匹亚花园项目,中国银行也在寻找合适项目保定市位于河北省中部，太行山算，以及敏感性及盈亏平衡等方面分析与评价，可以看到，项目开发在财务上具有可行性，且风险性相对较小。项目风险预测与防范工期风险及防范鉴于项目目前准备阶段和实施过程中尚有很多不确定问题存在，诸如建筑设计方案项目施工进度尚未制定详细计划等均将影响项目建设工期。如果整个工程总体管理效率不高协调不力，也将制约着项目建设进程。工期风险项目施工设计质量水平将是影响项目施工工期重要因素。整个项目结构体系在设计施工技术含量高且体系较为复杂，这些因素会延长估计施工工期。工期风险防范为了减少或降低影响项目工期正常进展风险和因素，须针对不同影响因素制定相应防范措施，准备相应预案。重要是在整个项目实施过程中各个阶段，其工期安排应留有定弹性。为了确保项目建设实施阶段科学管理和工期有效控制，项目聘请国内实力雄厚具有丰富项目管理经验优秀项目管理公司负责项目建设管理，在其可控工作范围内起到定施工工期控制作用。加快可行性研究报告审批，尽早为工程建设初步设计提供依据，为后续工程设计留足合理设计周期，并严格把控初步设计和施工图设计质量关，避免产生设计隐患，总体上可有效防范工期风险。工程质量风险及防范能够产生项目工程质量问题原因主要来自于项目管理水平设计任务书条件深度设计质量和施工企业质量管理水平技术手段和能力，也来自于工期紧张可能造成非正常施工操作，以及取决于项目所需各种材料品质保证。质量风险项目管理水平高低将决定着项目实施质量控制能力，是项目实施至关重要环节。如果项目管理不利，势必造成项目实施出现人力技术时间资金低效使用和运转，由此必将导致项目建设实施过程中各个工作阶段和环节出现质量问题，最终使项目建设达不到所要求质量标准。设计任务书要求深度和未来设施使用具体要求明确程度，除设计过程主观上差错外，是影响项目设计质量主要影响因素。若项目设计任务书中应明确技术和具体使用要求未能明确，或留待施工期间现场协调明确问题过多，这不但使设计留下许多空白和不确定因素，也增加了施工期间变更和调整内容，由此必将导致施工费用增加工期延长，也将导致质量问题产生。另外，在设计条件明确情况下，工程设计本身质量控制也将影响项目建设质量。若选择设计机构没有严格质量控制手段，在工程设计中出现计算图纸表达系统设计不匹配等问题较多，则施工质量控制再严格也是没有意义，项目最终质量是不可能保证。施工企业施工质量管理水平和技术手段能力，也是项目实施保证最终质量关键。若施工企业技术水平不高装备和施工手段落后没有健全质量管理体系，对采购建材设备没有严格检验手段和验收制度，那木，项目建设质量是无法保证。在当前实行工程建设监理制度下，选择好工程建设监理机构是不可或缺重要环节。若选择监理机构不能得到有效监管，其自身技术能力和管理水平不适应项目需要，也将对项目建设质量产生不利影响。质量风险防范项目实施除选聘优秀项目管理机构用于项目建设全过程管理外，还应当建立对项目管理机构有效监管和工作机制。包括相对固定有实践经验和管理能力人员和队伍，通过合同约定建立业主与项目管理机构工作机制。可以委托项目管理公司对设计机构进行评估并选择优秀设计机构进行项目设计和对工程设计进行监理委托有丰富经验招标代理机构开展施工企业招标招标选择建设监理机构。所有合作和服务关系，均按市场经济条件下依法签订合约加以控制，建立违约赔偿制度，从而将质量风险影响因素降到最小程度。经营风险及防范考虑项目经营功能定位和市场因素等，未来经营存在许多不确定因素，经营是有风险。经营风险类别项目在未来经营期内，因存在税收政策市场经营财务等诸多方面不确定性因素，项目未来经营存在风险是必然。项目经营所面临风险主要有政策风险项目未来经营状况将受到政府政策导向发展规划等因素影响，由于可能政策调整，对于预期消费能力和整个行业经营产生明显影响，造成整个行业经营状况发生变化。市场风险有市场就必然存在竞争，竞争对手多寡，对手实力强弱，都会对项目经营产生或多或少影响。由于营销与运作问题，没有形成预计规模客户群，使收入锐减而原材料动力工资等成本随市场行情上涨，都会造成经营亏损。另由于合作方违反协议合同等原因，会对经营造成重大收益损失。财务风险倘若经营性资金是通过借贷等融资方式获得，财务费用将受利率汇率影响较大。且在经营过程中由于资金管理和运作不善，造成现金流出现问题，使得流动资金需求过大，从而进步增加融资难度并增加财务费用，使经营更加困难。防范风险对策建立风险管理机制项目公司需要建立健全风险管理机制，从企业内部加强风险意识，做好风险鉴别控制与监督。具体为透明财务制度及客户服务体系，加强对合同等具有法律效力文本管理。项目公司内部需要强化风险意识，将企业经营风险与职工自身利益结合起来，充分调动职工积极性，共同应对风险。项目公司经营要树立居安思危思想，及时全面准确掌握政策市场宏观经济发展国内外形势等信息，科学分析和预测市场变化，提出可靠应对和防范措施，对评该项目严格遵循了平米政府法令，以平米居为主力户型。期销售两栋楼，开盘没几天就销售空，这现象同时反映了两个问题方面是市场消化能力强另方面则是没有制定或有效执行价格策略，进而损失了开发商部分利润。项目分析地理位置本案位于保定市新市区核心区域，北至城市主干道七西路，东侧紧邻竞秀公园，西侧和南侧比邻保定向阳吉拉蒂机械有限公司居住区。地理位置优越，交通便利，环境幽雅宜人，是块不可多得市中心闹中取静之宝地。项目区位示意图地块情况本案整体地块呈梯形，目前地面上分布着部分平房，北侧临街处还有排商业用房，但均不涉及拆迁安置费。周边环境北侧商业用房地块内部现状经济参数本案总占地近亩，容积率为，总建筑面积为平方米，绿化率不小于。分析七西路七西路西侧住宅区东侧小路竞秀公园优势地处城市核心区域，市场认可度高周边交通路网发达，配套成熟比邻保定市竞秀公园，居住环境得天独厚本案在建筑控高方面没有严格规定，在满足日照间距情况下，产品可发挥空间较大。劣势地块面积较小，不利于设计规划地形呈梯形状态，增加了规划难度因处于公园附近，周边生活氛围略显不足。威胁去年北市区大片土地集中投放，未来将会有大批量楼盘面市，竞争激烈目前本地块尚有几家开发商在参与竞拍，势必导致地价上涨，从而增加了开发成本，增大了开发风险目前保定市政府严格执行规定，致使产品设计难度加大。机会当地市场大部分已出现项目规划水平均比较落后，本项目将有很大引领市场机会当地高端市场空白和二次置业客户大量存在，对于本项目是潜在客户近期还出现大型企业事业单位团购现象,如保定市国税局团购鑫和•新市区地处历史文化古城保定市市区西半部，是座城乡结合新型城区，辖个乡，个街道办事处，个行政村，个居民委员会，面积平方公里，人口万。作为保定市新兴工业区，建区近年来，特别是在改革开放大潮中，新市区乘风破浪，经济发展取得了辉煌成绩，精神文明和物质文明取得了长足进步，如颗新星耀古城。保定市区划示意图南市区新市区北市区优越地理位置新市区位于保定市区西半部，面积占整个保定市区近，是保定市政治经济文化科技中心。全国著名乐凯胶片公司天鹅化纤集团风帆集团天威集团等十余家大企业及新兴国家级高新技术产业开发区均座落在我区，为全区经济发展在人才技术信息等方面提供了优越智力条件天然气管道纵贯我区，为全区经济发展提供了能源保障新市区交通发达，京广铁路京深高速公路保涞公路保阜公路及市外环路均从区内通过，形成了纵横相贯，四通八达交通网络。雄厚经济基础近年来，新市区大力调整产业结构，使经济发展驶入了快车道，座座规模大档次高集餐饮和娱乐为体宾馆饭店拔地而起，第三产业日益崛起成为全区新经济增长点。二产向高精尖方向发展，以高新技术嫁接改造老企业，开发研制新产品，普遍提高产品科技含量，形成了批龙头企业高科技拳头产品。理想投资环境为改善全区投资环境，鼓励国内外客商前来投资兴业，并切实保护投资者合法利益，软件上，区委区政府在认真执行国家有关外商投资法律法规和政策同时，制定出台了该区关于优化环境加快发展若干规定等系列优惠政策，并相继成立了优化环境工作领导小组投资环境投诉中心涉法案件投诉中心，项目服务审批大厅等，为投资者提供了多种方便条件和服务硬件上，全区主要道路已进行了扩宽和改造，基本形成了纵横相贯交通网络。保定市电信局供水公司电业局煤气公司均座落在该区，为该区发展提供了充裕水电汽和先进便捷通讯服务。结合旧村改造，全区城区建设方兴未艾，个个小区相继建立，为居民提供了舒适优美生活环境。今后发展方向根据区十五规划总体部署，大力实施工业立区开放强区科教兴区三产富区发展战略，以道路建设为突破口，大力开发房地产努力营造大市场工业上规模农业抓龙头，重点加大基础设施建设力度，进步优化产业结构，培育批高新技术企业，创造批走向全国乃至世界名牌产品，使人民生活达到宽裕型小康。保定房地产市场分析保定房地产市场发展状况保定目前楼盘主要分布在新市区北市区南市区高开区等四大区域，购买群体以本地人居多，社区规划档次般。年以前，由于大量集资定向房开发，以及相当比重经济解困房，尤其以秀兰为首保定本地开发商直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁，致使保定房价直在元左右徘徊。商品房供给基本集中在元产品，真正中高档产品市场基本空缺。相当部分消费者居住需求并没有得到充分满足。年以后,随着旧城改造基本完成，拆迁改造量逐渐减少，新城区规划建设,开发商逐渐意识到光靠经济适用房难以适应市场需求，已经开始注重产品档次和品质，产品逐渐向中高档发展，产品品质也在逐渐提高,价格也随之增长。从价格角度来看保定年底价格开始上扬，到年年底均价已涨到元，年内均价增幅至年底，均价为元，多层均价甚至到达元增幅为，在经历了至年房地产爆发期后，保定房地产正逐步进入理性时代，目前保定房价走势以稳步小幅上扬为主。从区域分布来看北市区是开发热点，据不完全统计，年保定市土地供应量为亩，其中近亩就集中在北市区。另外，老城区改造土地资源已经逐渐减少，相反新城区空白土地获得了新宠。开发商逐渐把开发重心转向了新城区，东部和北部