（批复）京杭运河两岸(拱墅区段)旧城改造工程项目可研建议报告（发改委）

政府年可供出让土地面积亩计，土地整理费用估算为亿元详见表。

表土地整理费用估算建设内容项目名称或地块编号用地规模亩可建筑面积万平方米投资额万元备注住宅用地娑婆桥区块年后余下费用按总量计武林造纸厂西区块年后余下费用按总量计长乐区块年后余下费用按总量计大浒弄区块和睦南区块公建用地商务区公建用地年后余下费用按总量计长乐区块运河休闲中心合计经济适用房建设投资估算按今后五年竣工经济适用房面积万平方米计，需建设投资估算为亿元详见表。

表经济适用房建设投资估算序号项目名称建筑面积万平方米用地规模亩投资额万元备注和睦南区地块在建娑婆桥地块热水瓶厂地块高层和睦南区地块高层大浒弄西片地块高层和睦南区地块高层新建和睦南区地块高层长乐地块高层热水瓶厂地块高层合计非住宅安置用房建设投资估算合计用地亩，建筑面积万多平方米，需建设投资估算为亿元详见表。

教育设施工程投资估算配套建设教育设施中，中学经土地整理后交市教育局建设即不含建安工程费用小学与幼儿园由中心负责土地整理并建设，建成后交教育部门管理。

合计建设投资需亿元详见表。

表非住宅安置用房建设投资估算序号项目名称建筑面积万平方米用地规模亩投资额万元备注地块配套公建在建地块大浒弄地块配套市场长乐区块配套市场大浒弄地块新建地块配套公建长乐区块安置公建合计表配套教育设施建设投资估算性质名称控规编号占地面积公顷建筑面积平方米投资额万元中学紫荆中学长乐路中学小学剪刀厂小学紫荆小学长乐路小学幼儿园桥西登云路南幼儿园和睦东幼儿园丽水东幼儿园长乐路地块幼儿园上塘路西幼儿园小计城市道路建设投资估算城市道路建设合计用地亩，需建设投资估算为亿元详见表。

表城市道路建设投资估算序号道路名称长度米宽度米用地面积亩投资额万元赵伍路香积寺路小河路部分长乐路丽水路紫荆路金华路桃园路秉祥巷大浒弄贾家弄德胜弄上绍路湖墅北路六号路七号路霞湾路合计注赵伍路小河路部分分别按拆迁总量和计算综合整治与保护开发重点项目投资估算综合整治与保护开发重点项目合计用地约亩，需建设投资估算为亿元详见表。

表综合整治与保护开发重点项目投资估算序号项目名称建设内容总用地亩建筑面积投资额万元大兜路民俗风情街香积寺恢复宗教建筑不少于万香积寺塔塔基础加固传统建筑条街传统民居迁复建，功能置换为旅游休闲商业④河塍晾网雕塑或其他造景小品西山晚翠亭台楼阁驳坎二以整治为主，局部恢复古时驳坎形式河埠头复古亲水码头，既具观赏性又具实用性小河直街有针对性地保护利用复建街区建筑，恢复原有集居住商贸休闲为体功能，并开发其旅游资源万运河公园市民休闲公园。

合计估算结果以上合计，本项目实施期间共需建设投资总额亿元。

投资组成如下土地整理费用亿元安置房建设费用亿元城市道路建设费用亿元教育设施建设费用亿元非住宅安置房建设费用亿元重点项目建设费用亿元合计亿元项目收益与资金平衡资金需求预测旧城改造是个分步实施有序推进过程，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，注重两个平衡安置房平衡与资金平衡。

按工程方案，本项目资金需求计划测算如下表。

表资金需求预测表单位万元资金需求合计土地整理安置房建设教育设施建设道路公建建设综保重点项目合计比例项目收益预测本项目今后五年可供出让土地面积为亩，其中住宅用地亩，公建用地约亩。

根据目前杭州市区土地出让市场价格水平，本区块平均每亩土地出让价格暂按万元前二年万元后三年计算，并按比例计入土地收益。

则项目土地出让收益总额预计为亿元。

根据总体改造目标和工程方案对各年土地整理实施安排，分年土地收益预测如表。

年份土地出让收益亿元资金平衡测算由于本项目承办单位是区政府直属全民事业单位，其组织实施旧城改造和土地整理项目，在效益上主要是体现社会效益和间接经济效益。

为形成城市改造资金筹集和运用良性循环，目前采用市场化运作模式，以土地出让收益取得资金，来充实旧城拆迁安置及配套设施建设等所需资金来源。

在实际操作中，考虑到土地出让收益存在滞后性，因而使城市改造工程面临资金缺口，需要通过银行融资等进行资金平衡，从而促进旧城改造和土地整理滚动发展。

项目资金平衡测算详见表。

其中，中长期贷款利息按年利率计算，在五年期内按最大偿还能力还本付息。

表项目土地收益预测表项目名称土地面积亩土地收益万元合计商务区公建用地娑婆市规划，促进经济发展，满足住宅建设需要要么是为了抑制土地投机，垄断土地资源和获得土地资产收益。

因而各国政府都采取了相应立法手段，制定严密法律措施，以保障该机制运行。

我国土地储备机制率先在深圳市和上海市得以实施。

年月，深圳市成立土地发展投资公司，后更名为土地投资开发中心，其业务以土地资产经营和土地开发为主年月，上海市成立土地发展中心，接受市政府委托实施土地收购储备和出让工作。

接着，杭州厦门南京青岛广州郑州等城市先后成立土地储备机构。

其中杭州市年月开始筹建土地储备发展中心，月正式挂牌定名为杭州市土地储备中心。

随后出台关于建立杭州市土地收购储备机制通知和杭州市土地储备中心工作章程试行，并于年月正式颁布杭州市土地储备实施办法，年月经修改后重新予以公布。

这是我国首部正式出台关于土地收购储备方面政府规章，为土地储备制度作出了有益探索。

拱墅区政府在年就与杭州市土地储备中心建立了开展土地整理和城市改造合作关系，并由后者全权委托拱墅区城建中心负责办理和组织实施运河两岸拱墅区段地块土地储备前期开发工作。

年杭州市土地储备中心共完成亩储备土地前期开发整理工作，达到土地出让条件，基本可以满足杭州市区年经营性用地市场需求。

年将是土地储备工作十分重要年。

国家层面最新政策陆续出台，尤其是土地储备资金管理将有较大变动和调整，政策调整既是挑战，更是机遇，有利于土地储备工作长远健康发展。

近年来，杭州房价上涨幅度较快，主要是供求关系严重失衡引起。

土地资源紧缺，成为杭州房价只涨不落重要基础。

年是杭州楼市转折点，房价高速上涨以及大浒弄西等地块实施了拆迁改造，旧城改造工作成效显著。

同时，积累了宝贵经验，基本形成了旧城改造操作体系，有利于促进旧城改造工程滚动发展。

编制依据京杭运河拱墅区段两岸控制性详细规划调整杭州市城市规划设计研究院年月杭州市长乐居住区控制性详细规划调整杭州市城市规划设计研究院年月杭州市城市总体规划国函号批复杭州市人民政府令第号杭州市土地储备实施办法年月修正杭州市人民政府关于杭州市经济适用住房建设实施意见杭政号杭州市城市房屋拆迁管理条例修订案年月杭州市人民政府关于贯彻实施杭州市城市房屋拆迁管理条例若干意见杭州市人民政府关于贯彻实施杭州市城市房屋拆迁管理条例补充意见杭政号杭州市人民政府办公厅关于进步加强政府储备土地开发整理实施意见杭政办号中心提供前期工作资料我国现行规范和标准研究范围鉴于杭州运河沿线拱墅区段地块旧城改造工程以次规划，成片改造，分步实施为原则，并按照运河东运河西同步实施和由北到南，有序推进工作思路落实改造工程，其拆迁及安置房建设土地整理出让和公建设施等建设范围都有个逐渐扩大过程。

考虑到整个地块改造工程实际启动运作已历时五年，本报告在兼顾整个规划区域旧城改造工程同时，重点对今后五年年建设任务进行可行性研究，具体内容如下确定今后五年土地整理所需拆迁地块安置住宅地块及公建用地范围和面积。

提出今后五年经济适用房教育设施等建设工程方案。

提出区域城市道路及景观带建设方案。

提出城市综合整治与保护开发重点项目方案。

主要结论为加快推进区域城市化进程，进步改变城市面貌提升城区品位，改善广大居民群众居住条件和生活质量，保持经济社会可持续发展，努力将拱墅区建设成为环境舒适优美交通方便快捷设施配套完善经济蓬勃发展人民安居乐业现代化大都市中心城区，对运河两岸拱墅区段区块进行拆迁改造是十分必要和非常及时。

在符合城市总体规划原则下，旧城改造采取分步实施有序推进过程是稳妥。

同时，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，注重两个平衡安置房平衡与资金平衡。

本着人民城市人民建原则，通过旧城土地功能序列替代和调整，采取有偿出让国有土地筹集资金用以旧城改造方式是合理。

经预测，本项目今后五年土地出让收益将达万元，与建设投资总额万元不含贷款利息支出持平并略有盈余。

综合分析，运河两岸拱墅区段旧城改造和土地整理工程项目是可行。

项目主要技术经济指标见表。

表主要技术经济指标序号指标数据备注土地整理新增面积亩可出让总建筑面积平方米其中安置房平方米教育设施平方米公建设施平方米综保重点项目平方米城市道路建设千米绿地面积平方米土地出让收益万元改造建设资金需求万元申请新增银行贷款万元贷款利息累计万元偿还原有贷款余额万元年末贷款余额最大值万元项目盈余万元项目背景与意义项目背景跨入二十世纪，随着人民生活水平不断提高，人们对所居住城市提出了更高更新要求，城市不再是般意义上生产中心工作中心和居住中心，而是个以人为本，以服务人为最高准则，人与自然和谐协调完美融合，并能满足各类人群发展愿望，为人们生活工作学习和交往提供最舒适最方便场所。

党十六大确立了全面建设小康社会奋斗目标，其中之就是可持续发展能力不断增强，生态环境得到改善，资源利用效益显著提高，促进人与自然和谐，推动整个社会走上生产发展生活富裕生态良好文明发展道路。

拱墅区位于杭州市区中部，是杭州市正在迅速崛起经济大区新兴中心城区和底蕴深文化大区。

千年流淌京杭大运河在区内蜿蜒公里，穿境而过，在两岸留下了众多历史古迹和灿烂文化遗产。

但由于种种原因，运河两岸拱墅区块原有住宅建筑大多较破旧，无配套设施，无绿化用地，农居仓库等互相混杂，居住环境较差配套公建特别是配套教育设施严重不足，区内道路不完善，且路面较窄同时，区块内工业用地比重较大，部分乡镇企业分布混乱，其中大部分企业处于停产半停产状态，有已经破产，急需通过转变产业结构调整土地性质，来解决企业破产后系列问题。

为了加快推进区域城市化进程，进步改变城市面貌提升城区品位，改善广大居民群众居住条件和生活质量，拱墅区委区政府专门组建了城建发展中心，从事运河沿线等地块旧城改造和土地整理。

本项目实施将充分发挥地处运河两岸优势，抓住运河保护与发展作为杭州市政府十大重点工程之历史机遇，通过对用地结构及路网调整绿化系统完善和历史文化挖掘，合理开发利用河道两岸用地，建设较为