，直接影响其现金流变化及货款偿还期变化。

在自有资金到位情况下，应及时与金融机构沟通，及时落实项目贷款，化解资金链风险。

该项目投资方控股股东控股有限公司是在香港联交所挂牌上市上市公司，有雄厚资金实力和强大融资能力，有能力消化掉来自资金需求切压力与风险。

市场风险市场风险主要体现在市场供求平衡关系上，因张家界城市属于新兴发展旅游城市，其发展期可以持续年左右，发展后劲较强，特别是在年左右打开欧美市场后，其旅游形势可以持续火爆多年，故市场前景广阔，而政府通过对市内酒店投资有序管理，保持酒店投资增长比市场增长略有超前，从而达到酒店业与旅游业合理同步发展，降低了整个酒店业经营中市场风险。

该项目属于政府鼓励类，在政府统筹计划之中，同时项目目标市场定位主要为高端市场，投资门槛较高，新增市场供给能力受到定限制，加上随着生活水平提高，游客旅游住宿越来越倾向舒适中高档酒店，相对而言，中高档酒店市场风险更小。

经营风险能否保证测算入住率，根据前期市场调查及张家界旅游市场发展趋势，其旺季入住率是相对保守数据，淡季应处于界旅游将更多，自驾游成为不可忽视增长点。

上海江苏浙江北京是近年国内主要旅游客源地，这些地区经济实力强，市场潜力巨大，待开发经济价值不可估量，随着全国高速公路网日益完善，为以后重要增长方向。

般客源市场是四川重庆湖北山东福建。

这些地区有是经济强省，有近年来经济发展迅速，其旅游消费欲望强烈，在张家界品牌不断加强宣传推广，这些地区客源将成为不可忽视组成部分。

地域分析基于张家界核心客源主要来自于经济发达地区，这部分客源旅游度假意识较强，具备较高价格承受能力，但对接待条件要求也很高。

近几年，长三角珠三角地区客源虽在决对数上有所增长，但在总旅游人次中比例却呈下降趋势，业内人士分析，主要是张家界配套设施不健全，不能全面满足对高标准住宿条件要求和其他消费要求，定程度上促成这此地区游客转向了接待条件更好其他景区。

根据广东广之旅调查分析，广东游客对张家界接待条件满意度排在九寨沟庐山武夷山之后。

随着张家界批新兴酒店兴建，这些地区游客增长比例将会逐步回升并向张家界分流，休闲与商务市场会有很大幅度增长，为张家界酒店业发展提供了更好市场。

旅游类别根据旅游杂志统计，张家界国内游客出行目以观光浏览为主，所占百分比为以上以休闲度假为目所占比例较小，为左右以商务为目游客只能占左右。

趋势预测因张家界城市基础建设较落后，主要是依托独有山地景观，属游览型旅游地区，今后发展中，观光旅游为目地游客仍将占据相当大比重。

但休闲度假为目地游客成本饮品成本。

人口张家界市总人口万，其中农业人口万，市城区人口万。

源区人口为万，人口密度仅为人每平方公里。

辖区面积大人口密度低，适合观光与休闲旅游，有利于旅游业发展。

民族张家界市是个以土家族为主体少数民族居住区，全市少数民族万人，占总人口。

这里民俗古朴，民族文化浓郁，有各类非物质文化遗产类多项，其中桑植民歌首批列入国家非物质文化遗产，张家界阳戏张家界高花灯慈利板板龙灯首批列入省级非物质文化遗产，张家界硬气功曾随国家领导人赴欧洲七国演出。

武陵源区少数民族人口总数占总人口，其中为土家族，有着浓厚少数民族生活形态，有丰富少数民族文化。

与行政区划张家界市属湖南省所辖地级市，辖永定武陵源两区和慈利桑植两县。

其中永定区是市政府所在地，武陵源区是国际风景名胜区，是张家界市旅游区核心。

商业张家界东临鱼米之乡洞庭湖，西接湘鄂渝黔四省边界地区，商业历史悠久，是著名物资集散地。

据地方史志记载，早在明代，这里就是商贾云集地方，南门口老渡口繁华就是见证。

现在，张家界市第三产业发达，有来自全国各地客商在这里投资开发与经商。

经济根据张家界市年国民经济和社会发展统计公报草案显示，全市年生产总值为亿元，同比增长。

其中第产业增加值为亿元，贡献率为第二产业增加值为亿元，贡献率为第三产业增加值为亿元，贡献率为。

旅游资源地质地貌张家界市地貌以山地为主，地势西北高，海拨最高处为八大公山斗篷山，达米。

山区石灰岩地层分布较广，岩溶地貌发育完全，石英砂岩峰林峡谷地貌为世界罕见。

武陵源区属武陵山脉余脉，全市主要石英砂岩峰林峡谷地貌集中区，拥有国家森林公园天子山袁家界黄龙洞宝峰湖等全世界知名旅游景点。

气候与植被张家界属中亚热带山原型季风湿润气候，全年气候温和，雨量充沛，年平均气温，适宜旅游，并且是优良避暑胜地。

张家界各类植被资源多达多种，主要植被类型属中亚热带北部常绿阔叶林，其中银杏珙桐光叶珙桐红豆杉伯乐树为国家级保护珍贵树种。

另有香果树金钱松等种列为国家二级保护树种。

观赏性与科研性价值较大。

基础设施及交通张家界水资源丰富，水质好，能全面满足城镇生活建设用水需求。

张家界市现已建成大小水电站处，装机台，容量兆瓦，并有中型水电站处于建设中，发电容量能完全满足张家界市城乡生活生产需求并有余电外输。

张家界全部乡镇已通程控电话。

年，国家财政部次性补贴中国移动张家界分公司万元，用于乡村移动基站建设，至年底，全市所有区域都有手机信号。

可见通信已相当发达。

张家界公路通车里程截止年底为公里，由市区往返武陵源行车时间约为分钟。

年月日长沙至张家界高速公路全线通车后，自长沙至张家界行车时间缩短到小时，大大提升了张家界交通能力。

张家界火车站各次列车可直达北京上海深圳广州长沙湛江郑州武汉无锡等大中城市。

张家界荷花机场已开通北京上海深圳广州成都重庆长春沈阳郑州武汉青岛等个大中城市航班。

开通了直达韩国釜山香港澳门曼谷四条国际航班。

武陵源区门票实行了全信息化管理，在全国处于领先水平，并在全国率对景区景点实现互联网现场直播。

今后几年，张家界市政府在基础设施建设方面还将投入巨资，对荷花机场进行扩容，火车站将迁入新站，海关将建设开关，市城区基础设施大规模重建。

旅游发展状况旅游景区与景点张家界景区面积达平方公里，已开发风景区点余个，建成游览线路多条景区游道多公里。

目前，已形成了以国家森林公园索溪峪天子山黄龙洞宝峰湖等组成武陵源景区为核心景区，以茅岩河九天洞天门山五雷山普光禅寺贺龙故居等为卫星景区大旅游格局。

张家界经营旅游景点企业有家，家经营级景区家经营景点为景点企业名称经营景点景点级别武陵源核心景区武陵源核心景区内天子山武陵源核心景区内水绕四门袁家界武陵源核心景区黄石寨黄龙洞景区宝峰湖景区土家风情园张家界市刺利县江垭温泉天门山索道茅岩河漂流九天洞景区核心景区旅游资源品牌张家界属新兴旅游城市，但依靠优质旅游资源现已经是湖南省旅游龙头城市，跻身于全国流景区，在国内外产生了极大影响。

年张家界旅游收入占湖南省旅游业总收入。

年预计占比将上升到左右。

年，联合国教科文组织世界遗产委员会将武陵源风景名胜区列入世界遗产名录。

年，国土资源部批准武陵源风景区为国家地质公园。

年，武陵源风景区被批准为首批世界地质公园。

迷人张家界索溪峪野奇山异水张家界等篇描写张家界山水文章进入了全日制中小学教材，使年前从地图根本找不到张家界名扬天下，并且培育了大批下代旅游者。

年，借助世