（批复）五星级酒店项目可研建议报告（发改委）

规模恢弘大气，制作精致完美。

蜿蜒石路，玲珑雕塑，高档泳标项目工程实行招投标制度项目建设工程批准后，为保证项目工程建设工程质量，依据中华人民共和国招标投标法和按照原国家计委第号令工程建设项目招标范围和规模标准规定原国家计委第号令工程建设项目施工招标投标办法及国家发展和改革委员会等家联合制定国发改第号令建设工程项目勘察设计招标办法要求，招标工作依法进行，工程实行招投标制度，采用公开招标和邀请招标方式，公开公正公平和诚实信用原则进行项目招标。

二勘察设计招标根据国家发展和改革委员会等家联合制定建设工程项目勘察设计招标办法，勘察设计实行招标制度。

制定勘察设计招标文件。

公布招标公告或投标邀请函，出售招标文件和资格预审文件。

进行投标人资格审查。

向资格预审合格潜在投标人发售招标文件，并同时向资格预审不合格潜在投标人告知资格预审结果。

根据项目特点和需要编制招标文件。

提供与招标项目有关基础资料，并保证所提供资料真实性完整性，提出相应评审和比较办法。

勘察设计招标范围设计招标工程招标设备招标及工程概算。

三项目施工招标为了保证项目建设施工质量和进度，按照原国家计委第号令工程建设项目施工招标投标办法要求，实行项目施工招标制度。

凡项目所涉及所有工程全部以招标形式确定建造商。

依法成立评标委员会，编制招标方案，编制和出售招标文件资格预审文件等，审查投标人资格，编制标底等。

确定明确评标办法及评标标准，保证评标工作顺利实施。

第十五章投资估算投资估算说明建筑工程根据国内和项目所在地类似工程采用指标法估算。

设备购置费根据生产厂家询价确定。

设备安装费按设备购置费计算。

土地征用费按每亩万元计算。

预备费率按计算。

二总投资估算总投资估算为万元。

详见附表总投资估算表第十六章财务评价基础数据与参数选取财务价格生产经营期投入物和产出物价格采用是以市场价格为基础预测价格。

项目计算期项目计算期年，建设期年，经营期年。

税金计算营业税按税率计算，城市建设维护税及教育费附加按营业税计算。

所得税按税率计算。

残值率本项目残值率取。

二营业收入及税金成本估算营业收入估算酒店项目经营收入主要来源于以下三个部分宾馆宾馆收入包括客房收入餐饮收入娱乐场所收入。

五星级宾馆客房套数约为套，在项目计算期第年建成后即可投入使用，产生效益。

初期客房率以计算，正常运营年份以计算。

考虑旺淡季因素，每套客房以元天平均价格计算。

宾馆客房正常运营年份营业收入为万元。

餐饮收入按年收入万元估算。

预计其它酒席承包等业务收入为万元。

合计餐饮收入为万元。

娱乐场所收入按宾馆客房收入估算，为万元。

宾馆收入共计万元。

会议中心出租会议中心包括贵宾厅多功能厅会议室洽谈室。

此项收入估算为万元。

展出场地出租正常营业年份以每年举办展览次，每次展期天计，按平均元平方米天标准，展厅面积平方米计算，展厅收入为万元年。

室外展场平方米，按平均元平方米天标准，每年使用率计天展期计算，室外广场展出收入为万元。

展出期广告礼仪保安垃圾处理等各项服务每天可盈利元，平均天计算收入为万元。

此项收入共计万元。

上述合计正常运营年份总体收入为万元。

总成本估算原辅材料原辅材料估算为万元。

燃料动力燃料动力价格按现行价格计算为万元。

工资及附加劳动定员人，年平均工资及附加按元人，计算为万元。

固定资产折旧采用综合直线折旧法计算，综合折旧年限为年，年折旧额为万元。

维修费用按固定资产年折旧额计算为万元。

管理费用按工资及附加计算为万元。

成本费用估算正常运营年份总成本费用为万元。

详见附表总成本估算表。

税金计算年可实现营业税为万元。

城市建设维护税及教育费附加为万元，合计为万元。

利润计算年可实现利润为万元。

所得税计算年可实现所得税为万元。

净利润计算年可实现净利润为万元。

三财务评价投资利润率投资利税率财务净现值万元财务内部收益率投资回收期年包括建设期年。

四财务评价结论项目建成后，年可实现营业收入万元，上缴税金万元，实现利润万元，上缴所得税万元，投资利润率，投资利税率，财务净现值万元财务内部收益率投资回收期年包括建设期年。

各项财务评价指标表明本项目经济效益较好，在同行业中为较高水平。

项目抗风险能力较强，项目在财务上可行。

第十七章社会效益分析凌凤大酒店建成，将为增添新标志性建筑，与市内现有建筑风格既协调又有创新，新老建筑交相辉映，为市城镇建设增添新活力。

国际化信息化展示中心及高档次旅游宾馆建设弥补了本地区旅游配套功能不足，提升市旅游接待能力与档次，全方位满足游客消费需求，有效带动会展娱乐餐饮等第三产业发展，形成综合性生态产业体系，推动区域经济发展。

与此同时，项目经营和建设，将为当地社会提供直接和间接就业机会，促进人民生活水平进步提高。

此外，随着本项目建设及各类会展举行将进步提高市知名度及旅游市场占有率。

第十八章综合评价与建议综上所述，市凌凤大酒店建设，不仅为市增添了处旅游观光度假娱乐休闲疗养胜地，还是市开展对外接待，加强对外联系窗口，弥补了缺乏高档会议与接待场所不足。

该项目选址以当地深厚人文资源为基础，以丰富自然持有者对土地作价出租或者入股方式，使投资者取得土地使用权。

行政事业性收费优惠政策五星级酒店项目应当比照市鼓励域外投资若干规定第二章第六条所规定基础设施建设项目享受收费优惠政策在注册登记和建设过程中，按下限收取有关工本费劳务费行政事业性收费，除上缴国家和省部分外，市本级留成部分和市以下行政事业性收费免收。

财税优惠政策虽然该项目不属于生产加工类新上项目，但考虑到该项目对于拉动我市旅游业发展增加就业等重要意义，建议比照生产加工新上项目，享受市鼓励域外投资若干规定第二章第五条资金扶持政策自投产之日起三年内，由受益财政按其新增财政收入地方所得给予科技开发基金扶持。

根据东北老工业基地资产折旧及摊销政策，可允许其按照财税号文件规定按不高于比例缩短固定资产折旧年限和摊销企业无形资产。

除上述优惠政策外，我市也可以在本级政府权限内给予该项目相应扶持和政策倾斜，如保障部分客源。

目前来朝游客数量达到万人次年，旅游总收入超过亿元，其中，外籍游客含港澳台数量超过人次，旅游外汇收入近万美元。

可由市旅游主管部门协调安排部分旅游客源。

另外，由政府采购负担接待会议活动等支出超过万元年，可由市政府接待办协调安排部分给新上宾馆。

第四章项目总体建设方案建设指导思想本项目设计主旨是为国内外度假旅游具有高消费能力高档游客国内外考古专家会议团队及其它社会高层机构和知名人士提供个高档园林式休闲度假酒店及商务住宿环境。

同时建设会展中心，为国内外客商市企事业单位提供个中等档次会展场所。

本项目宾馆设计方案为凸型分布建筑物，分为裙楼和主楼，主楼高层，裙楼用于酒店公共配套。

整个建筑物围合部分，组成中心园林，它承袭了国家级森林公园风格，以当今最流润万元税金万元财务净现值万元财务内部收益率投资利润率投资利税率投资回收期年包括建设期年第二章项目建设必要性是国民经济发展需要近几年来，市国民经济和社会事业得以迅速发展。

年全市完成地区生产总值亿元，同比增长，冶金化工建材机械电子医药纺织轻工等行业形成了市工业体系，汽车钢材轮胎柴油机陶瓷农用车装载机建材机械等，远销欧亚美等多个国家和地区。

对外开放水平进步提高，浪马轮胎金达钼业飞马铸造喀左利洲鹅业凌钢等产品出口势头强劲，出口额完成亿美元，增长，新批外资企业户，增资企业户，实际利用外资万美元，增长。

招商引资工作成效显著，全市招商引资额十几亿元以上，新建了批大中小型企业，使市经济实力进步增强。

经济发展和对外开放，使得与经贸往来人员迅速增加，我市现有宾馆接待能力，特别是高水平接待能力已明显不足，接待与服务功能有待增强，特别是入住宾馆酒店档次标准及环境要求需进步改善，迫切需要建立处高等级宾馆。

二是旅游事业迅速发展需要市具有比较丰富旅游资源，主要旅游景点有凤凰山桃花山庄清风岭大黑山佑顺寺北塔喀左蒙古王陵古生物化石博物馆槐树洞牛河梁文化遗址关帝庙努鲁儿虎山自然保护区鸽子洞红石谷天成观万祥寺白石水库大凌河人工湖燕山湖凌源热水汤温泉等主要民间艺术有皮影戏秧歌剪纸古筝绒绣等。

近几年来，随着旅游事业发展，相继成立了五洲旅行社金龙旅行社新时代旅行社大地旅行社等十几个旅行社，为旅游者提供方便快捷服务。

市委市政府把旅游业作为个重要新兴产业，年，市政府开始提出创建国家优秀旅游城市，决心花大力气建设国家级优秀旅游城市。

为此必须大力发展酒店业旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来休闲娱乐观光购物。

拟建项目地处凌河公园沿岸，是市旅游度假区重点建设地段，环境优美，交通方便，能很好地带动度假区开发建设。

因此，项目建设是开发市旅游资源，满足旅客餐饮住宿娱乐购物需要。

必将推动旅游事业迅速发展，随着来旅游人数增多，迫切需要建设高等级宾馆。

三是中心城市扩容提质需求十五期间，市区按照沿河发展组团开发扩容提质完善功能思路，启动建设凤凰组团基础设施，高标准完成凌凤大街改造按照扩容路先行要求，启动内环公路建设推进供排水供电设施配套建设，为凌钢新区燕山湖发电厂中建无绳电话豪德物流中心建设提供强有力支持保障。

建设体育馆文化大厦和古生物化石地质公园标志性建筑，完成大凌河城区段三段改造和黄河路大桥等重点工程，市区要按照东进西拓南移适时北上发展方针，以扩容为中心，以提质为重点，年中心城市总面积达到平方公里，人口达到万人，中心城市提质扩容对高等级宾馆建设提出了更迫切要求。

从目前市区较高档次宾馆现状看，还不适应市区长远发展要求。

市现有接待能力宾馆酒店近多家，其中星级宾馆只有九家，即四星级家燕都国际三星级家圣都宾馆二星级六家阳光千禧大厦电业航空凤凰，星级家交通，其中部分宾馆硬件设施设备已老化，凤凰宾馆已停业，航空宾馆也将转型，接待能力及竞争力已不强，非星级宾馆更是先天不足，只能接待部分特殊人群。

第三章项目选址与建设条件项目选址项目选址在市双塔区凤凰组团，根据凤凰组团总体规划，市规划部门提出个场址选择方案，各方案位置如下方案位于凤凰组团南端，凌凤大街以西，紧邻大凌河水上公园，第道橡胶坝以南米方案位于凤凰组团中部，凌凤广场和新华路以南，凌凤街以东方案位于凤凰组团